2016-ųjų pirmąjį pusmetį nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. Pirkimo–pardavimo sandorių daugėjo visuose segmentuose. Nemenkos įtakos šiam augimui turėjo „pigių pinigų“ aplinka, gerokai sumažinusi investavimo alternatyvų skaičių ir nukreipusi investuotojų dėmesį į NT. Labiausiai šis efektas pasireiškė sostinėje, kur butų rinkos aktyvumas buvo didžiausias per kelerius metus.
Kitas NT rinkos segmentas, demonstravęs rekordinę paklausą, – teritorijos, kuriose galima vystyti NT projektus. Pagal investicijų sumų pasiskirstymą, teritorijų įsigijimas plėtrai 2016 metų pirmąjį pusmetį sudarė 29 proc. visų investicijų, o tai yra didžiausias rodiklis po krizės.
„Esant geriems vartotojų lūkesčiams, namų ūkių vartojimas išlieka vienu stipriausių ekonomikos augimo veiksnių. Kylant darbo užmokesčiui ir užimtumui, didėja namų ūkių perkamoji galia bei disponuojamosios pajamos. Vidutinis darbo užmokestis pernai didėjęs 6 procentais, tikėtina, taip pat sparčiai augs šiemet“, – sako Šiaulių banko Rinkų ir iždo departamento direktorius Tomas Varenbergas. Jo žodžiais, ieškant veiksnių, kurie paspartintų šalies ūkio augimą, didelės reikšmės įgyja eksporto perorientavimas į naujas ar perspektyvias rinkas.
Gyvenamojo NT segmentas
Pasak „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovo Arnoldo Antanavičiaus, sostinėje šiuo metu yra didžiausias pavojus sulaukti dar vieno būsto kainų burbulo, nes greta „pigių pinigų“ aplinkos yra pakankamai stiprūs fundamentalūs rodikliai, tokie kaip didėjantis gyventojų bei darbo vietų skaičius, gana sparčiai augantys atlyginimai – t. y. veiksniai, skatinantys paklausos augimą. „Todėl nestebina, kad butų rinkos aktyvumas Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį buvo didžiausias per kelerius metus: pirkimo–pardavimo sandoriais įsigyti 2 845 butai. Kita vertus, viskas labai greitai subliūkštų, pasikeitus bankų finansavimo politikai“, – teigia A. Antanavičius.
Vilniaus būsto rinką nuo perkaitimo iš dalies gelbsti NT plėtotojai, kurie aktyviai į rinką paleidžia naujų projektų taip amortizuodami galimą rinkos kaitimą. Vis dėlto 2016 metų pirmąjį pusmetį plėtotojai Vilniuje buvo mažiau aktyvūs – rinkai pasiūlė apie 1 530 butų, o tai yra maždaug ketvirtadaliu mažiau nei 2015 metų pirmąjį pusmetį. Tuo tarpu naujos statybos butų per tą patį laikotarpį buvo parduota 2 088, apie 19 proc. daugiau nei prieš metus.
Bendrovės „Inreal“ skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis šiais metais laikosi žemiau nei 1, taigi plėtotojai gali tikėtis vidutinio dydžio projektą realizuoti trumpiau nei per metus, o tai turėtų skatinti nuosekliai didinti pardavimo kainas. Per šešis šių metų mėnesius naujos statybos butų kainos augo visuose segmentuose: ekonominėje klasėje padidėjo 4,4 proc. iki 1 360 eurų už kv. m, vidutinėje – 1,2 proc. iki 1 720 eurų už kv. m, o prestižinėje – 7,5 proc. iki 2 730 eurų už kv. m.
Kituose miestuose pirmąjį šių metų pusmetį būsto rinka taip pat buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje daugėjo NT sandorių, plėtotojai buvo aktyvesni – rinkai pasiūlė daugiau naujų butų, buvo stebimas jų kainų kilimas. Nors fundamentalių priežasčių kituose miestuose augti NT kainoms yra mažiau nei Vilniuje, tačiau panašu, kad ir ten vis labiau pradeda veikti „pigių pinigų“ efektas.
Komercinio NT segmentas
Verslo centras „Quadrum“ („Quadrum“ vizual.)
