Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje dar tik pradeda formuotis. Krizinio laikotarpio pėdsakai Lietuvos žmonių pasąmonėje vis dar giliai įsišakniję, todėl gyventojai tapo itin atsargūs prieš pirkdami nekilnojamąjį turtą. Banko „Nordea“ Lietuvoje vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas, neseniai pradėjęs eiti ir „Nordea“ įsteigto Baltijos šalių tyrimo padalinio vadovo pareigas, įsitikinęs, kad lietuviams reikia keisti požiūrį: nėra viskas taip blogai, kaip mums kartais atrodo. Žymus ekonomistas skelbia itin teigiamas Lietuvos, ypač Vilniaus miesto, prognozes ir priduria, kad mums pasisekė, jog šalia yra estai: jei jie ką nors sugalvos, tai gal sugalvosime ir mes.
– Klausydamiesi specialistų prognozių žmonės turbūt dažnai galvoja: o kaip patys prognozuotojai elgiasi, kaip jie gyvena? Kokiame būste pats gyvenate? Ar teko jį dažnai keisti, ir jeigu taip, kas lėmė tokį sprendimą?
– Kadangi gyvenamąjį būstą keičiu labai dažnai, vidutiniškai kas dvejus metus, apsiriboju vien nuoma. Man teko daug metų gyventi ne Lietuvoje dėl studijų ir darbų: Airijoje, Jungtinėje Karalystėje, Šveicarijoje, Prancūzijoje, Lenkijoje, Armėnijoje, Latvijoje. Svarstymų įsigyti nuosavą būstą tikrai buvo, o ir finansiškai labiau apsimoka, bet su sąlyga, kad žinai, ko nori.
Daug mano kolegų ir draugų yra priėmę ne pačius teisingiausius sprendimus rinkdamiesi būstą, nes nežinojo, ko tiksliai nori. Įsigiję jį pamatė, kad būstas arba yra per mažas, arba per toli nuo darbo vietos, arba neatitinka gyvenimo būdo: turėdami butą įsigeidžia nuosavo namo arba atvirkščiai. Man prioritetas – lankstumas, ir kol nežinau, ko tiksliai noriu, nuoma – ganėtinai nebloga alternatyva. Juolab kad tuomet Lietuvoje ji buvo gana pigi, ypač pokriziniu laikotarpiu.
– Kokių pastebite bendrų lietuvių bruožų renkantis būstą?
– Minėjau, kad žmonės renkasi ilgai. Dažnai jų pirkimą lemia emocijos. Tačiau yra ir kita kategorija žmonių – tie, kurie perka dėl to, kad nebeįsitenka sename bute arba jau nebenori nuomotis. Yra tokių, kurie susitaupo pradinį įnašą ir tik tada nusprendžia įsigyti būstą. Prieš krizę, 2008 metais, žmonės rinkdavosi bet ką ir kuo greičiau, kartais iš brėžinių, nors šie net nebūdavo formaliai patvirtinti. Kainos kilo, todėl atsirado poreikis turėti kokį nors turtą.
Kainų diferenciacija buvo itin maža, turint omenyje kokybišką ir nekokybišką būstą. Žinoma, visi tikėjosi, kad anksčiau ar vėliau viskas susitvarkys, kainos pakils. Tačiau tos diferenciacijos nebuvo, manyčiau, ji turėtų būti didesnė. Kaip prieš krizę žmonės pirko bet ką, taip ir po krizės. Pasižiūrėjo, kad yra pigu, geras sandoris, ir – imu. Prie tokio pasirinkimo prisidėjo ir maža pasiūla. Sakoma, kad buvo burbulas 2006, 2007, 2008 metais, bet lygiai toks pat burbulas, kurį galime vadinti blogų lūkesčių burbulu, buvo ir 2009, 2010, 2011, 2012 ir net 2013 metais.
Rinka nebuvo normali, nebuvo pasiūlos, ir tik dabar matome tokį didžiulį pakilimą. Aš nesistengiu propaguoti kainų kilimą, bet noriu pabrėžti, kad aktyvumo kilimas yra neišvengiamas. Kai keičiasi kartos, žmonės perka būstą. Dabar mes tik sugrįžtame į tą normalų lygį, koks galėtų apskritai būti nekilnojamojo turto rinkoje. Žmonės jau supranta, kad perka ne kvadratinius metrus, bet butą. Džiugu, kad dėl pakankamos pasiūlos kainos sparčiai nekyla. Tai signalizuoja, kad rinka yra sveika ir perspektyvos ateityje neblogos.
– Ar galima įžvelgti, kad mūsų jaunimas perima vakarietiškas manieras ieškodami ir rinkdamiesi gyvenamąją vietą?
