Užsakovų bendrija (vok. Bauherrengeimeinschaft, Baugemeinschaft arba Baugruppe) – Vokietijoje paplitusi statybos projekto organizavimo forma, kai būsto ieškančių šeimų ar pavienių asmenų grupė tiesiogiai, be projekto vystytojo, kartu įgyvendina patiems naudoti skirtą daugiabučio gyvenamojo namo projektą. Taip susikooperavę privatūs užsakovai gali pasistatyti savo individualius poreikius atitinkantį būstą miesto centre už gerokai mažesnę kainą, nei gali pasiūlyti nekilnojamojo turto projektų vystytojai.
Ištakos
Užsakovų bendrijų šaknys Vokietijoje siekia tarpukario metus, kai statybos kooperatyvai buvo svarbi gyvenamojo būsto politikos dalis, kuria tuomet siekta užtikrinti bent minimalius komforto reikalavimus atitinkantį būstą sparčiai augančiai miestų populiacijai. Taip pat jos siejamos su įvairiais alternatyvios gyvensenos judėjimais 7–8 dešimtmečiuose. Vis dėlto anksčiau kooperaciją statyboje lėmę demografiniai ir kultūriniai veiksniai šiandien nebėra tokie svarbūs. Pagrindinės priežastys, šiais laikais lemiančios žmonių pasiryžimą susiburti į užsakovų bendrijas, yra finansinis patrauklumas ir noras gyventi aukštos kokybės, prie asmeninių reikmių pritaikytame būste miesto centre.
Gyvenimo bendruomenėje sinergija
Vidutines pajamas gaunantiems gyventojams, kurių netenkina rinkoje pateikiami standartiniai butai, individualiojo namo statyba paprastai lieka vienintele galimybe įsikurti pagal asmeninius poreikius suformuotame būste. Vis dėlto įprastų vienbučių namų statyba dėl gerokai žemesnės žemės kainos dažniausiai įmanoma tik užmiestyje. Miestų išdrikimas į priemiesčius yra didelė urbanistinė problema, nes mažesnis gyventojų tankis smukdo viešosios infrastruktūros efektyvumą, o intensyvaus ir brangiai kainuojančio kasdienio transporto keliama tarša, triukšmas ir kiti nepatogumai kenkia gyvenimo kokybei mieste. Be to, miesto centre būstą įperkant tik itin aukštas pajamas gaunantiems gyventojams, šioms teritorijoms gresia prarasti bendruomenių ir paslaugų įvairovės kuriamą kultūrinį gyvybingumą.
Siekiant kompaktiškos miesto struktūros, jo centrinės teritorijos paprastai rezervuojamos daugiabučiams namams. Todėl čia leidžiamas 5 ir daugiau kartų didesnis užstatymo intensyvumas nei priemiesčiuose, o žemė gali kainuoti daugiau nei 10 kartų brangiau. Nors sklypo kainos dalis galutinėje daugiabučio projekto sąmatoje lieka panaši kaip ir statant individualųjį namą užmiestyje, tokie projektai reikalauja gerokai didesnio kapitalo, todėl statyti miesto centrinėse dalyse gali tik pakankamais finansiniais ištekliais disponuojantys užsakovai. Įprastu atveju tai yra stambesnės nekilnojamojo turto bendrovės, statančios namus parduoti. Deja, bet investuotojai kartais piktnaudžiauja itin aštriu būsto pasiūlos trūkumu ir siekdami didesnio pelno stato prastesnės kokybės pigesnius būstus, kuriuos vis tiek gali lengvai parduoti už itin aukštas rinkos kainas. Ilgainiui tai ne tik didina rinkos perkaitimo ir nuosmukio pavojų, bet ir gali nuskurdinti miesto architektūrą, sukurti socialinių problemų. Nemažai tokios neracionalios plėtros pavyzdžių nekilnojamojo turto rinkos perkaitimo laikotarpiu prieš pasaulinę 2009 m. finansų krizę atsirado ir Vilniuje.
Būstą sau naudoti statančios užsakovų bendrijos miestams siūlo daugeliu atžvilgių vertingą alternatyvą. Į jas susibūrę ir savo finansinius išteklius sutelkę iniciatyvūs miestiečiai tampa pajėgūs patys įgyvendinti daugiabučių projektus brangiuose sklypuose miesto branduolyje. Atsisakę gyvenimo užmiestyje, jie prisideda prie racionalesnio miesto išteklių naudojimo. Įgyvendinti projektai rodo, kad statydami sau užsakovai kur kas daugiau dėmesio skiria pastato architektūrai ir aplinkos kokybei. Galų gale jie neišvengiamai užmezga daug artimesnius tarpusavio santykius, o tai užtikrina saugią ir stabilią kaimynystę.
