• tikkurila
  • ruukki
  • ruukki
  • tikkurila

Daugiabučių atnaujinimas: kiek kainuoja ambicijos?

2017 gegužės 5 d.
BFL nuotr.
BFL nuotr.

2016 metų rugpjūtį atnaujinusi nuo 2015-ųjų balandžio 1 dienos sustabdytą paraiškų daugiabučių renovacijai priėmimą, Aplinkos ministerija (AM) pranešė ir apie sprendimą įvesti daugiabučių atnaujinimo kvotas. Kvotos paskirstytos pagiriant renovacijos pirmūnus ir nubaudžiant nepažangiuosius. O išdalytos visai šaliai metams tebuvo 525 paraiškos, taip parodant, kad nuo šiol renovacijos svajonės turės sutapti su galimybėmis. Keli mėnesiai po Aplinkos ministerijos vadovybės pasikeitimo praėjo renovacijos laukiantiems žmonėms sulaikius kvapą – galbūt tikintis stebuklingo lėšų lietaus, galbūt – permainų, kurios ir užtikrintų aukštesnę daugiabučių atnaujinimo kokybę, ir supaprastintų procesus. Taigi – kas toliau?

Didmiesčiai nubausti už nepažangumą

Apie kvotų įvedimą paskelbusi tuomet Kęstučio Trečioko vadovaujama ministerija informavo ir apie tai, kad iki 2020 metų planuojama atnaujinti iš viso 2500 daugiabučių – tai yra vos daugiau nei 10 proc. šiuo metu laukiančiųjų renovacijos. Šis skaičius liudytų, kad buvo tikimasi netrukus po truputį vėl auginti ambicijas, renovuojant neapsiriboti penkiais šimtais daugiabučių per metus.

Rudenį pradėjusi naują renovacijos etapą AM norintiesiems modernizuoti senus daugiabučius nurodė teikti savivaldybėms paraiškas rengti investicijų planus. Savivaldybės buvo įpareigotos atrinkti renovuotinus namus pagal norinčiųjų modernizuoti savo namus pateiktas paraiškas ir jas pateikti vertinti Būsto energijos taupymo agentūrai (BETA), kuri administruoja valstybinę Daugiabučių namų modernizavimo programą.

Ramūnas Gatautis

Ramūnas Gatautis.

Daugiabučių modernizavimo ekspertas Ramūnas Gatautis džiaugėsi tik viena šios žinios dalimi – kad atnaujintas kone pusantrų metų nevykęs paraiškų daugiabučių renovacijai priėmimas. Tačiau klausimų kėlė kvotų paskirstymo principas. Ignalinai, Kelmei, pažymint, kad renovacijos projektų įgyvendinimas šiuose miestuose viršija 80 procentų, leista atnaujinti (tai yra tam bus skirtas finansavimas) po 30 namų. Didiesiems šalies miestams – Vilniui, Kaunui, Klaipėdai, Panevėžiui – tekusios kvotos glumina: visi jie gavo galimybę atnaujinti po 19 namų. Šiauliai prie didelių miestų nepriskaičiuoti – jiems numatyta vos 7 namų kvota. Buvusio aplinkos ministro K. Trečioko pasirašytame įsakyme pagirtos Biržų rajono, Molėtų rajono, Panevėžio rajono savivaldybės, kuriose renovacijos projektų įgyvendinimas pernai siekė nuo 60 iki 80 procentų – jos galės atnaujinti po 19 namų.

R. Gatautis pripažįsta – ribojimo kvotomis įvedimas buvo logiškas – trūkstant pinigų vienintelis būdas suvaldyti situaciją yra surikiuoti norinčiuosius į eilę. Tačiau pats eilės rikiavimo mechanizmas sukonstruotas nekokybiškai.

Ribojimo kvotomis įvedimas buvo logiškas – juk trūkstant pinigų vienintelis būdas suvaldyti situaciją yra surikiuoti norinčiuosius į eilę. Tačiau pats eilės rikiavimo mechanizmas sukonstruotas nekokybiškai.Ramūnas Gatautis

„Beje, ir tas eiles sukūrė pati ministerija, prieš keletą metų liepusi savivaldybėms pirkti ir rengti didelius investicijų planų kiekius. Savivaldybės vykdė užduotį pernelyg nesigilindamos, ar konkretaus namo gyventojai tikrai jau taip trokšta tos renovacijos. Taip parengtų investicijų planų kokybė buvo itin prasta, vis dėlto per trumpą laiką buvo prirengtas kalnas planų, kuriems finansavimas nebuvo numatytas. Pavyzdžiui, BETA ataskaita 2014 metų gruodį buvo tokia: parengta 3312 investicijų planų, pasirašytos 858 rangos sutartys, įgyvendintų projektų – tik 164. Proporcijos rėžia akį“, – komentavo pašnekovas.