– Jei pažvelgtume į Skandinavijos modelį, matytume, kad būstas beveik 100 proc. perkamas. Niekas nesinuomoja. Pavyzdžiui, Švedijoje nuomotis yra labai sudėtinga, nes jeigu turi antrą būstą, turi mokėti labai didelius nekilnojamojo turto mokesčius. O tai reiškia, kad niekas, bent jau oficialiai, antro būsto neturi. Ir kaip tada gali išnuomoti, jeigu neturi antro būsto? Todėl ten ir jaunimas, ir vyresnio amžiaus žmonės ima paskolas. Švedijoje yra didžiausias procentas žmonių pasaulyje, turinčių būsto paskolą. Danijoje įprasta, kad žmogus ima paskolą ir jos visiškai nesistengia grąžinti. Jei sumažina ją maždaug iki 40 proc., toliau moka tik palūkanas. Taigi skandinaviškas modelis yra grįstas vien paskolomis.
Vokiškas modelis – visiškai kitoks. Šioje šalyje paskolų niekas neima, būstą nuomojasi daugiau kaip 50 proc. gyventojų. Šveicarijos būsto modelis primena, galima sakyti, kolektyvinį sodą. Kai pastatomas namas, visi tampa nuomotojais. Jie netgi gali kurį nors asmenį išmesti, jeigu šis negerai elgiasi, nesvarbu, kad moka visus mokesčius. Tarkime, jeigu prausiasi po dušu po 22 valandos arba užsirašo į bendrai priklausančios automobilių plovyklos eilę ir kelis kartus ja nepasinaudoja. Anglosaksų modelis – vėl kitoks, čia būstas neperkamas ir dėl bjauraus klimato, ir dėl didžiulių kainų miestuose. Antai Londone – milžiniškos kainos, todėl nėra kitos išeities, kaip tik būstą nuomotis.
Kokią sistemą turėsime Lietuvoje – neaišku. Esame priklausomi nuo Skandinavijos bankų ir einame jų įtakos link, taigi yra tikimybė, kad turėsime skandinavišką modelį. Be to, Europos Sąjungoje (ES) Lietuva pirmauja pagal nuosavo turto turėjimo procentą. Dabar Vilniuje nuomos kaina yra gerokai didesnė negu įmoka už būsto paskolą. Žinoma, reikia įvertinti riziką. Ne visi turi pradinį įnašą, ir ne visi yra užtikrinti savo finansine ateitimi, dėl to nesiryžta imti paskolos.
S. Žiūros nuotr.
– Pastaruoju metu daug kalbama apie prastėjančią demografinę situaciją Lietuvoje. Nepaisant to, nekilnojamojo turto rinka, ypač gyvenamosios paskirties, yra aktyvi. Kaip galima paaiškinti tokius nesuderinamumus?
– Reikia žiūrėti, kas perka būstą, o perka daugiau jaunesni žmonės, 25–40 metų. Taip yra visame pasaulyje. Tai laikotarpis, kai žmonės pradeda kurti šeimą, sulaukia jos pagausėjimo ar paprasčiausiai nori išsikraustyti iš mažesnio būsto į didesnį, patogesnį. Turint omenyje šio amžiaus žmonių grupę, tai demografinė situacija Lietuvos regionuose yra skirtinga.
Vilniaus demografinė situacija atrodo taip pat gerai, netgi šiek tiek geriau negu Kopenhagos, Stokholmo ar Helsinkio. Yra labai didelė vidinė migracija iš kitų miestų į sostinę: ir studijuoti, ir dirbti. Taigi toks ir paaiškinimas, nes šio amžiaus grupės žmonių skaičius auga, didžioji jų dalis atvažiavę iš kitų miestų, jie neturi kur gyventi, yra priversti pirkti būstą, ir atitinkamai dėl to atsiranda pasiūla. Kaunas, Klaipėda irgi turi potencialo, o kituose miestuose situacija prastesnė.
Kitas dalykas, kuo Lietuva yra unikali, yra tai, kad didžiausias darbo pajamas gauna 30–40 metų amžiaus žmonės. Tai yra labai neįprasta ES kontekste. Tarkime, Italijoje didžiausias pajamas gauna žmonės, kurių amžius – 60–70 metų, o 30–40 metų asmenų pajamos yra mažos, jie netgi gyvena iš savo tėvų pensijų.
Kai labiau stabilizuosis ekonominė situacija ir leis galimybės, nuosavo turto įsigijimas augs. Žmones buvo išgąsdinusi ekonominė krizė. Jie nebenori pirkti, nes nebežino, kokia apskritai bus bendra Lietuvos ateitis. Jeigu situacija stabilizuosis, kaip mes prognozuojame, jeigu Lietuvos ekonomika augs po 3–4 proc. per metus, to pakaks, kad šiek tiek daugiau žmonių ryžtųsi imti paskolą.
