Nuo šių metų įsigaliojo naujas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, pagal kurį nekilnojamojo turto (NT) vystytojai, prieš pateikdami prašymą gauti statybos leidimą, turi sumokėti įmokas už infrastruktūros plėtrą miestų teritorijoje. Šiuo įstatymu taip pat nustatyta tvarka, kaip turi būti sudaromos sutartys dėl savivaldybių infrastruktūros įrengimo.
Europos šalių patirtimi paremto įstatymo autorė Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija tikisi, kad ši įstatymo teisinio reguliavimo sistema leis sumažinti atsitiktinį infrastruktūros plėtojimą savivaldybėse. O ką apie tai mano ekspertai?
Mindaugas Statulevičius
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas
Šio, daugiau nei dešimtmetį svarstyto įstatymo ypač laukė naujose teritorijose investuojantys verslai, kadangi būtent už jų lėšas būdavo nutiesti keliai į atokias teritorijas, atvesta elektra, įrengti kiti tinklai, o už tai iš savivaldybių jie gaudavo simbolinį perdavimo mokestį. Vėliau infrastruktūra naudojosi ir paskesni teritorijos naudotojai, tačiau šie paprastai prie jos niekaip neprisidėdavo, nes nebuvo nustatyta, kaip turėtų veikti kompensacinis mechanizmas. Taip buvo sukurtos nelygios konkurencijos sąlygos tarp pirkėjų.
Savivaldybės turės kompensuoti infrastruktūros plėtros iniciatorių patirtas išlaidas prioritetinėse plėtros teritorijose. Sakykim, statant daugiabutį, savivaldybė prašo formuoti platesnę gatvę, nes numato, kad dar kelių daugiabučių, kurie ateityje bus pastatyti už jo, gyventojai taip pat ja naudosis. Kitaip tariant, pirmasis padaro viską, sumoka daugiau, tačiau iš prisijungsiančių jis gauna kompensacijas. Tai tikrai turėtų nuraminti investuotojus.
Šiuo įstatymu nustatyta, kad įmokos už infrastruktūros plėtrą turės būti mokamos tiek prioritetinėje, tiek neprioritetinėje teritorijoje, tačiau jos bus skirtingos. Ypač svarbu, kad savivaldybė gali individualiai nustatyti įmokos tarifą ir mokėjimo tvarką. Taip pat savivaldybė gali nustatyti, jei ji nori iš statytojo gauti ne pinigų, o prisidėjimo darbais. Skiriasi ir savivaldybių mokesčiai. Jie svyruoja ir dėl skirtingų savivaldybių infrastruktūros poreikių, ir dėl to, kiek skirtingose savivaldybėse kainuoja pastatyti ir prižiūrėti reikalingą infrastruktūrą.
Tačiau per kelis šio įstatymo taikymo mėnesius pastebėjome kai kurias praktines spragas, kurios iki galo nebuvo įvertintos įstatymo rengėjų.
- Gamyklų ar logistikos centrų labai daug teritorijos ploto užima automobilių aikštelės – kad būtų galima apsisukti sunkiasvoriui transportui ar į gamyklą atvežti žaliavų. Aikštelės nesukuria jokios vertės, tačiau yra apmokestinamos kaip ir statinio plotas. Tad nuo šiol kai kuriems nariams mokestis, kuris buvo prieš įstatymui įsigalėjus, gali padidėti net iki 10 kartų.
- Ne itin palankus dalykas yra tai, kad visa pagal šį įstatymą sukurta infrastruktūra turi būti suplanuota detaliaisiais planais. Tai reiškia, kad kiekvieno kelio, kiekvieno privažiavimo įgyvendinimo trukmė dėl būtino detaliojo plano prailgės dar maždaug pusmečiu. Manome, kad, planuojant miestą, į tai būtų galima žiūrėti liberaliau – ypač urbanizuotose teritorijose, kur planavimo lygis yra aukštas.
- Aktualus klausimas NT vystytojams yra tai, kad infrastruktūros mokestis turi būti sumokėtas iki statybos leidimo gavimo. Ką tai reiškia objektų, kurie vystomi etapais, savininkams? Leidimas gaunamas visai teritorijai ir apimčiai, nors šiuo metu statoma mažesnė jos dalis. Suma yra neproporcingai didelė ir tai reiškia, kad, prieš pradedant statyti, reikia turėti didelių investicijų. Mūsų noras yra, kad tą sumą taip pat būtų galima skaidyti ir, pavyzdžiui, visą mokestį išmokėti dalimis iki objekto pridavimo.
Svarbiausios statybų, NT, inžinerijos naujienos – nepraleiskite!