Jis žino iš savo praktikos – masiškai kepant prastos kokybės investicinius planus, o vėliau dalijant kvotas, ir nukentėjo didieji miestai, nes valdiškos kokybės planus didmiesčių daugiabučių gyventojai nenorėjo tvirtinti: „Šiuose miestuose modernizavimas laikėsi ant bendrijų pečių, tai rodo 2015 metų rugpjūčio duomenys, kuriais remiantis dalytos kvotos. Kaunas: BETA patvirtinti IP – 298 vnt., iš jų gyventojų iniciatyva – 169; pradėti rangos darbai – 170 namuose, iš jų bendrijos – 116; baigti atnaujinti namai – 62, iš jų bendrijos – 55. Atitinkamai Klaipėdos skaičiai: IP – 182/152; rangos darbai – 132/116; baigti – 60/57. Vilnius – 401/168; 178/96; 70/36. Skirstant kvotą ministerija sudėtingų analizių nedarė: Kauno atveju 298 padalino iš 60 ir gavo, kad parengtų ir įgyvendintų projektų santykis yra 20,8 procento. Palyginimui Kelmė: suderinta planų – 31/1; rangos darbai – 27/1; baigti – 27/1.“

Kur dėti prikeptus investicijų planus?

Kaip tik todėl daugiabučių modernizacijos specialistas po kvotų paskelbimo ne kartą bandė atkreipti visų dėmesį, kad didieji miestai nuo mažų savivaldybių skiriasi ir jiems reikia taikyti skirtingą praktiką.

„Kvotos savivaldybėms paskirstytos ne pagal atnaujintinų daugiabučių skaičių, ne pagal parengtų investicinių planų skaičių, ne pagal parengtų techninių projektų skaičių – nors eilėje tuo metu laukė daugybė namų, turėjusių rankose rangos sutartis, bet neturėjusių finansavimo, – pabrėžė R. Gatautis. – Ministerijos nurodymu savivaldybės prikepė daug IP, pačios juos apmokėjo, gavusios pažadą, kad ministerija tas išlaidas kompensuos. Tačiau didmiesčiuose nemenka dalis IP nebuvo patvirtinta gyventojų. Todėl dabar BETA aiškinasi, ar jie nori renovacijos, ar nebe, ir grasina, kad pareikalaus grąžinti lėšas už investicijų planų parengimą. Tačiau daugiabučiai, kurie tada patvirtino balsuodami už pakoreguotus IP, dabar dar gali pretenduoti gauti paramą ne pagal kvotas (t. y. pagal seną tvarką). Kiek iš jų norės renovacijos ir kiek jiems reikės pinigų, iki šiol nėra oficialių žinių, girdėti tik tai, kad šių daugiabučių gyventojai apsispręsti turi ribotą laiką, vėliau BETA juos iš sąrašų išbrauks.“

Pati sudėtingiausia, skausmingiausia kategorija R. Gataučiui atrodo tie daugiabučiai, kurie buvo pabalsavę, parengę techninius projektus, pasirašę sutartis su techninės priežiūros specialistais ir rangovais, tačiau negalėjo vykdyti darbų, nes neturėjo skirto finansavimo, taip pat neturėjo ir sutarties su banku. Anot specialisto, oficialių duomenų, kiek tokių projektų yra ir kaip ši eilė mažėjo, nėra, bet galima spėti, kad kaip tik nesugebėjus rasti pinigų šiems pakabintiems projektams finansuoti buvo paskelbtas šaukimas su kvota.