– Turite hobį važinėti po Lietuvos miestelius ir stebėti, kaip sutvarkytos aikštės, viešosios erdvės. Ar besilankydamas pastebėjote, kokią tai turi įtaką gyventojų sprendimui likti Lietuvoje ir net nesikraustyti į didmiesčius?
– Tai, be abejo, turi teigiamą įtaką. Ypač jeigu viskas padaryta kokybiškai ir turi simbolinę, emocinę reikšmę. Žmogaus pasirinkimą turbūt labiau lemia emocijos, o ne racionalūs sprendimai. Tačiau tai tik vienas iš faktorių. Kitas – pajamos. Jei žmogus balansuoja ties skurdo riba, tai jis nesidžiaugs sutvarkytu dvaru, tikėtina, kad vis tiek emigruos. Tuodu dalykai turi eiti koja kojon.
Lietuvoje situacija tokia, kad vis dėlto nueita tuo lengvesniu keliu ir akcentuotas miestelių aplinkos sutvarkymas. O kur darbo vietos žmonėms? Kodėl jie turėtų likti tame mieste? Nes jeigu jie nepasiliks, tai ir pinigai, investuoti į sutvarkymą, bus išmesti į balą. Geras pavyzdys yra Anykščiai – aš ten dažnai apsilankau. Turi SPA, lajų taką, siauruką traukinį, bet dar tarsi trūksta miestelio centro.
Jungtinėje Karalystėje jei sakai, kad važiuoji į kaimą, vadinasi – išleisi daug pinigų. Prancūzijoje irgi tas pat: vykimas į kaimą asocijuojasi su prabanga ir aukštesne kokybe nei mieste. Ir aš manau, kad neišvengiamai taip turi būti ir Lietuvoje. Tai yra vienintelis Lietuvos miestelių išgyvenimo būdas. Turi būti labai aukšta kokybė. Dabar labai populiarėja ekologiniai ūkiai ir apskritai ekologija. Lietuva turi tokią unikalią gamtą, todėl neišnaudoti šito šanso, manau, būtų blogai. Vis dėlto ir dabar, pavyzdžiui, Anykščiuose, kainos SPA centre yra didesnės negu Vilniuje.
Labai gerą pavyzdį rodo latviai. Pas juos bilietai į kai kuriuos parkus kainuoja mažiausiai tris ar penkis eurus. Kainos didelės, bet kad jau atvažiavai – tai ir nueini. Iš tikrųjų atvažiavusiam turistui tie penki eurai yra niekas, jam degalai kainuoja kur kas daugiau. Lietuvoje tarp tokių perspektyvių miestelių galima paminėti Birštoną, Druskininkus, potencialą matau ir Telšiuose, Plungėje. O Ignalina, Zarasai neišnaudoja jo. Miestelis ar miestas, suradęs savo nišą, turi būti kuo nors geriausias, kitu atveju perspektyvos – ne kokios.
SA.lt archyvo nuotr.
– Kokio būsto tikisi šiuolaikiniai jauni specialistai? Ar plėtotojai patenkina tokią paklausą?
– Manyčiau, Lietuvoje tai vis dar sudėtinga situacija, patirties lietuviai turi nedaug. Nemažai juk yra atvažiavusiųjų iš kitų miestų ir gyvenusiųjų sovietmečiu statytame būste, kur patogumas nebuvo svarbus. Kone visuose kaimuose į namus įeinama ne pro paradinį, o pro šoninį įėjimą. Tai apie kokią kokybę galima kalbėti, kai žmogus vaikšto į savo namus pro šoninį įėjimą?
Todėl tie, kurie atsikelia iš kaimų, turi keistą supratimą apie kokybę arba neturi jo išvis. Dėl to plėtotojai iš dalies tuo naudojasi ir parduoda ne būstą, o kvadratinius metrus. Mane, kaip ekonomistą, pykdo tai, kad dabar statomi itin mažo ploto sublokuoti namai, turint galimybę juos sujungti. Tačiau jeigu sujungi – padidėja kaina. Visi puikiai žino: kuo mažesnio ploto butas, tuo didesnė kvadratinio metro kaina. Naujausia tendencija yra tokia, kad praėjusiais metais ekonominės klasės butų pastatyta mažiau negu vidutinės. Tai gerai, nes rodo, kad žmonės nesiorientuoja į pigiausią daiktą.
– Ar yra specialistų, kurie padėtų išsirinkti tinkamą būstą tam, kad nereikėtų vėl iš naujo ieškoti?
– Taip, yra, bet už tai mokama. Idealiu atveju nekilnojamojo turto agentai turėtų išsiaiškinti kliento poreikius, nes iš to pasiima nemažą procentą pajamų. Vis dėlto dabartinio agentų darbo, ypač prieš krizę, negalima net pavadinti darbu. Imti ir parduoti – tai nėra darbas. Darbas – tai išsiaiškinti poreikius, o tada pagal savo turimą portfelį ką nors pasiūlyti. Kadangi tokio poreikio nėra, o pasiūla – irgi atitinkama, tai nėra dėl ko ir stengtis.