Daugiabutis „BIGyard“ Prenzlauerbergo rajone, Berlyne (arch. „Zanderroth architekten“). Simon Menges nuotr.
Patrauklus kainos ir kokybės santykis
Akivaizdu, kad, būdami tiesioginiai užsakovai, gyventojai gali patys nuo pat pradžių formuoti pastato, kuriame jie nori įsikurti, idėją. Jie priima esminius sprendimus dėl jo funkcijų, suplanavimo, išvaizdos ir naudojamų medžiagų. Vis dėlto, priešingai nei individualiojo namo statyboje, kai asmenines idėjas iš esmės riboja tik statybos teisė ir finansinės galimybės, bendrijų nariai yra priversti kone kiekviename žingsnyje ieškoti kompromisų. Galutiniai sprendimai čia paprastai priimami balsų dauguma, tad bendrijos nariai turi susitaikyti, kad ne visais priimtais sprendimais jie bus patenkinti, tačiau mokėti teks už visus. Todėl, norint kad visi užsakovai vis tiek būtų patenkinti galutiniu rezultatu – įgyvendintu projektu, būtina, kad juos iš pat pradžių vienytų bendras gyvenimo kaimynystėje įsivaizdavimas, pastato koncepcija ir panašios finansinės galimybės. Tam taip pat yra privalu, kad visi nariai iš anksto susitartų dėl išlaidų pasidalijimo ir sprendimų priėmimo taisyklių. Būtent šie vidiniai derinimo procesai yra didžiausias iššūkis užsakovų bendrijų projektams, reikalaujantis iš gyventojų aukštų darbo komandoje įgūdžių ir savitarpio supratimo.
Paprastai užsakovų bendrijų įgyvendintų daugiabučių projektų kaina galutiniam vartotojui yra apie 15–25 proc. žemesnė nei perkant butą jau pastatytame name. Tai visų pirma lemia įvairių tarpininkavimo išlaidų išvengimas: nebereikia papildomai mokėti projekto vystytojui ir nekilnojamojo turto brokeriui, taip pat, priklausomai nuo mokestinės aplinkos, tenka mokėti gerokai mažiau mokesčių. Palyginti su individualiojo namo statyba, kooperacija atveria dar daugiau galimybių sutaupyti, nes daugybė įrengimo ir eskploatacijos metu patiriamų išlaidų, susijusių su įvairiomis inžinerinėmis sistemomis, energijos aprūpinimu ir sklypo sutvarkymu, yra padalijamos tarp visų gyventojų. Be to, užsakovų bendrijų įgyvendinami projektai paprastai būna centrinėse miestų dalyse, iš kur darbovietė, mokymo ir gydymo įstaigos yra lengvai pasiekiamos, o tai gerokai sumažina kasdienes išlaidas transportui.
Vis dėlto, kaip ir statant savo individualųjį namą, užsakovai prisiima visą finansinę atsakomybę už projekto įgyvendinimą. Bendrijoje tai gali lengvai tapti neišsprendžiamų konfliktų židiniu. Kaip jau minėta, norint to išvengti, būtina iš anksto nusistatyti teisiškai įpareigojančias išlaidų pasidalijimo taisykles. Paprastai už visą pastatą ar už su bendrosiomis patalpomis susijusius darbus moka visi savininkai proporcingai nuo gyvenamojo ploto, o už sprendimus atskiruose butuose mokama atskirai.
Daugiabutis „BIGyard“ Prenzlauerbergo rajone, Berlyne (arch. „Zanderroth architekten“). Simon Menges nuotr.
Projekto eiga
Užsakovų bendrijų projektai paprastai yra inicijuojami privačių asmenų grupių. Vokietijoje tokios grupės susiburia per įvairius specializuotus forumus, draugijas ar informacinius renginius. Šių projektų teikiamą naudą užčiuopė ir kiti nekilnojamojo būsto sektoriaus dalyviai – visų pirma savivalda ir architektai. Todėl šiuo metu yra kelios užsakovų bendrijų iniciatyvos formos – pačių gyventojų, architektų ir savivaldos.
