Pastaruosius metus sostinės padangę raižantys bokštiniai kranai nuteikia viltingai – statybų sektorius atsispyrė nuo krizės dugno ir įsibėgėjo. Svarbiausia – vienas po kito duris atveriantys arba besiruošiantys atverti verslo centrai nelieka tušti. Ar verslo centrų pikas jau pasiektas, specialistai prognozuoti neskuba.
Po krizės – verslo centrų statybų bumas
Verslo centro „Green Hall“ biurai buvo išnuomoti krizės piko metu. Šis pavyzdys įrodė, kad kokybiškam projektui realizuoti bet koks laikas tinkamas. Po krizės sostinėje būdavo pastatoma po vieną ar du verslo biurų pastatus. Buvo metas, kuomet moderniuose A klasės biuruose vakansija nesiekė nė 1 proc.
Anot NT bendrovės „Ober-Haus“ Komercinio nekilnojamojo turto departamento vadovo Dariaus Tumo, verslo centrų statytojai iškart naujais projektais sureagavo į tai, kad visi verslo centrai, pastatyti po krizės, buvo išnuomoti, kai kurie – dar nebaigus statybų.
Šiuo metu Vilniuje per metus vidutiniškai išnuomojama 35–40 tūkst. kv. metrų biuro patalpų. Šiuo metu statomų arba baigiamų statyti modernių – A ir B klasės – biurų pastatų sostinėje – daugiau nei 10. Taigi rinkai artimiausiu metu bus pasiūlyta dar 150 tūkst. kv. metrų nuomojamo ploto. Ar dalis patalpų neliks tuščių? D. Tumo nuomone, apie tai kalbėti per anksti – rezultatai paaiškės kitų metų pabaigoje. Jau žinoma, jog kai kurių biurų pastatų nuomininkai parašus nuomos sutartyse padėjo dar nė nepradėjus statybų. Bent kol kas rinka aktyvi, įmonių plėtra vyksta, į Lietuvą ateina užsienio kompanijų.
R. Marčėnaitės nuotr.
A klasės biuruose – ne tik užsienio kompanijos
D. Tumo teigimu, biurų pastatų statytojams vienodai reiklios ir užsienio, ir Lietuvos įmonės, o centrinė miesto dalis nėra išskirtinai tik užsienio kompanijų pasirinkimas. Kaip ir brangiausi – A klasės – biurai.
„Naujų biurų pastatų statytojai atsižvelgia į rinkos situaciją, į naujienas. Nuomininkai šiuo metu yra pakankamai išprusę, žino, ką gali gauti už vieną ar kitą kainą. Be to, jie gali rinktis. Pasiūla šiuo metu pakankamai didelė, tad nė vienas statytojas negali pasiūlyti pigiau ar prasčiau įrengtų biurų. Nuomininkų lūkesčiai – turėti patogų, modernų biurą savo darbuotojams ir klientams“, – aiškino „Ober-Haus“ Komercinio nekilnojamojo turto departamento vadovas.
Ne vienas biurų pastatų statytojas pabrėžia siekiantis BREEAM ar LEED sertifikato. NT bendrovės „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius teigė nepastebintis, kad BREEAM ar LEED sertifikatų turėjimas būtų esminis ar vienas svarbiausių rodiklių nuomininkams renkantis biurą.
Tvariai statybai daugiau dėmesio skiria stambios užsienio kompanijos, vis dėlto daugumai nuomininkų kone svarbiausias kriterijus – galutinė nuomos kaina.
„Be abejo, modernūs verslo centrai turi užtikrinti komfortiškas darbo sąlygas, bet tam tikrai nėra būtina turėti BREEAM ar LEED sertifikatus. Mes nepastebime, kad nuomininkai teiktų pernelyg daug dėmesio šiam aspektui. Kitąkart priešingai – jei dėl pernelyg didelio kiekio išmaniųjų technologijų ir komforto sprendimų papildomos išlaidos nuomininkams yra didesnės nei alternatyviame verslo centre, potencialus nuomininkas gali pasirinkti tą variantą, kuris galiausiai jam bus pigesnis“, – kalbėjo pašnekovas.
Verslo centre „Premium“ įgivendinti A klasės biurams ir A energinio efektyvumo klasės pastatams keliami reikalavimai. G. Bartuškos nuotr.
Sąlygas diktuoja nuomininkai
Šiuo metu daugiau kozirių – nuomininkų rankose, tad jie gali jaustis pakankamai stiprūs derėdamiesi dėl nuomos kainos. Žinoma, vienas pagrindinių kainos rodiklių – biurų pastato lokacija.
