Nekilnojamojo turto (NT) specialistų atliktas tyrimas įvertino, ar dabartinėje COVID-19 pandemijos sukeltoje ekonominėje situacijoje egzistuoja prielaidos pasikartoti 2008-ųjų metų scenarijui, kai buvo fiksuotas didelis NT kainų mažėjimas. Remdamiesi NT rinkos ir makroekonomikos statistiniais duomenimis, analitikai ištyrė galimą pandemijos poveikį būsto kainoms Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Omberg“ inicijuoto tyrimo metu, analitikai įvertino 4 svarbiausius veiksnius, kurie prisidėjo prie reikšmingo gyvenamojo NT kainų kritimo po 2008 m. pasaulinės finansų krizės: istorinę būsto kainų dinamiką, būsto paskolų išdavimo apimtis, statybų sąnaudų kaštų pokyčius bei gyventojų finansines galimybes įpirkti būstą.
Ar gali vėl sprogti kainų „burbulas“?
Ekonomistų teigimu, viena iš NT kainų korekcijos priežasčių 2008 m. buvo prieš krizę susiformavęs kainų „burbulas“. Kaip rodo istoriniai Lietuvos NT rinkos duomenys, vidutinė būsto kaina per ketverius metus iki 2008-ųjų išaugo daugiau nei dvigubai – 128 proc.
Palyginimui, per pastaruosius ketverius metus (2016-2019 m.) šalies gyvenamojo NT kainos kilo 10 kartų lėčiau ir iš viso padidėjo 9,8 proc. Šiandieninis būsto kainų lygis Lietuvoje, atskaičius infliaciją, išlieka mažesnis už 2008 m. pasiektą piką.
„Didelė pasiūla ir aktyvi konkurencija Lietuvos gyvenamojo NT rinkoje lėmė tai, kad būsto kainų augimas pastaraisiais metais buvo nuosaikus, be to, lėtesnis nei gyventojų vidutinių pajamų augimas. Skirtumą tarp šiandienos ir 2008-ųjų metų labai gerai iliustruoja štai toks pavyzdys: vidutinis butas, kurio rinkos vertė eurais 2004 m. buvo 50 tūkst., po ketverių metų galėjo kainuoti daugiau nei dvigubai brangiau – 114 tūkst. eurų. Tuo tarpu per pastaruosius ketverius metus analogiško buto vertė būtų pakitusi kur kas mažiau ir net nepasiekusi 55 tūkst. eurų“, – pastebi tyrimą inicijavusios bendrovės „Omberg“ vykdomoji direktorė Dalia Andrulionienė.
Būsto paskolų portfelis kur kas tvaresnis
Iki 2008-ųjų būsto kainų kilimui didelę paspirtį suteikė tai, kad Lietuvos gyventojai galėjo labai lengvai gauti paskolas. Prieš finansų krizę vos per trejus metus (2005–2008 m.) suteiktų būsto paskolų suma Lietuvoje padvigubėjo. Dalis šių paskolų suteiktos neatsižvelgiant nei į asmens, nei į paties banko kapitalo galimybes. 2010 m. blogų paskolų dalis, palyginus su visų paskolų verte, bankuose sudarė 20 proc.
Pastaraisiais metais dėl sugriežtėjusių taisyklių skolinimas tapo tvaresniu, o suteikiamų paskolų apimtys – kur kas mažesnės nei prieš praėjusią krizę. 2017 m. blogų paskolų dalis Lietuvoje krito žemiau 5 proc. lygio, o per mėnesį būsto paskoloms skiriama suma šiemet išlieka apytikriai dvigubai mažesnė nei buvo 2007 m.
„Analizė rodo, kad būsto paskolų rinka Lietuvoje yra tvari ir net jei bankai kiek griežčiau vertins išduodamas paskolas, skolinimo sąlygų pokytis anaiptol nebus toks reikšmingas kaip 2008-aisiais“, – sako D. Andrulionienė.
Statybų kaštai auga sparčiau nei būsto kainos
Per ketverius metus iki finansų krizės (nuo 2004 m. sausio iki 2008 m. sausio) gyvenamojo NT statybų sąnaudos išaugo 58%, rodo Lietuvos statistikos departamento duomenys. Tačiau tuo pačiu laikotarpiu būsto kainos didėjo daugiau nei dvigubai sparčiau – 128 proc. Palyginimui 2016–2020 m. gyvenamojo NT statybų sąnaudų kainos išaugo 15 proc., tačiau būstai brango mažiau nei didėjo sąnaudos – 9,8 proc.
Anot D. Andrulionienės, neproporcingas būsto kainų augimas, lyginant su faktiniais statybų kaštais, prieš 2008 m. krizę buvo aiškus signalas, kad NT vertė gali būti netvari.
„Augančių kainų struktūroje tuomet svarbesnė dalis teko ne realioms sąnaudoms, o spekuliaciniams veiksniams. Šiandien tokių tendencijų kainų statistika nerodo, o tai reiškia, kad statytojai turi kur kas mažiau erdvės mažinti esamas kainas nepatirdami nuostolių“, – pasakoja D. Andrulionienė.
Galimybės įsigyti būstą – nemažės
2008 m. gyventojų galimybes įsigyti būstą tuo metu buvusiomis kainomis sumažino staigiai kritusios žmonių pajamos. Vidutinės disponuojamos ūkių pajamos 2009–2011 m. sumažėjo ketvirtadaliu.
Nuo 2011 m. pasiekto „dugno“ iki 2018 m. disponuojamosios namų ūkio pajamos Lietuvoje sparčiai augo – jos padidėjo 1,7 karto iki 1063,7 eurų. Kadangi būsto kainos augo žymiai lėčiau, gyventojų galimybės įpirkti būstą padidėjo. Vilniuje nuo 2009 m. galimybės įsigyti būstą paaugo apie 1,7 karto, o Kaune ir Klaipėdoje – maždaug dvigubai, rodo „Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas.
Nors per karantiną šis indeksas šiek tiek sumažėjo, tačiau jis toliau išlieka rekordinėse aukštumose. Be to, prognozuojama, kad vidutinės Lietuvos gyventojų pajamos šiemet augs, nepaisant numatomos ekonominės recesijos bei BVP susitraukimo. Finansų ministerija prognozuoja, jog vidutinis darbo užmokestis šiemet augs 1,8 proc., o 2021 m. – 3,3 proc.
„Natūralu, kad žmonėms šiuo metu stebima ekonominė recesija kelia asociacijas su pastarąja didele finansine krize, vykusia 2008 m. Tačiau iš analizės matome, kad dabar situacija Lietuvos NT rinkoje yra visai kitokia, – sako D. Andrulionienė. – Būstų kainos nėra išpūstos, paskolų išdavimas – tvarus, o žmonių finansinės galimybės jį įpirkti išlieka itin aukštos. Dėl to potencialas NT vertės korekcijai bent jau dabartinėmis aplinkybėmis yra labai mažas“.
