Būsto rinką jau rudenį gali tekti vėsinti, nes ji pernelyg sparčiai kaista – tokią nuomonę neseniai pareiškė Lietuvos banko vadovas Vitas Vasiliauskas. Jo teigimu, per artimiausius dvejus metus gali tekti riboti nekilnojamojo turto (NT) kainų augimą šalyje.
„Jeigu situacija Lietuvos NT rinkoje ir būsto kreditavimas keisis taip, kaip ir praėjusiais metais, per artimiausius dvejus metus Lietuva gali susidurti su problemomis. Didžiausios išorinės grėsmės yra perkaitusi rinka Švedijoje ir Norvegijoje. Vidinės grėsmės – toliau augantis nekilnojamojo turto sandorių ir būsto kreditavimo skaičius“, – sakė V. Vasiliauskas.
Anot jo, gali būti keičiamas maksimalus būsto kredito mėnesio įmokos ir pajamų santykio reikalavimas, šiuo metu sudarantis 40 proc., taip pat minimalaus pradinio įnašo reikalavimas, gali būti griežtinami kapitalo reikalavimai patiems bankams. Maksimali paskolos trukmė, šiuo metu sudaranti 30 metų, esą turėtų likti tokia pat.
Lietuvos banko duomenimis, būsto kainos pernai šalyje kilo 9,5 proc., o sandorių skaičius – 12 proc. Tačiau, palyginti su pavasario pradžia, balandį būsto objektų parduota 14,8 proc. mažiau. Butų pirkėjai per šį mėnesį įsigijo 2516 gyvenamųjų patalpų. Namų pardavimai smuko 6,6 proc. – nuo 889 kovą iki 830 balandį. Vilniuje balandį savininkus pakeitė 749 butai – 19,9 proc. mažiau nei kovą ir 28,7 proc. mažiau nei tą patį laikotarpį pernai. Panašios tendencijos fiksuotos ir kituose didžiuosiuose miestuose, kur, palyginti su pavasario pradžia, sulėtėjo ir butų, ir namų pardavimai.
Vis dėlto, V. Vasiliausko teigimu, būsto kreditavimas auga, paskolos yra labai pigios. O didėjantį skolinimąsi lemia gera ekonominė situacija: augantys atlyginimai, išskirtinė situacija sostinėje, kur demografinė padėtis yra tikrai gera.
„Palūkanos pasiekė žemumas, ir tai kelia pamąstymų – o gal imti paskolą ir investuoti? Lūkesčiai, susiję su palūkanomis, yra neblogi, todėl tai irgi veikia NT rinkos temperatūrą. Tačiau sparčiai didėjant kreditavimui negalime prarasti budrumo – turime užtikrinti, kad skolinimo politikos kartelė būtų iškelta aukštai. Bankai neturėtų pamiršti praeities pamokų ir, finansiniam tikslui perėjus į augimo fazę, turi būti pasirengę galimiems iššūkiams“, – sakė V. Vasiliauskas.
Lietuvos bankas skaičiuoja, kad 2016 metais skolinimo gyventojams ir įmonėms apimtis išaugo daugiau nei 8 proc., du kartus viršijo bendrojo vidaus produkto augimo tempą ir buvo kur kas didesnė nei kitose Europos Sąjungos šalyse. Labiausiai didėjo NT paskolų portfelis. Šalies bankų pelnas praėjusiais metais padidėjo 17 proc. – iki 252 mln. eurų.
Gediminas Bareika.
Tačiau ne visi dirbantys NT sektoriuje sutinka su Lietuvos banko vadovo išsakyta nuomone apie kaistančią rinką ir padidėjusį kreditavimą. Daugiau kaip dvidešimt metų prekyba NT ir konsultacijomis besiverčiantis Centrinės nekilnojamojo turto biržos vadovas Gediminas Bareika tvirtina, kad tokios prastos bankų kreditavimo politikos, kokia vyrauja pastaraisiais metais, dar nėra buvusios.
Lietuvos banko vadovas atkreipė dėmesį į praėjusių metų Lietuvos NT rinką ir būsto kreditavimą. Kuo išsiskiria praėjusieji metai?
Tikrai niekuo neišsiskiria ir nėra kuo nors ypatingi. Tačiau situacija gali keistis rudenį. Ekonomikos kraujas yra pinigai, ir jeigu viešai pasakoma, kad rudenį bus užveržta kraujo gysla NT verslui, bus tikrai blogai. Nors teigiama, kad kreditavimas smarkiai didėja, praktikoje susiduriame su visiškai kitokia situacija. Iš tiesų kreditų išdavimas būstui nuolat mažėja, bankai suranda neįtikimų priežasčių nesuteikti kreditų, kad žmonės galėtų įsigyti būstą. Lietuviai jau ieško galimybių skolintis kaimyninėse bei kitose šalyse, ir jų vis dažniau ten randama.
Tačiau sutinkate, kad atsakingo skolinimosi politika turi būti?