2016 metų pirmąjį pusmetį verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius. Per artimiausius dvejus metus verslo centrų rinką papildys apie 158 240 kv. m nuomojamo ploto. Toks naujų patalpų plotas neabejotinai augins vakansijų rodiklius, todėl nuomos kainos augimo artimiausius dvejus metus nereikėtų tikėtis.
Kaune vyko penkių nedidelių verslo centrų, kurie modernių biurų plotą papildys maždaug 9 900 kv. m, statybos. Šie verslo centrai turėtų būti užbaigti 2016 metų pabaigoje ir 2017 metų pradžioje, tad, tikėtina, kad laisvų plotų rodiklis metų pabaigoje padidės maždaug iki 4–5 proc.
2016 metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje buvo atidarytas 2 000 kv. m ploto verslo centras. Per pusmetį vakansijų lygis, priešingai nei Vilniuje ar Kaune, padidėjo 1,6 proc. ir pasiekė 13,8 proc.
Teigiamos tendencijos prekybos segmente skatina NT plėtotojus drąsiau atsigręžti į šį sektorių. 2016 metų pirmąjį pusmetį buvo baigti 20 000 kv. m prekybos centro „Nordika“ (II etapo) statybos darbai. Vyko dviejų prekybos centrų statybos: Vilniuje – „Parkas Outlet“ rekonstrukcija bei naujas plėtros etapas, kuris papildys prekybos centrą 3 000 kv. m ir „Mega“ prekybos centro plėtra Kaune, po kurios rinkai bus pasiūlyta apie 30 000 kv. m papildomo prekybos ploto. Apie planus plėtoti naujus prekybos centrus yra paskelbęs Latvijos prekybos tinklas „Depo“. Planuojamos ir antrojo „Akropolio“ statybos buvusioje „Velgos“ gamyklos teritorijoje Vilniuje.
Pramonės segmente nuotaikos niūresnės. Vertinant ateities perspektyvas, vieninteliame Vilniuje galima įžvelgti potencialo naujiems moderniems logistikos centrams atsirasti, nes paklausa sandėliavimo patalpoms išlieka stipri, neišnuomotų plotų vos keli procentai. Tuo tarpu Kaune ir Klaipėdoje dėl atsilaisvinusių patalpų ir naujos plėtros vakansijų rodiklis pasiekė 16–17 proc., o tai rimtas signalas, kad sandėliavimo rinka darosi perteklinė, ypač kai vakansijų rodiklis jau kurį laiką nemažėja.
2016 metų pirmąjį pusmetį stipriai išaugo teritorijų, kuriose galima vystyti NT projektus, paklausa. Per analizuojamą laikotarpį Lietuvoje buvo sudaryti ne mažiau kaip 25 brangesni nei 1 mln. eurų sandoriai, kurių metu teritorijų plėtrai įsigyta už maždaug 76,4 mln. eurų. Didžiausia teritorijų plėtrai paklausa – Vilniuje. 2016 metų pirmąjį pusmetį sostinei teko apie 58,5 mln. eurų, arba 76 proc. visų investicijų, nukreiptų į teritorijų plėtrai įsigijimus Lietuvoje.
Konversija – neišnaudota plėtros galimybė
Šiuo metu esančios NT rinkos sąlygos ir vykstantys miestų struktūros pokyčiai sukuria idealias sąlygas konversijos projektams įgyvendinti. Konversija sukuria sąlygas išspręsti užstatomo ploto miestuose trūkumą, pasinaudoti esama miesto infrastruktūra – gatvėmis, keliais, inžineriniais tinklais, o atkuriamosios konversijos atveju yra išlaikomi ir urbanistiškai vertingi vystomos teritorijos architektūriniai sprendiniai, turintys potencialo sukurti pridėtinę NT projekto vertę. Tokiu būdu sukuriama patraukli alternatyva NT investicijai.
Anot advokatų kontoros „Cobalt“ NT teisininko Simo Paukščio, konversija, priešingai nei visiškai nauja teritorijos plėtra, kelia papildomų grėsmių, į kurias privalu atsižvelgti. „Visada reikia turėti omenyje, kad konversija – jau esamo užstatymo pertvarkymas ir keitimas. Dėl šios priežasties kartu su įsigyjamu turtu, įsigyjama ir visa šio turto istorija bei iš jos kylantys įsipareigojimai, papildantys įprastinę statybos projekto riziką“, – sako teisininkas.
„Inreal“ inf.
