Pirmasis pusmetis dėkingas NT projektų vystytojams uostamiestyje

2017 rugsėjo 7 d.
„Inreal“ nuotr.
„Inreal“ nuotr.

Šių metų pirmąjį pusmetį šalies nekilnojamojo turto (NT) rinka šiek tiek sulėtėjo, tačiau išlaikė augimo tendenciją. Naujo būsto segmente 6 proc. sumažėjusius pardavimus sostinėje kompensavo augęs sandorių skaičius Kaune (+14 proc.), Klaipėdoje (+64 proc.) ir regionuose. Vystytojai, tuo tarpu, apsukų nemažino ir Vilniaus būsto rinką papildė 35 proc., o Kauno – 56 proc. daugiau naujų butų nei prieš metus.

Pasiūlos didėjimas neleido kilti būsto kainoms, nors likvidumo rodiklis išliko palankus visuose didžiuosiuose miestuose – nuo 1,1 Vilniuje iki 1,4 Kaune. Verslo centrų segmente Kaunas naujų kvadratinių metrų skaičiais lenktyniavo su sostine. Šalies prekybos NT derinosi prie pasaulinių internetinės prekybos tendencijų, o sandėliavimo patalpų mažos vakansijos suteikė impulsą logistikos centrų statybai.

Gyvenamasis segmentas

Pirmąjį pusmetį NT rinka išliko aktyvi ir likvidi, tačiau lėtėjantis pirkimo-pardavimo sandorių augimas bei didelis vystytojų aktyvumas stabdė būsto kainų kilimą.

Butų rinkos aktyvumas Vilniuje buvo ypatingai didelis, nepaisant to, jog sandorių skaičius sumažėjo lyginant su 2016 metų atitinkamu laikotarpiu. „Pastaruosius kelerius metus vienas pagrindinių butų paklausos katalizatorių Vilniuje buvo perkantieji butus kaip investiciją, tačiau, augant konkurencijai ir mažėjant tokios investicijos patrauklumui, dalis kapitalo gali būti nukreipiama į kitus sektorius, kas taip pat turėjo įtakos sostinės butų sandorių sumažėjimui“, – teigia „Inreal“ analitikas Robertas Žulpa.

Pirminėje rinkoje 2017 metų pirmą pusmetį vystytojų pardavimai sostinėje smuktelėjo 6 proc. lyginant su 2016 metų atitinkamu laikotarpiu – buvo parduota apie 1970 naujų butų.

Nepaisant to, patys vystytojai 2017 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje buvo gerokai aktyvesni – rinkai pasiūlė apie 2070 butų, o tai yra apie 35 proc. daugiau nei 2016 metų tą patį laikotarpį. Bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) naujų butų lygis sostinėje antrojo ketvirčio pabaigoje perkopė 4200 ir 600 viršijo 2016 metų vidurio lygį.

„Inreal“ nuotr.

Dėl augančio vystytojų aktyvumo bei sumažėjusių pardavimų, „Inreal“ skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis 2017 metų pirmąjį pusmetį po truputį didėjo ir laikotarpio pabaigoje siekė apie 1,1. Tai reiškia, kad Vilniuje vystytojai, nekintant pasiūlos-paklausos rodikliams, gali tikėtis visą esamą butų pasiūlą realizuoti apytiksliai per metus. Augantis neparduotų butų skaičius ir aštrėjanti konkurencija tarp vystytojų nesudarė sąlygų kainų augimui, todėl 2017 metų pirmuosius šešis mėnesius Vilniuje naujos statybos butų pasiūlos kainos visuose segmentuose buvo stabilios.

Kaune 2017 metų pirmąjį pusmetį bendras butų pirkimo-pardavimo sandorių skaičiaus augimas vos viršijo 2016 metų atitinkamo laikotarpio lygį, tačiau naujos statybos butų segmente Kaune parduoti 258 naujos statybos butai, o tai yra 14,2 proc. daugiau nei prieš metus. Toks naujos statybos butų pardavimų augimas susijęs ir su vystytojų aktyvumu, kurie pastarąjį pusmetį pirkėjams pasiūlė beveik 390 naujos statybos butų. Tai yra 1,5 karto daugiau nei per atitinkamą laikotarpį 2016-aisiais. Pakitęs pasiūlos ir paklausos balansas padidino Kauno naujų butų likvidumo rodiklį nuo 1,2 iki 1,4. Kita vertus, šis rodiklis teberodo gerą likvidumą rinkoje ir sudaro santykinai palankias sąlygas NT plėtotojams imtis naujų projektų.

