Prieškrizinį aktyvumą pasiekusios būsto rinkos tema šiandien itin aktuali ir jau kurį laiką neapleidžia viešųjų diskusijų epicentro. Natūralu, gyvenamojo nekilnojamo turto rinkai suaktyvėjus ir kainoms įgavus pagreitį darosi neramu dėl tolesnių šio ūkio segmento tendencijų. Ypač, kai tiek gyventojai, tiek verslas dar puikiai mena nekilnojamojo turto „burbulo sprogimo“ sąvoką ir šio reiškinio pasekmes.
Vis tik šiandien situacija kita – antrąkart ant to paties grėblio, panašu, neužlipsime. Gyvenamojo nekilnojamojo turto sandorių skaičius, metų pradžioje siekęs 2007 m. aktyvumo aukštumas, šiuo metu pulsuoja ramesniu vasaros ritmu. Pirmąjį pusmetį būsto sandorių sudaryta 3,5 proc. daugiau nei prieš metus. Metų pradžia buvo itin aktyvi – sandorių skaičius šoktelėjo dešimtadaliu, tačiau antrąjį ketvirtį rinka aprimo – net fiksuotas 1,4 proc. metinis sandorių skaičiaus mažėjimas.
Tuo tarpu būsto kainų dinamika toli gražu nesiekia netvaraus prieš krizę fiksuoto augimo. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, šių metų pirmąjį ketvirtį vidutinė būsto kaina Lietuvoje buvo 10,2 proc. didesnė, nei prieš metus, būstas Vilniuje per metus pabrango santūriau – 8,4 proc. Šį skirtumą nuo bumo iki krizės lemia kardinaliai kitokia pasiūlos padėtis. Prieš krizę būsto pasiūlą ribojo aukštas biurokratinis barjeras – statybų procesus vilkindavo perteklinis popierizmas, nelankstus bei dažnu atveju neprasmingas reguliavimas. Natūralu, kad paklausai įkaitus iki virimo toks chroniškas naujo būsto trūkumas išmušė rinkos balansą ilgam ir sukėlė rekordinius kainų šuolius.
Šiuo metu stebime visiškai kitokią situaciją. Būsto paklausa didžiuosiuose miestuose yra sveika ir remiasi į patikimą makroekonominį pagrindą: sparčiausiai nuo prieškrizinių laikų kylančius atlyginimus, susitraukusį nedarbą, patrauklią kredito terpę ir gerėjančius lūkesčius, kuriuos skatina spartus ir subalansuotas ekonomikos augimas.
Apie neblogą būsto rinkos sveikatą byloja ir įperkamumo rodiklis. Lietuvos banko duomenimis, šiuo metu 50 kv. m ekonominės klasės būstui įsigyti užtenka 7 vidutinių metinių atlyginimų. Tai žemiausias rodmuo nuo 1998 m. 2006–2007 m. analogiškam būstui nusipirkti reikėdavo 15–16 tuometinių vidutinių metinių atlyginimų. Be to, šiuo metu būsto rinkai neperžengti racionalumo ribų neleidžia reguliaciniai kredito rinkos saugikliai, padedantys pirkėjams objektyviai vertinti savo finansines galimybes tiek dabar, tiek ateityje palūkanoms pradėjus kilti.
Be to, šiandien rinkos balansą palaiko ir kainoms pernelyg įsisiautėti neleidžia itin išaugęs statytojų aktyvumas. Per dešimtmetį buvo gerokai praravėtos biurokratinės džiunglės ir statybų apiforminimo procesai tapo lankstesni, tad šiandien vystytojai ramina rinką patiekdami pirkėjams solidų naujo būsto asortimentą.
Statybų bendrovės „Eika“ vertinimais, per šių metų pirmąjį pusmetį naujo būsto Vilniuje į rinką „patiekta“ net trečdaliu daugiau nei prieš metus, o bendra neparduoto būsto apimtis išaugo 13 proc. Tuo tarpu įsigijimų skaičius, palyginti su pernai, kito minimaliai. Tai reiškia, kad susikaupęs neparduoto naujo būsto perteklius neleis stipriau įsiliepsnoti kainų augimui.
Kitas svarus būsto rinkos suaktyvėjimo veiksnys pastaruoju metu – gyvenamasis nekilnojamas turtas kaip taikinys investicijai. Europos centriniam bankui sulaisčius rinkas grynaisiais ir prirakinus palūkanų normą žemiau nei dugnas, investicijos į nekilnojamąjį turtą tapo patrauklia alternatyva, palyginti su kitomis turto klasėmis.
Tiek vietos gyventojai, tiek emigrantai, ar užsienio šalių piliečiai noriai investavo į būstą nuomai ypač kai nuomos kainos iki pernai metų vidurio kilo dviženkliais tempais dėl įsisenėjusio nuomojamo ploto trūkumo. Deja, ši rinka jau prisisotino, ir vidutinė nuomos kaina netgi pradėjo mažėti.
Taigi, apibendrinant, akivaizdu, kad nuslopus spekuliaciniam būsto įsigijimo nuomai veiksniui, kainų kreivė toliau paklus pasiūlos ir paklausos santykio bei statybų sąnaudų diktatui. Statybų kaštų kreives statybų kompanijoms į viršų riečia besitęsiantis kvalifikuotos darbo jėgos stygius. Pagal statybos sąnaudų elementų kainų indeksą būtent užmokestis darbininkams – pagrindinis statybų kainas kėlęs faktorius. Gegužės mėnesio duomenimis, ši indekso komponentė šoktelėjo net 8,2 proc. Taigi, stebint susidariusį naujo būsto pasiūlos perteklių (Vilniuje) ir santūresnę pirkėjų elgseną, tikimės metinio būsto kainos augimo sulėtėjimo iki 3–5 proc. šių metų pabaigoje.
Indrė Genytė-Pikčienė DNB banko Vyriausioji analitikė