[mailpoet_form id="7"]
Dr. Evaldas Klimas
Advokatų kontoros „Walless“ partneris, Mykolo Romerio universiteto docentas, Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymo koncepcijos darbo grupės narys
Įstatymu akcentuojama, kad savivaldybių infrastruktūra turėtų būti planuojama. Tvirtinant teritorijų planavimo dokumentus, kuriais planuojama infrastruktūra, turi būti numatyta, iš kokių lėšų tai bus įgyvendinta. Yra numatytas pereinamasis laikotarpis – iki 2023 m. sausio 31 d., kada savivaldybės turi pasikoreguoti savo bendruosius planus ir nusistatyti prioritetinės plėtros teritorijas. Nereikėtų pamiršti, kad Savivaldybių infrastruktūros įstatymas yra skirtas savivaldybių infrastruktūros plėtrai užtikrinti. Pabrėžiu, savivaldybių, todėl viso proceso ir sprendimų šeimininkės išlieka savivaldybės. Prioritetinėse teritorijose atsirandanti infrastruktūra tampa prioritetine infrastruktūra. Būtent ją savivaldybė ir įsipareigoja įrengti. O jei statyba vyksta toliau nuo prioritetinės plėtros teritorijos, jos infrastruktūros savivaldybė neturi pareigos įrengti ar finansuoti. Jei pati savivaldybė nespėja įrengti infrastruktūros, kuri yra prioritetinė ir yra suplanuota, savivaldybės gali tokios infrastruktūros įrengimą perduoti vystytojui ir per 5 m. jam privalės kompensuoti projektavimo ir statybos išlaidas, tačiau planavimo – ne. Neprioritetinės infrastruktūros projektavimo ir statybos išlaidas savivaldybė įsipareigoja kompensuoti per 10 m., bet tik su viena sąlyga – jeigu prie infrastruktūros prisijungia ir kiti statytojai. Tai yra, statytojas, siekiantis įrengti neprioritetinę infrastruktūrą, turi analizuoti, ar bus daugiau prisijungiančių asmenų, kurie, prisijungdami prie kito vystytojo įrengtos infrastruktūros, savivaldybei sumokės įmoką.
Šio įstatymo leidėjai suteikė galimybę savivaldybėms diferencijuoti mokesčius. Vilniaus miestas kol kas yra nustatęs aukščiausius infrastruktūros įmokos mokesčio tarifus. Projektams, kurie vystomi prioritetinėje miesto plėtros teritorijoje, yra patvirtintas 30 Eur už vieną kv. m būsimo pastato plotą, o neprioritetinėse plėtros teritorijose net – 50 Eur už būsimo pastato kv. m. Tuo tarpu Vilniaus rajone mokestis yra 0 Eur. Vadinasi, jei planuoji statyti 10 tūkst. kv. m. sandėlį, logika paprasta, kur jį statyti – Vilniaus priemiesty infrastruktūros mokestis kainuos pusę milijono. Šalia to, yra renkamas mokestis ne tik už pastatų, bet ir už dangų plotą, todėl mano paminėtu atveju išeina tiesiog milžiniškos sumos. Vilniaus miesto valdžia, matydama šią ir panašias problemas, turėtų diferencijuoti nustatytus įkainius. Tik klausimas, ar mažos korekcijos čia pagelbės, – reikalinga rimta peržiūra.
Vienas iš įstatymo tikslų buvo suvaldyti plėtrą, tačiau, miestams pasitvirtinus didesnius tarifus nei žiedinėms rajoninėms savivaldybėms, gali išeiti kaip tik atvirkštinis įstatymo veikimo efektas. Tai yra, vystytojai nukreips investicijas į žiedines savivaldybes, o miestuose ir toliau vystymas bus ne tik komplikuotas, bet ir dar brangesnis. Galų gale tai dar labiau apkraus esamą miestų infrastruktūrą, kai žiedinės savivaldybės džiaugsis ne tik pritrauktomis investicijomis, sukurtomis darbo vietomis, bet ir dar papildomu NT mokesčiu. Kai kurios savivaldybės kol kas yra atidėjusios mokesčių rinkimą, todėl viskas geriau pasimatys 2022–2023 m. net Vilniuje, kur vyksta labai intensyvi plėtra, pastebime tendenciją – nukreipti vystymą į rajoną, o ne į miestą. Gretimos savivaldybės turi kalbėtis, derinti savo tarifus ir ieškoti įvairių kompromisų.
Verslo sąlygų stabilumui užtikrinti yra svarbu, kad savivaldybės nesiblaškytų, keisdamos tarifus, ir sugebėtų užtikrinti įmokų tarifų stabilumą ir nekeičiamumą, nes privatus sektorius planuoja investicijas, planuoja statybas konkrečioje teritorijoje, tačiau tai užtrunka ir investuotojai negali būti tikri, ar tarifai nesikeis bent jau artimiausius metus. Tad būtų tikrai gerai, kad savivaldybės priimtų sprendimus nekaitalioti tarifų ir nedaryti vadinamosios šoko terapijos, kaip kad atsitiko Vilniaus mieste, pakėlus įmokos tarifą kone 10 kartų.
Kitas svarbus momentas – kaip savivaldybės užtikrins objektyvumą, konkrečią infrastruktūrą pripažįstant prioritetine? Tuo pačiu įstatymu įtvirtinta pareiga kompensuoti už vystytojų įrengtą ir savivaldybėms perduotą infrastruktūrą verčia savivaldybes nustatyti realias įmokas už infrastruktūros vystymą. To neatlikus, infrastruktūra ir toliau būtų kompensuojama iš savivaldybių biudžetų lėšų, nors šios lėšos jau galėtų būti atlaisvintos ir nukreipiamos socialinėms reikmėms, švietimui ir pan. Tai yra, jei savivaldybės nustato nulinį infrastruktūros mokestį, jos nuskriaudžia kitas savivaldybės kuruojamas sritis.
Žinoma, reikia suprasti, kad įstatymas yra naujas, ir natūralu, kad dėl jo taikymo yra dar labai daug neaiškumų. Vis tik aš tikiu, kad su laiku viskas nusistovės, praktika jau formuojasi ir ilgainiui viskas gražiai susidėlios į lentynėles. Juo labiau šiuo metu Aplinkos ministerija jau yra inicijavusi šio įstatymo pakeitimą, siekdama šalinti neaiškumus ir trūkumus.
Straipsnis paskelbtas žurnale „SA.lt“ (Statyba ir architektūra) | 2021 gegužė
Norite žurnalo tiesiai į namus ar biurą?
