Pastaruoju metu visoje Europoje pastebima tendencija – investuoti į nekilnojamąjį turtą. Dauguma kitų investavimo alternatyvų neduoda tokios aiškios ir patikimos grąžos – saugi investicija ir beveik garantuotos 4–6 proc. metų pajamos būstą išnuomavus.

Ne išimtis ir Lietuva, kurioje nuo senų laikų būstas laikomas saugiausia ir patikimiausia investicija. Mūsų šalyje tokia tendencija labiausiai pastebima Vilniuje, kur vis daugiau naujo būsto pirkėjų (maždaug trečdalis) jį perka nuomai. SEB kreditų analitikas Romuald Urbanovič analizuoja pakitusį pirkėjų elgesį ir įvardija veiksnius, kurie lems būsto paklausą bei pajamingumą ateityje.

Kas skatina investuoti į NT?

Rekordiškai žema bankinių palūkanų norma euro zonos šalyse sukuria du efektus: pirma, tai skatina įsigyti būstą sau, nes galima pigiai pasiskolinti; antra, turinčius nuosavų lėšų tai skatina investuoti, nes sąskaitoje gulintys pinigai nesukuria beveik jokios grąžos. Todėl daugėja žmonių, kurie perka antrą ar trečią būstą nuomai. Registrų centro skaičiavimais, antrą būstą turinčių žmonių skaičius Lietuvoje siekia 10–15 proc.

Nors yra pelningesnių investavimo formų, būsto įsigijimas yra gana paprastas būdas investuoti, o pajamingumas gana nesunkiai prognozuojamas. Pajamingumas – tai metinės pajamos, padalytos iš turimo turto kainos. Pavyzdžiui, jeigu būsto vertė yra 100 tūkst. eurų, 5 proc. pajamingumas leistų tikėtis 5 tūkst. eurų pajamų per metus.

Pašnekovas įvardija keturias pagrindines nuomininkų kategorijas Vilniuje:

• kasmet atvykstantys mokytis studentai;
• dirbantieji, kurie nori įsigyti savo būstą, tačiau dar neturi tam galimybių;
• galvojantys, kad nuomotis yra geriau nei pirkti;
• besidairantys kvalifikuoto darbo užsienyje ir ketinantys kelti sparnus į kitą šalį.

Svarbu suprasti, kad dažnai tai yra žmonės, kuriems dėl vienų ar kitų priežasčių būsto reikia laikinai (kol baigs studijas, kol įsigys nuosavą būstą ir pan.), todėl tikėtis ilgam sudaryti nuomos sutarčių neverta. Lietuviai labiau įpratę gyventi nuosavame būste, tad  apie 90 proc. jį anksčiau ar vėliau įsigyja.

Kokia ateityje bus nuomojamo būsto paklausa?

Dažnai žmonės investiciją į butą vertina vien iš teigiamos perspektyvos ir laiko ją visai nerizikinga. Tačiau neturint patirties ir netinkamai išsirinkus objektus, grąža gali būti nepriimtinai maža ar jos visai nebūti. Štai, jeigu nepavyktų būsto išnuomoti rudenį, žiemą mokami mokesčiai už komunalines paslaugas praktiškai „surytų“ didelę dalį pajamų, kurias pavyktų gauti butą išnuomavus pavasarį ar vasarą.

Be to, kartais žmonės yra linkę pernelyg optimistiškai vertinti ateitį. Įsivaizduojama, kad jeigu nuomojamo būsto paklausa didėja, kainos auga, o palūkanos žemos, tai ir toliau išliks tokios pat tendencijos. Vis dėlto reikėtų atkreipti dėmesį, kad nors nuomojamo būsto pasiūla pastaruoju metu sparčiai auga, demografinė situacija šalyje negerėja. Palyginti, šiuo metu Vilniuje gyvena 103 tūkst. 25–35 m. amžiaus gyventojų, kurie yra aktyviausi būsto rinkos dalyviai, tačiau dešimtmečiu jaunesnių (15–25 amžiaus) gyventojų, kurie yra būsimi nuomininkai ar pirkėjai, yra du kartus mažiau. Vertinant visos Lietuvos mastu, šis santykis yra atitinkamai 374 tūkst. ir 335 tūkst. gyventojų. Be to, aukštosiose mokyklose studijuojančių studentų skaičius per pastaruosius penkerius metus Vilniuje sumažėjo daugiau kaip 20 proc.