2017 metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje naujos statybos butų rinka buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus – parduoti 170 butų, t. y. 63,5 proc. daugiau. Tuo tarpu plėtotojai buvo pasyvesni ir rinkai pasiūlė 103 butus, t. y. 29 proc. mažiau nei pirmąjį 2016 metų pusmetį. Bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) naujos statybos butų skaičius 2017 pirmojo pusmečio pabaigoje Klaipėdoje sumažėjo iki 485 butų. Gerokai išaugę pardavimai lėmė, jog „Inreal“ skaičiuojamas butų likvidumo rodiklis Klaipėdoje per pusmetį sumažėjo nuo 1,7 iki maždaug 1,2.

2016 m. pirmąjį pusmetį šis rodiklis buvo dvigubai prastesnis. „Tai yra labai geras ženklas Klaipėdai, rodantis, jog didžiausiame šalies uostamiestyje naujos statybos butų rinka atsigauna ir, tikėtina, nepraras aktyvumo ateityje“, – teigia R. Žulpa.

Komercinis segmentas

Biurų pastatas „Narbuto 5“. „Inreal“ nuotr.

2017 metų pirmąjį pusmetį verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius, kur atidaryti du nauji verslo centrai, modernių biuro patalpų rinką papildę apie 14 000 kv. m. Bendras vakansijų rodiklis Vilniuje per pusmetį sumažėjo nuo 4,8 proc. iki 4,6 proc., tačiau iki 2018 metų pabaigos, kai rinką papildys apie 146 000 kv. m naujų verslo centrų nuomojamo ploto, vakansijų lygis išaugs.

Nedaug nuo Vilniaus aktyvumu 2017 metų pirmąjį pusmetį atsiliko ir Kaunas, kur per šį laikotarpį buvo atidaryti 3 nauji verslo centrai, rinką papildę apie 11 200 kv. m nuomojamo ploto ir pakėlę vakansijų rodiklį nuo 3,7 metų pradžioje iki 7,1 birželio pabaigoje. Tikėtina, jog panašus vakansijų lygmuo turėtų išsilaikyti ir artimiausiu metu, kadangi iki 2018 metų pabaigos Kauno miesto rinką turėtų papildyti dar apie 73 500 kv. m naujo nuomojamo ploto. Klaipėdoje naujų verslo centrų plėtra tebėra vangi. 2017 metų pirmuosius šešis mėnesius verslo centrų nuomos kainos visuose didmiesčiuose išliko stabilios.

Nors prekybos centrų vakansijos yra mažos, o ekonominės sąlygos prekybos centrų plėtrai jau kelerius metus išlieka palankios, investicijos į šį segmentą – minimalios. „Tai gana rizikingas segmentas, kadangi Lietuvos mažmeninės prekybos rinka yra santykinai nedidelė, be to, vis daugiau iššūkių įprastinei prekybai kelia augantis internetinių parduotuvių populiarumas, tad ilgalaikėje perspektyvoje prekybos centrų ploto poreikis gali net mažėti“, – prognozuoja R. Žulpa.

Teigiami pramonės bei eksporto rodikliai, mažos vakansijos, bei po truputį augančios sandėliavimo patalpų kainos suteikė impulsą sandėliavimo patalpų segmento plėtrai. 2017 metais Vilniuje planuojama baigti dar bent 3 nuomai ir 1 savo reikmėms skirtų logistikos centrų statybas, kurie rinką papildys apie 40 500 kv. m plotu. Kaune ir Klaipėdoje naujų modernių logistikos centrų nuomai per pastarąjį laikotarpį nebuvo pradėta statyti. Kiek aktyviau šiuose miestuose yra statomi sandėliai savo reikmėms.

„Inreal“ inf.

Komentarai