Daugiabučio namo atnaujinimo projektas kainuoja nepigiai, valstybės parama jam – 35 proc. energijai taupančioms priemonėms – tikrai nemenki pinigai. Todėl kvietimų dalijimas savivaldybėse gresia tapti smagiu ir naudingu užsiėmimu.Ramūnas Gatautis

R. Gatautis kritikavo ir naujo renovacijos tarpininko – savivaldybių – atsiradimą renovacijos procese. Jo nuomone, tai ne savivaldos stiprėjimo išraiška, o tik papildomas rizikos faktorius: „Lietuvos didmiesčiuose didžiąją sėkmingai atnaujintų namų dalį vykdė daugiabučių namų bendrijos, kurios sprendimus dėl renovacijos turėjo derinti tik su BETA regionų skyriais. Dabar paraiškų teikėjai pirmiausia turi įveikti savivaldybės filtrą. Pastatų atrankos kriterijus irgi nusistatė savivaldybės. Daugiabučio namo atnaujinimo projektas kainuoja nepigiai, valstybės parama jam – 35 proc. energijai taupančioms priemonėms – tikrai nemenki pinigai. Todėl kvietimų dalijimas savivaldybėse gresia tapti smagiu ir naudingu užsiėmimu. Kitaip tariant, tai yra korupcijos skatinimas.“

SA archyvo nuotr.

Siūlo kurti nacionalinę programą

Didmiesčių savivaldybių administracijų protestų balsus dėl jas sugluminusių permainų nusinešė Seimo rinkimai. Rudens pradžioje paskelbtos žinios buvo paskutinės prieš ilgą tylą, kurią lėmė po Seimo rinkimų įvykusios permainos ministerijos vadovybėje. Nauji vadovai neskubėjo nei žadėti įvykdyti ankstesnės valdžios įsipareigojimus, nei drąsintis renovacijos programą pertvarkyti savaip. Pirmiausia jie nusprendė atlikti programos auditą. Ir tik dabar pradeda dėlioti atsakymus daugiabučių renovacijai pasiryžusiems žmonėms ir jiems talkinantiems specialistams.

Daugiabučių atnaujinimo projektų administravimo paslaugas teikiantis R. Gatautis, laukdamas tų atsakymų, kartu su kolege Jolita Maženiene parengė netrumpą spręstinų renovacijos problemų aprašą, kartu pateikė ir siūlymų dėl proceso tobulinimo – tiki, kad praktikų pastabos gali būti naudingos naujiems renovacijos strategams. Laišką adresavo aplinkos viceministrei Rėdai Brandišauskienei.

Pastabų autoriai įsitikinę, kad Lietuvai reikalinga kokybiška Nacionalinė daugiabučių namų atnaujinimo programa, o jos tikslas turėtų būti ne laikinos ir ribotos Europos Sąjungos finansinės paramos naudojimas daugiabučiams apšiltinti, bet ilgalaikio, tvaraus teisinio, finansinio, organizacinio mechanizmo, užtikrinančio, kad Lietuvoje per 10 metų būtų visiškai atnaujinta bent 70 procentų gyvenamojo fondo, pastatyto iki 1992 metų.

„Sutrikęs ir ilgą laiką neišsprendžiamas daugiabučių namų modernizavimo programos finansavimo klausimas didina jau pradėtų projektų sąnaudas, daugiabučių butų savininkų ir statybų rinkos dalyvių nepasitikėjimą Lietuvos Vyriausybės pažadais bei vykdomomis programomis. Nuosekli, ilgalaikė (bent 10 metų), paremta patikimais finansavimo šaltiniais ir efektyviai administruojama (be perteklinės priežiūros ir ilgų procedūrų), racionaliai susieta su urbanistiniais plėtros sprendimais (miestų infrastruktūros atnaujinimo kvartalais), nacionalinė būsto atnaujinimo programa sudarytų sąlygas racionaliems techniniams ir finansiniams rinkos dalyvių sprendimams“, – tiki pasiūlymų autoriai.

Dokumentų daug, naudos – mažai

Specialistai neabejoja ir tuo, kad daugiabučių namų atnaujinimo techninė apimtis turi būti didesnė nei tik energinio efektyvumo didinimo priemonių diegimas.

„Jei toleruojami techniniai pastatų atnaujinimo projektai, didinantys energinę klasę tik iki C, ir nenumatantys visų pastato inžinerinių sistemų kapitalinio remonto, tuo atveju jau dabar turi būti sprendžiamas klausimas, kas, kada, už kokias lėšas ir kokiu organizaciniu mechanizmu užtikrins likusios pastato dalies sutvarkymą iki šiuolaikinių standartų. Nesprendžiant šio klausimo, ilgainiui tai taps nacionalinio lygio problema. Didelė dalis daugiabučių namų Lietuvoje, statytų sovietiniais metais, jau dabar yra faktiškai avarinės būklės“, – rašė pastabų autoriai.