„Vieta mieste turi didelės reikšmės, todėl įmonės sprendžia, ar joms būtina būti centre ir nuomotis A klasės biurą, ar pakanka tokios pat kokybės biuro ne centrinėje miesto dalyje, bet už mažesnę kainą“, – komentavo pašnekovas.
Tiesa, Lietuvoje iki šiol nėra bendros biurų klasifikacijos sistemos. Vis dėlto sutariama, kad A klasės biurui privaloma vieta – centrinė miesto dalis. Nors labiausiai biurų pastatų įkurtuvių nuotaikos juntamos Konstitucijos prospekte, statomų ar planuojamų verslo centrų geografija palyginti plati. Statybos šiuo metu ne mažiau aktyvios atokiau nuo centro – vadinamuosiuose naujuosiuose verslo rajonuose. Pavyzdžiui, „Ozo parke“, kur jau užbaigti trys verslo centrai, kyla dar du, Perkūnkiemyje juostelė taip pat perkirpta ne viename biurų pastate. Biurų pastatas kyla netgi Pilaitės pusėje, greta Vilniaus vakarinio aplinkkelio.
Įsipareigojimai – penkeriems metams
Biurų segmente įprastos ne trumpesnės nei 5 metų nuomos sutartys. Ilgesniam laikui įsipareigoti ryžtasi reta įmonė: tiek nebūdama tikra dėl poreikio plėstis, tiek dėl lūkesčių, jog nuomos kainos mažės.
Kokios priežastys galėtų statytojus pristabdyti imtis naujų projektų? D. Tumo žodžiais, vienas pagrindinių signalų sustoti būtų, jei naujai statomi verslo centrai nerastų savo nuomininkų. „Lietuvos įmonės neturi įpročio sudarinėti nuomos sutarčių statybų stadijoje. Tą įprastai daro stambios kompanijos, kurių biurų plotai užima kelių tūkstančių kvadratinių metrų plotą. Arba užsienio kompanijos, kurios ateidamos į Lietuvą turi išspręsti biuro klausimą ir užsitikrinti sau vietą“, – apibendrino pašnekovas.
A. Antanavičius pritaria vertinimui, kad verslo centrų plėtra Vilniuje šiuo metu išties įspūdinga. Iki šiol visi atidaryti modernūs verslo centrai Vilniuje atidarymo dieną būdavo visiškai išnuomoti, ir tai įrodė esant didelę paklausą ir modernių biurų trūkumą. Visgi artimiausiu metu duris atversiantis verslo centras „Quadrum“, kuris biurų rinką papildys maždaug 33 000 kv. metrų nuomojamo ploto, birželio pabaigoje dar turėjo maždaug trečdalį laisvų patalpų.
„Manau, kad kiti šiuo metu statomi verslo centrai atidarymo dieną taip pat nebus visiškai užpildyti, todėl bendras vakansijų lygis rinkoje pradės didėti, o tai turėtų pradėti stabdyti vystytojų užmojus statyti naujus verslo centrus, kol rinka neįsisavins gausios biurų ploto pasiūlos“, – reziumavo pašnekovas.
Verslo centrai siūlo ir papildomų paslaugų
Specialistai sutaria – nuomininkams renkantis biurą svarbiausia vieta, kaina ir kokybė. Į Lietuvą ateinančios užsienio kompanijos atneša ir naujų vėjų. Pavyzdžiui, įvairesnių papildomų paslaugų biuruose, kad darbuotojai kuo daugiau asmeninių reikalų susitvarkytų savo darbo vietoje. Įprastos tampa dviračių saugojimo aikštelės ir persirengimo kambariai, dušas, elektromobilių įkrovos stotelės, bendros poilsio zonos su belaidžio interneto ryšiu.
Biuruose įrengiami laisvalaikio, žaidimų kambariai, kavinės. Verslo centrų statytojai, siūlydami konkrečias paslaugas, atidžiai įvertina kaimynų siūlymus.
Išskirtinumų, anot bendrovės „Ober-Haus“ atstovo D. Tumo, galima rasti visuose šiuo metu statomuose verslo centruose: vienas yra ypač patrauklioje vietoje, kitas laimi vertinant siūlomas paslaugas ar infrastruktūrą. Visgi pagrindinė jų funkcija ta pati – užtikrinti patogias darbo sąlygas.
Andriaus Ufarto / BFL nuotr.
RĖMĖJO TURINYS
