Po 2021 metų ekstazės ir bėgimo paskui traukinį, 2022 metais būsto rinka buvo nublokšta į 2013 metų pardavimų apimtis: per 2022 metus Vilniuje buvo parduoti 2253 butai (2021 metais – 6888 butai), o paskutinio ketvirčio rezultatai lyg ir rodė atsigavimo ženklus, bet metus užbaigė rekordiškai žemais pardavimais, kurie 2022 gruodį vos viršijo 20 parduotų butų. 2022 metais iššūkiai keitė iššūkius, kurie kiekvieną ketvirtį iš naujo drebino NT rinką – prasidėjęs karas, nevaldoma infliacija, rekordinės energetikos kainos ir galiausiai smarkiai išaugusios palūkanos labai stipriai apribojo naujo būsto klientų gretas. Nors būsto poreikis Vilniuje, kaip rodo antrinė rinka, tebėra didelis – preliminariais duomenimis antrinė būsto rinka susitraukė apie 15 proc. – sostinėje auga gyvenančių žmonių skaičius ir vis dar auga jų pajamos.
Plėtotojai savo ruoštu taip pat stebi situaciją ir bando prie jos prisitaikyti. Paskutinį metų ketvirtį šmėžavo akcijos, dovanos, kai kur „iš po stalo“ taikomos nuolaidos, kurių paskutinius porą metų būsto rinkoje nebuvo galima tikėtis, bet tai didesnės įtakos pardavimų skatinimui neturėjo. Būsto rinka – lūkesčių rinka, o šiuo metu potencialūs būsto pirkėjai tiesiog nežino, kas yra jų lūkestis, kas yra gera kaina ir kodėl verta priimti sprendimą šiandien.
Nepaisant mažėjančios paklausos, laisvų butų kiekis rinkoje sparčiai neauga – per metus laisvų butų kiekis padidėjo penktadaliu ir siekia 2850 butų, kas, istoriškai vertinant, nėra didelis „sandėlis“. Tebeauganti statybų savikaina, ilgi statybų leidimų išdavimo procesai lemia, kad naujo būsto kiekis Vilniaus rinkoje auga po truputį, tačiau pastebima aiški tendencija, kad rinkoje atsiranda vis daugiau didesnio baigtumo butų. Pernai metais vos 1/10 butų buvo galima apžiūrėti gyvai, o šiuo metu jau 29 proc. rinkoje neparduotų butų perkopia į baigiamąją stadiją. Tai reiškia, kad su kiekvienu mėnesiu, ypatingai mažesniems arba brangiai pasiskolinusiems plėtotojams, didės spaudimas dėl neparduotų būstų.
Metinis naujų butų kainos augimas 2022 metų pabaigoje pasiekė 23 proc. ribą, kuri rodo, jog naujas būstas Vilniuje per metus pabrango vidutiniškai 630 eur/kv.m iki 3340 eur/kv.m 2022-ų metų pabaigoje. Paskutinis metų ketvirtis rodo, kad kainų augimas išsisėmė – buvo fiksuojamas vos 1,8 proc. bendros kainos augimas, ir panašu, kad kitais metais galime sulaukti atskirų projektų kainų korekcijų, kas darys įtaką ir bendrai rinkos kainos tendencijai.
Panašu, kad 2023 metais būsto pirkėjai pagaliau turės galimybę rinktis, o ne tik skubėti pasirašyti sutartį kuo ankstesnėje projekto stadijoje, kas vyko paskutinius keletą metų. Plėtotojai 2022 metus išnaudojo pasiruošimui, statybos leidimų gavimui, kad ateinančiais metais galėtų pasiūlyti rinkai įvairių produktų. Akivaizdu, kad 2023 metais svarstyklės kryps į pirkėjų pusę, bet susitarimai tarp pirkėjų ir pardavėjų privalės būti rasti, kad rinka būtų gyvybinga ir plėtotojai turėtų pagrindo startuoti su naujais projektais.
Tomas Žiaugra yra kompanijos „Eika“ plėtros departamento vadovas