Šiuo metu veikiau sukurta atsakingo neskolinimosi sistema. Ir sukurta ji tam, kad visi dažniau eitų skolintis iš greitųjų kreditų bendrovių. Iš tiesų susidaro toks įspūdis. Kasdien susiduriame su pavyzdžiais, kai turintys darbus, gaunantys oficialias pajamas jauni žmonės negali įsigyti būsto, nes bankai vis randa priežasčių nesuteikti kredito.
Kai kurios situacijos iš tiesų kuriozinės. Antai jauna medikė, pradėjusi dirbti poliklinikoje, gaunanti stabilų atlyginimą, gavo neigiamą banko atsakymą dėl kredito. Priežastis – neva nutrūkęs darbo stažas. Pasirodo, rezidentūra jau vertinta kaip viena darbovietė, o poliklinika – kaip kita. Neužskaitomos ir pajamos, gaunamos užsienyje, netgi pagal darbo kontraktus.
Minėjote, kad lietuviai vis dažniau randa galimybių pasiskolinti užsienyje. Kur būtent?
Na kad ir vienas pavyzdžių – kaimyninė Lenkija. Vos įvažiavus į Suvalkus galima pamatyti lauko reklamas su siūlymais suteikti hipotekos kreditus su ypač mažomis palūkanomis. Ne viena Lietuvoje gyvenanti šeima tokiais siūlymais, mano žiniomis, yra pasinaudojusi. Žinoma, tam reikalinga turėti lenko kortą.
Labai daug pavyzdžių, kai jauni žmonės, negavę kreditų būstui įsigyti Lietuvoje, pasirinko emigraciją. Svetur jie dirba, gauna pajamas ir be didesnio vargo gauna paskolas būstui įsigyti. Yra atvejų, kai emigravę lietuviai kitose šalyse ima vartojamuosius kreditus ir Lietuvoje nuperka būstą vaikams ar savo tėvams. Arba būsto nuomos verslui.
Pas mus savotiškai diskriminuojami ir senjorai. Juk jie gauna stabilias pajamas – pensijas. Sutinku, kad dėl amžiaus jie patenka į rizikos grupę. Tačiau kodėl nenorima perimti Švedijos patirties, kur būsto kreditai išduodami iki šimto metų su sąlyga juos paveldėti? Pas mus dabar taikomas 30 metų kreditavimo laikotarpis tikrai per trumpas.
Kokią įvardytumėte tikrąją situaciją būsto rinkoje? Labai dažnai plėtotojai užsimena, kad būstas pastaraisiais metais dažniau perkamas iš santaupų, o ne imant paskolas.
Iš tikrųjų statistika tokia, kad imant paskolas nuperkama vos 40 proc. viso būsto, o likusi dalis perkama už sutaupytus pinigus. Tai gali patvirtinti bemaž visi nekilnojamojo turto plėtotojai. Būtent ši statistika geriausiai iliustruoja, kad Lietuvoje neįmanoma gauti būsto paskolų. Išsivysčiusiose šalyse imant paskolas perkama 90 proc. būsto ir tik likę 10 proc. tenka sandoriams iš santaupų.
Lietuvoje akivaizdžiai dominuoja skandinaviškų bankų monopolija. Juk jie dabar didžiausią pelną uždirba tik iš paslaugų įkainių kėlimo ir įkeisto turto perėmimo. Jei būsto kreditus paėmusiems gyventojams iškyla laikinų sunkumų, bankai suinteresuoti kuo greičiau nutraukti kreditų sutartis, nes jiems labiau apsimoka pasiimti įkeistą turtą. Akivaizdžiai vykdomas skandinavų bankų sąlygų diktavimas, kai atsiranda monopolinis reguliavimas, padidinamos palūkanos, didinami paslaugų įkainiai. Siūlymai uždrausti atsiskaitymą grynaisiais pinigais irgi dar labiau padidins bankų pajamas ir pelną.
Kaip galėtų būti taisoma, anot jūsų, nepavydėtina situacija ir kas leistų iš tiesų pagerinti situaciją būsto rinkoje?
Per praėjusius metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje, išskyrus Vilnių ir Kauną, nukrito apie 10 proc. Minėtuose didmiesčiuose būsto kainos padidėjo apie 6 proc. Tai – infliacijos lygio pabrangimas. Nesišviečia čia joks burbulas, negali būti vienoje šalyje tokių procesų. Jeigu būtų, tai visame regione jaustųsi prielaidos.
Pas mus nėra hipotekinių kreditų ir iškreipiama paskolos grąžinimo užtikrinimo sąvoka. Tikrasis garantas visuomet yra keičiamas NT. O dabar pas mus pro mikroskopą žiūrima į vadinamąsias SODROS pajamas. Ta pati SODRA šiandien veikia, rytoj gali bankrutuoti, juk nuolat skolinasi.
Taip pat bankai turi įvertinti ir būsimas ar jau esamas nuomos pajamos, kurios gaunamos nuomojant perkamą būstą. Yra nemažai atvejų, kai perkamas būstas, daugybę metų turintis nuomininkus, tad dažnai šis verslas tęsiamas. Bet turi keistis bendras požiūris į siekiančiuosius įsigyti būstą ir tuo tikslu norinčius gauti kreditu.
Straipsnis paskelbtas žurnale „Statyba ir architektūra“, 2017 / 3.