Pačių gyventojų iniciatyva pradėti projektai pasižymi didžiausia sprendimų laisve, tačiau iš užsakovų taip pat reikalauja daugiausia laiko ir motyvacijos. Čia užsakovai patys suformuoja projektavimo užduotį, patys ieško sklypo ir patys samdo projekto valdytojus, projektuotojus ir rangovus. Tokios grupės susidarymo procesas paprastai užtrunka, nes diskutuojant tarpusavyje turi paaiškėti visus vienijanti gyvenimo kartu koncepcija ir pagrindiniai pastato parametrai. Šis etapas pasižymi didele grupės narių kaita. Bendrų sprendimų paiešką labai palengvina ankstyvas profesionalaus moderatoriaus įtraukimas. Tai gali būti patyręs projektų valdytojas arba architektas. Jei bendriją sudaro daugiau nei 6–8 užsakovai, sklandus procesas be moderatoriaus tampa kone neįmanomas.
Didžiausia kliūtis pačių gyventojų inicijuotų projektų įgyvendinimui yra sklypo įsigijimas. Tam reikia, kad iniciatoriai susiburtų į vieną, jo narius teisiškai įpareigojantį juridinį vienetą ir jam suteiktų reikalingus finansinius išteklius. Akivaizdu, kad tokius įsipareigojimus gyventojai gali prisiimti tik žinodami, kaip konkrečiai atrodys jų būsimasis būstas ir kiek tai kainuos. Taigi, apsisprendimo metu jau turi būti parengtas daugiabučio projektas, pasidalyti atskiri butai ir suskaičiuota išankstinė sąmata, o tai įmanoma padaryti tik projektuojant konkrečiame sklype. Kadangi projektavimas trunka kelis mėnesius, nusižiūrėtasis sklypas per tą laiką gali būti parduotas kitam pirkėjui ir užsakovų bendrijai tektų viską pradėti iš naujo. Siekiant to išvengti, su norimo sklypo savininku dažnai pasirašoma rezervacijos sutartis, kuria jis tam tikram laikui įsipareigoja neparduoti sklypo kitam pirkėjui. Per šį laiko tarpą architektas turi parengti projektą, o užsakovai galutinai apsispręsti, ar nori ir gali toliau dalyvauti projekto įgyvendinimo procese. Vis dėlto privatus, su užsakovų bendrija niekaip nesusijęs sklypo savininkas gali nebūti suinteresuotas laukti, todėl projektai su iš anksto garantuotu konkrečiu sklypu yra gerokai patikimesni.
Projektą inicijuojant architektui, užsakovai turi mažiau sprendimų galios, tačiau gali tikėtis profesionalios viso projekto vykdymo priežiūros, sklandesnės organizacijos ir spartesnio įgyvendinimo. Šiuo atveju architektai visų pirma nusižiūri tinkamą sklypą, išsiaiškina visas su juo susijusias teisines aplinkybes ir parengia pradinę pastato idėją. Tik tada jos pagrindu ieškoma potencialių užsakovų. Susibūrusią bendriją architektai moderuoja patys arba pasitelkia projekto valdytoją. Nors visas procesas čia yra gerokai griežčiau organizuotas, vis tiek stengiamasi kuo labiau atsižvelgti į individualius užsakovų poreikius. Jų įtaka projektui priklauso nuo architektų nustatytų statinio parametrų. Dažnai pastato struktūra, architektūrinis įvaizdis ir statybos būdas jau būna iš anksto numatyti, o atskirų butų dydžius, suplanavimą ir įrengimą galima keisti pagal užsakovų norus.
Kai kurios Vokietijos savivaldybės pasitelkia užsakovų bendrijas revitalizuodamos apleistas miestų teritorijas ir siekdamos čia sukurti naujus gyvybingus kvartalus. Tai yra viešos ir privačios partnerystės pavyzdys. Tokiu atveju savivaldybei priklausantys sklypai parduodami išskirtinai užsakovų bendrijoms, bendrijų susikūrimas ir susidomėjimas skatinamas įvairiais informaciniais renginiais, o projekto įgyvendinimo metu užsakovų grupes konsultuoja savivaldybės nusamdytas architektas arba projekto valdytojas. Šis organizavimo būdas yra itin patrauklus, nes iš anksto žinomas konkretus sklypas, kuriame užtikrintai bus vykdomas projektas, statybos teisės klausimai lengvai išsprendžiami, o užsakovai turi maksimalią sprendimų laisvę nuo pat pastato idėjos formavimo pradžios.
Daugiabutis e3 Prenzlauerbergo rajone Berlyne (arch. „Kaden Klingbeil Architekten“). Aukščiausias medinis daugiabutis Europoje 2008 m.