Norint kasmet modernizuoti bent 2000 daugiabučių namų Lietuvoje, būtina iš esmės tobulinti valstybės paramos suteikimo ir proceso priežiūros administracinę naštą, įsitikinę R. Gatautis ir J. Maženienė. Kryptys galėtų būti dvi: arba radikaliai supaprastinti perteklinius JESSICA mechanizmo biurokratinius procesus, arba lygiagrečiai pradėti atskirą pagal Vokietijos, Čekijos gerąją praktiką parengtą paramos modelį, numatantį minimalų valstybės institucijų kišimąsi į daugiabučių atnaujinimo procesą.

Pasiūlymų autoriai siūlo atidžiai peržiūrėti ir patobulinti dabartinį daugiabučių modernizavimo mechanizmą: „BETA nuo konsultacinės veiklos faktiškai perėjo prie dokumentų administravimo. Derintinų dokumentų skaičius yra perteklinis (daugiabučio namo modernizavimo projekto administratorius, vykdydamas pastato atnaujinimo projektą, į BETA turi kreiptis ne mažiau kaip 30 kartų). Tik tai nei pagerina projektų kokybę, nei sutrumpina terminus, nei juos atpigina. Išaugus modernizuojamų pastatų skaičiui, BETA nespėja dokumentus apdoroti nustatytais terminais, patiriami laiko ir finansiniai nuostoliai. Itin smulkmeniškai reguliuodama pastato atnaujinimo procesus, BETA, deja, neprisiima atsakomybės už galutinį projekto rezultatą.

Reikalavimas namų bendrijoms vadovautis viešųjų pirkimų įstatymo nuostatais ir taikyti mažiausios kainos principą dažnai lemia prastus techninius sprendimus, prastą naudojamų medžiagų kokybę. Procedūras reglamentuojantys dokumentai atnaujinami itin dažnai ir ne visada kokybiškai – jiems įgyvendinti reikia papildomų konsultacijų ir išaiškinimų. Finansiniai tarpininkai taiko skirtingus reikalavimus, butų savininkai, dėl finansavimo stygiaus keičiant banką, verčiami dar kartą balsuoti dėl savo jau padarytų sprendimų, o tai sukuria teisines kolizijas.“

BFL nuotr.

Gulėdami stalčiuose planai pabrango

Specialistams jau akivaizdu, kad pritrūkus finansavimo išteklių daugiabučių modernizavimo programai įgyvendinti atsivėrė didelis plyšys terminuose tarp jau pasirašytų rangos, techninės priežiūros sutarčių ir projektų finansavimo sutarčių.

„Statybų rinkoje darbo ir medžiagų kainos kinta, todėl atotrūkis tarp konkursuose deklaruotų kainų ir realių projekto sąnaudų didėja. Galima sakyti, tai reiškia prastėjančią darbo ir medžiagų kokybę, didėjančią tokių projektų vykdymo riziką, kurią kituose projektuose turės apmokėti butų savininkai ir jiems paramą teikianti šalies vyriausybė“, – įspėja pastabų autoriai.

Jų manymu, Vyriausybė, sustygavusi investuotojams ir daugiabučių savininkams priimtiną finansavimo mechanizmą, turėtų mažinti savo tiesioginį dalyvavimą būsto modernizavimo programose.

„Valstybės dalyvavimas vyksta per du punktus: finansavimo teikėjos vaidmenį – EIB dalį turėtų perimti normalūs instituciniai finansuotojai, fondai etc., ir reguliavimo, biurokratinės priežiūros mažinimą – tikrai nėra reikalo 30 kartų lakstyti į BETA“, – komentavo R. Gatautis.

R. Gatautis ir J. Maženienė teigė, kad būtina išskirti paramos daugiabučių modernizacijai skyrimo, procesų priežiūros praktiką, taikomą didžiuosiuose miestuose ir mažesniuose miesteliuose – aktyvus savivaldybių vaidmuo privačių būstų atnaujinimo procese gali atrodyti rezultatyvus nedidelėse savivaldybėse, tačiau netinkamas didžiuosiuose miestuose.

Tikisi, kad bus daugiau finansinių tarpininkų

Pastabų autoriai pabrėžia – finansinių tarpininkų, teikiančių kreditus daugiabučių namų atnaujinimo programoje dalyvaujantiems būstų savininkams, skaičiaus sumažėjimas iki vieno itin neigiamai veikia pačios programos patrauklumą (prieš kelias savaites Šiaulių bankas ir Europos investicijų bankas (EIB) susitarė dėl tolesnės paramos daugiabučiams namams atnaujinti ir modernizuoti. Teigiama, kad 90 mln. eurų iš JESSICA II fondo, iš kurių 60 mln. eurų skiria Šiaulių bankas, padės ne mažiau kaip 9 tūkst. butų pasiekti aukštesnius energijos naudojimo efektyvumo standartus – red.).