Visa tai rodo, kad yra rizika, jog po kelerių metų būsto nuomos rinkoje pasiūla bus labai išaugusi, o nuomininkų skaičius sumažėjęs. Tai reiškia didesnę konkurenciją ir riziką, kad grąža bus mažesnė negu ją galima išskaičiuoti pagal šiandienines kainas. Nereikėtų ignoruoti taip pat ir makroekonominių rizikų. Pavyzdžiui, prieš paskutinę ekonominę krizę į nekilnojamąjį turtą investavę žmonės jau po metų valdė turtą, tačiau jo pardavimo ir nuomos kainos vėliau nukrito kartais net 30–40 proc. ir prireikė beveik dešimtmečio, kol jos sugrįžo į to laikotarpio lygį.

„Todėl patarimas galėtų būti „tikėtis geriausio, o ruoštis blogiausiam“, kitaip tariant, investavimo sprendimus reikia labai gerai pasverti ir prieš imantis veiksmų atsakyti sau į klausimą, ar esate pasiruošę situacijai, jeigu kurį laiką iš savo turto negautumėte jokios grąžos ar galbūt jums netgi tektų jį išlaikyti iš kitų pajamų šaltinių (darbo užmokesčio ar pan.). Jei atsakymas yra teigiamas, tuomet galima toliau galvoti apie būsto pirkimą“, – teigė R. Urbanovič.

Kokie butai šiuo metu populiariausi?

Butų rinka pastaruoju metu yra labai aktyvi – per metus Vilniuje sudaroma daugiau negu 12 tūkst. butų pirkimo-pardavimo sandorių, tai yra pastarojo dešimtmečio rekordas. Ypač dideli augimo tempai pastebimi naujo būsto rinkoje: per pastaruosius penkerius metus naujo būsto pardavimai Vilniuje išaugo beveik penkis kartus (apie 4 tūkst. butų per metus) ir panašu, kad kol kas lėtėjimo požymių nesimato. Todėl pirkėjai turi kiek mažiau derybinių galių ir pasirinkimo, o norint išsirinkti patrauklų variantą neretai tenka sumokėti avansą vos prasidėjus statyboms ar net matant tik brėžinius. Pastebima, jog pastaraisiais metais būsto pirkėjai kiek primiršo įvairaus plauko apsukruolius ir lengva ranka dalija avansus už butus, kuriuos mato tik brėžiniuose. Tad prieš pasirašant tokią būsto pirkimo sutartį, kai nėra net namo pamatų, verta pasidomėti nekilnojamojo turto vystytojo reputacija, veiklos istorija, kitų klientų atsiliepimais, ar gauti leidimai statybai ir pan.

Kalbant apie kainas, šiuo metu vidutinė būsto kaina Vilniuje yra apie 1 100 Eur/kv. m perkant seną būstą ir apie 1 600 Eur/kv. m perkant naują būstą su daline apdaila. Beje, Lietuva yra praktiškai vienintelė šalis, kur dalinė apdaila yra tokia populiari. Kitose Baltijos šalių sostinėse ir dažiojoje Europos dalyje naujas būstas perkamas įrengtas paties vystytojo. Populiariausi Vilniuje yra butai iki 60 kv. m. ir kurių bendra kaina neviršija 70 tūkst. Eur. Būtent tokį būstą yra lengviausia parduoti rinkoje, ir ši kategorija susilaukia didžiausio pirkėjų ir investuotojų susidomėjimo.

Būstui besiskolinančių lietuvių nėra daug – Registrų centro skaičiavimais, skolintomis lėšomis būstą Lietuvoje perka vos 35 proc. gyventojų. Statistika taip pat rodo, kad Lietuvos būsto paskolų ir BVP santykis yra vienas žemiausių Europoje – tik 17 proc., o pavyzdžiui, Švedijoje ar Nyderlanduose jis yra arti 70 proc. Pastebima, kad investuojantys į būstą nuomai yra dar konservatyvesni ir skolinasi nenoriai. Nekilnojamojo turto projektų vystytojų skaičiavimais, naujo būsto segmente beveik 80 proc. investuotojų, perkančiųjų turtą nuomai, tai daro iš nuosavų lėšų nesinaudodami paskolomis.

SEB banko inf.