Individualusis daugiabutis e3 Berlyne
Septynių aukštų daugiabutis e3 Berlyne yra puikus pavyzdys, kaip motyvuota užsakovų bendrija gali įgyvendinti projektus, išsiskiriančius ne tik puikiu kokybės ir kainos santykiniu, bet ir įspūdingomis inovacijomis. 2008 metais šiame name įsikūrę užsakovai galėjo didžiuotis, kad gyvena aukščiausiame mediniame pastate Europoje. Negana to, pirkdami panašios klasės butą, jie būtų sumokėję apie 20 proc. daugiau, nei išleido statydamiesi būstą patys.
Pastato sklypas yra jaunų šeimų pamėgtame Berlyno rajone, pasižyminčiame aktyviu kultūriniu ir socialiniu gyvenimu. Užsakovų bendrija iš 13 narių susibūrė dėl nepasitenkinimo esama situacija Berlyno būsto rinkoje, nepasiūlančioje įperkamo būsto centrinėse miesto dalyse. Sklypo pirkimo konkurse bendrija įtikino savininką savo idėja šioje vietoje pastatyti medinį daugiabutį. Svajonei gyventi ekologiškame name užsakovai išliko ištikimi viso projekto vystymo metu.
Gyventojų norus įgyvendino architektų biuras „Kaden Klingbeil Architekten“. Jis pastatą padalijo į gyvenamąjį bloką iš medinių konstrukcijų ir atvirą neuždūmijamą laiptinę iš betono. Išorės sienos sumontuotos iš klijuotosios medienos kolonų ir sijų karkaso bei standumo membranų iš CLT-plokščių. Perdangos sukonstruotos iš medienos-betono kompozito ir pastato viduryje remiasi ant integruotos betoninės sijos. Šią siją remia dvi betoninės šachtos, kuriose buvo nutiesti visi reikalingi inžineriniai tinklai. Tokia konstrukcinė schema suteikė laisvės formuojant fasadą, leido atsisakyti vidinių laikančiųjų sienų, o sanitarinius mazgus laisvai išdėstyti aplink šachtas. Prie viso to pridėjus, kad beveik visuose aukštuose įrengta tik po vieną butą, atskiri užsakovai galėjo toliau planuoti savo butus visiškai nepriklausomai nuo kaimynų. Visoje koncepcijoje užprogramuotas individualumas galų gale atsispindi ir žaismingame pastato fasade. Įdomu, kad užsakovų pasamdyti architektai buvo taip sužavėti projekto, jog patys įstojo į bendriją ir perkėlė savo biurą į komercines patalpas pirmame aukšte.
Daugiabučio e3 Berlyne interjeras – betoninės šachtos remia masyvią į perdangą integruotą betoninę siją ir sudaro galimybes laisvai suplanuoti patalpą.
Apibendrinimas
Užsakovų bendrijų įgyvendinami projektai yra įdomi alternatyva įprastiems, stambių nekilnojamojo turto bendrovių vystomiems daugiabučių projektams. Jų nauda ypač akivaizdi patraukliuose, kompaktiškuose Vakarų miestuose, nes įperkamo būsto pasiūla išlaiko vidutines pajamas gaunančius žmones miesto branduolyje. Teritorinis kompaktiškumas ir sociokultūrinė gyventojų įvairovė turi teigiamą poveikį gyvenimo kokybei mieste ir leidžia gerokai efektyviau išnaudoti turimą infrastruktūrą.
Vis dėlto susikooperavę gyventojai susiduria su daugybe iššūkių, susijusių su projekto įgyvendinimo finansinėmis ir organizacinėmis rizikomis bei techniniu sudėtingumu. Į pagalbą pasitelkus šioje srityje dirbančius architektus arba suinteresuotas savivaldybes, procesas tampa gerokai paprastesnis ir patikimesnis. Nepaisant to, dalyvavimas užsakovų bendrijų projektuose reikalauja atitinkamų asmeninių savybių, todėl į bendrijas paprastai buriasi itin iniciatyvūs, bendruomeniški, turintys naujų idėjų ir jų įgyvendinti nebijantys žmonės. Jų sukuriama architektūra atspindi šiuolaikinę savarankiškų, kūrybingų ir sutarti gebančių miestiečių visuomenę.
Šaltiniai
1. Kaden+Lager. e3. [Tinkle] http://www.kadenundlager.de/projects/e3/.
2. Andreas Rietz, Heidemarie Schütz, Doris Meyer, Hannes Müller. Baugemeinschaften. Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft. Berlynas: Kompetenzzentrum der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“, 2009.
3. Archdaily. BIGyard. [Tinkle] https://www.archdaily.com/793287/bigyard-zanderroth-architekten.
Straipsnis paskelbtas žurnale „SA.lt“ (Statyba. Architektūra) | 2019 sausis.