„Tarpininkai, net kai jų buvo keturi, pasižymėjo itin dideliu kruopštumu tikrinant kredito prašančių daugiabučių dokumentus ir savininkų duomenis, netgi didesniais reikalavimais, negu numatyta pastatų atnaujinimą reglamentuojančiuose dokumentuose. Likus vienam finansiniam tarpininkui ir nelikus konkurencinio spaudimo, programos įgyvendinimas gresia tapti sunkiai valdomu, neskaidriu, nepalankiu daugiabučių savininkams ir statybų rinkos dalyviams“, – dėsto pastabų autoriai.

Vienas svarbiausių klausimų – šiandien investicijų planuose privalomas apribojimas dėl didžiausios mėnesio įmokos (LR Vyriausybės 2009 12 16 nutarimo Nr. 1725, punktas 2.4). Pasak ekspertų, vadovaujantis nustatyta formule, numatoma maksimali leistina suma, už kurią galima modernizuoti daugiabutį: „Keistenybė ta, kad šis dydis priklauso nuo šilumos kainos (t. y. nuo naftos kainų pasaulinėse rinkose) ir yra akivaizdžiai per mažas norint kokybiškai apšiltinti namą, atnaujinti daugiabučio inžinerines sistemas. Praktiškai tai reiškia, kad jei miesto šilumos tiekėjas dirba prastai ir taiko aukštus parduodamos šilumos tarifus, daugiabučio savininkams leidžiama kokybiškiau remontuoti savo pastatą, o jei šilumos tarifas mažas (pvz., didžiuosiuose miestuose) – pastatas turi būti tvarkomas tik iš dalies ir prastesnėmis medžiagomis.“

Ragina ryžtis radikalioms permainoms

Išsamių atsakymų iš Aplinkos ministerijos tebelaukiantys specialistai apgailestauja, kad iki šiol nėra sprendimo ir aiškaus komunikavimo, ar bus pratęstas 35 procentų paramos galiojimas po 2017 metų gruodžio 31-osios. Jų skaičiavimu, į kvotų sąrašus įtrauktus namus tikrai nebus spėta atnaujinti iki šių metų pabaigos, todėl investiciniai planai, esant numatytai 35 procentų paramai, Šiaulių banko nebus pripažinti kaip tinkami, taigi nebus finansuojami.

„Kokia tada prasmė dabar Būsto energijos taupymo agentūrai tvirtinti tuos planus ir atiduoti juos gyventojams balsuoti, jei jie garantuotai nebus banko pripažinti kaip finansuotini? – stebisi R. Gatautis. – Juk negavus banko pažymos apie finansavimą, negalima net skelbti konkurso techniniam projektui rengti. O pagal galiojančią tvarką, jei namo gyventojai per 12 mėnesių po to, kai BETA investicinį planą pripažino tinkamu, nepabalsuoja už jo patvirtinimą, namas išmetamas iš kvotų sąrašų.“

Ilgametę daugiabučių renovavimo projektų administravimo patirtį turintis specialistas baiminasi, kad jei į kvotą sutilpusių namų atnaujinimo dokumentų rengimo procedūros vyks tokia pat lėta eiga kaip iki šiol, šių daugiabučių modernizavimas nebus baigtas net iki 2018 metų pabaigos.

Renovacijos specialistas įsitikinęs – lopyti ankstesnės administracijos palikimą naujiems AM vadovams nelengva, bet būtina: „Manau, ne vien daugiabučių gyventojai, bet ir statybų rinkos dalyviai laukia, tikisi greitų, kietų, radikalių, bet protingų sprendimų: radikaliai supaprastinti perteklines BETA procedūras, galbūt nusirašyti čekišką ar vokišką paramos modelį, atsivesti į Lietuvą olandų, vokiečių finansuotojus. Ir atlikti tai kuo greičiau, gal net dar šiais metais, kad per ateinančią žiemą būtų galima rengti projektų dokumentaciją, o 2018 metų vasarą leisti rangovus ant pastolių.“

Straipsnis paskelbtas žurnale „Statyba ir architektūra“, 2017 / 1.

Komentarai

Nemokami mokymai architektams ir inžinieriams
statyba ir architektura
archicad