Vis dėlto matau, kad evoliucija vyksta, žmonės juda. Nekilnojamojo turto kainų diferenciacija Vilniuje yra labai maža. Ji turėtų augti, būstas prestižiniuose rajonuose turėtų brangti arba atitinkamai nepigti. O ne toks patrauklus būstas – pigti.
– Ar investicijos į nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, ypač Vilniuje, yra pranašesnės nei kitose Baltijos šalyse?
– Viskas priklauso nuo ekonominės situacijos. Demografija ne tiek daug lemia. Svarbu tai, ar Vilnius ekonomiškai augs, stiprės, ar toliau kursis centrai, kita pramonė. Kai ekonomika augs, kils ir kainos, migracija į miestą taps neišvengiama. Jei ekonominė situacija bus prasta, kainos bus žemos.
Mėgstu ekstremaliai palyginti: pavyzdžiui, Bangladeše nekilnojamojo turto kainos nėra didelės, nors gyventojų čia daugiau nei Rusijoje. Tai rodo, kad gyventojų skaičius nieko nereiškia, viską lemia ekonomika. Tose šalyse, kur gyventojų skaičius mažėja, pavyzdžiui, Danijoje – kainos yra didelės, nes aukštas pragyvenimo lygis. Vadinasi, kai turėsime kylantį pragyvenimo lygį, net jei mažės gyventojų skaičius, kainos išliks aukštos. Nes žmonės, kurių pragyvenimo lygis yra aukštas, nenorės gyventi bendrabutyje arba 40–50 kvadratinių metrų ploto bute. Jie norės gerinti savo gyvenimo sąlygas. Nors demografija svarbi, iš esmės viskas priklauso nuo ekonomikos, net ir demografiją lemia ekonomika.
– O kas dar, be tinkamo būsto, paskatintų jaunimą kurti gyvenimą Lietuvoje ir neemigruoti?
– Būstas labai svarbus. Pasiūla padaro labai gerą darbą, nes jei jos nebūtų, kainos augtų labai sparčiai, tada būtų dar sunkiau įpirkti, ir dar daugiau žmonių emigruotų. Be abejo, svarbios ir pajamos bei gyvenimo kokybė: laisvalaikis, kiek yra arti sporto centrų, klubų, restoranų, teatrų.
Kitas reikšmingas dalykas – infrastruktūra: parduotuvės, sveikatos apsaugos, mokslo įstaigos. Šiuo požiūriu Lietuva, ypač Vilnius, atrodo neblogai. Žinoma, žiūrint, su kuo lyginsi, nes, pavyzdžiui, su Šveicarijos sistema Lietuvos nėra ko lyginti. Šiaip kokybė Lietuvoje yra gana nebloga, čia daug geriau negu Airijoje ar kai kuriose kitose valstybėse.
Mes sugebame išlaikyti dar tikrai neblogą kokybę – dėl to žmonės neturėtų skųstis. Ašis nėra papuvusi, papuvusi – išorė, nepakitęs požiūris į klientą. Lietuviai yra labai savikritiški, išlikęs didelis kartų skirtumas, visa valdžia yra senosios kartos. Nors pokyčių iš tikrųjų yra daug, žmonės jų nemato. Mes keičiamės, ir atrodo, kad kiti keičiasi. Žinoma, kai gyveni šalia skandinavų, kurie yra vieni iš tų pasaulyje, kurie tvarkosi geriausiai, arba britų, vokiečių, lyginimas neišvengiamai atsiranda. Tačiau yra ir tokių valstybių, tarkime, Baltarusija, Moldova, kuriose situacija daug metų negerėja.
Manau, jei sistema būtų paremta draudimais, ji būtų efektyvi. Taip, kaip yra finansų rinkoje, taip turėtų būti ir ekonomikoje – tada pasiekiamas geriausias rezultatas. Tarkime, kaip Šveicarijoje – čia žmonės jaučiasi oriai, nors ir netenka darbo, nes turi nedarbo draudimą. Jei žmogus yra atleidžiamas iš darbo, ateina į darbo biržą ir gauna 85 proc. buvusio darbo užmokesčio pusę metų. Darbo birža pateikia siūlymų, kur jis gali mokytis. Šioje valstybėje dabar siekiama, kad būtų mokama 2500 Šveicarijos frankų per mėnesį kiekvienam nepriklausomai nuo to, kuo jis užsiima. Norėčiau, kad tokia sistema būtų taikoma ir Lietuvoje, tik, žinoma, prošvaisčių dabar tam nėra.
