Blog

Sostinės individualių namų kvartalų formavimosi ypatumai

Tomas Sovijus Kvainickas, „Inreal“
„Inreal“ grupės analitikas Tomas Sovijus Kvainickas. „Inreal“ nuotr.

Egzistuoja įvairios būsto formos: butai, loftai, kotedžai (blokuoti gyvenamieji namai), apartamentai (svečių ar viešbučių paskirties patalpos), įvairūs bendrabučiai, tačiau, iš esmės, gyventojų pasirinkimas vyksta tarp gyvenimo daugiabutyje arba individualiame name. Butų rinkos tendencijos yra plačiai nagrinėjamos viešojoje erdvėje, tačiau informacijos, norintiems gyventi individualiuose namuose, trūksta. Tokių Vilniaus kvartalų formavimosi ypatumus, sostinės individualių sklypų ir namų rinką pristato ir apie tipines naujakurių klaidas pasakoja „Inreal“ grupės analitikas Tomas Sovijus Kvainickas.

Individualių namų sklypų situacija Vilniuje

Žemės bazė individualių namų sklypų kvartalų pasiūlai suformuoti atsirado po nepriklausomybės atgavimo, žemės grąžinimo periodu. Atkuriant sovietmečiu prarastas nuosavybės teises, siekiant didesnės ekonominės naudos vyko, kaip tuo metu atrodė, perspektyvių sklypų paskirties keitimas iš žemės ūkio į kitą (mažaaukščių gyvenamųjų namų teritorijas, individualių gyvenamųjų namų teritorijas, kt.). Ypač didelis kiekis detaliųjų planų buvo parengta 2000 – 2007 metais, ekonominio pakilimo laikotarpiu. Tuo metu atrodė, jog paklausa bus pajėgi sugerti bet kokį rinkai pasiūlytą objektą, tačiau reali situacija susiklostė kitaip.

Remiantis populiariausių nekilnojamojo turto (NT) skelbimų portalų duomenimis šiuo metu Vilniaus rinkoje siūloma įsigyti per 1200 žemės sklypų. Savaime suprantama, šis skaičius neapima visos pasiūlos. Ne visi pardavėjai skelbia apie parduodamus sklypus šiuose tinklapiuose, o sklypai kvartaluose reklamuoji dalinai, t.y. vos dalis kvartalo sklypų. Palyginimui, šiuo metu tuose pačiuose tinklapiuose reklamuojama apie 1100 butų su daline apdaila (nauji butai), kai žinoma, jog pasiūlos sandėlis sudarytas iš 5500 butų. Nors ir negalima vesti paralelių, tačiau momentinis naujos statybos butų sandėlis yra realizuojamas iš esmės per pusantrų metų (per paskutinius penkerius metus buvo nuperkama vidutiniškai 3700 naujos statybos butų). Tuo tarpu įsigytuose sklypuose kasmet pradedama apie 600 – 1000 naujų individualių namų statybos. Galima daryti prielaidą, jog esamas žemės sklypų sandėlis yra sąlyginai daug didesnis nei naujos statybos būstų.

1 grafikas

Šaltinis: RC.

Šaltinis: RC.

Istorinis aspektas

Šis aspektas reikalauja platesnės apžvalgos kuri paaiškintų, kodėl sostinėje susiformavo individualių sklypų pasiūlos perteklius. Vilniaus miesto savivaldybė, kaip ir kiti didieji Lietuvos miestai, yra apsupta žiedinės rajono savivaldybės ir užima tik centrinę teritorijos dalį, kuri sudaro net 401 kv. km. Joje, remiantis Vilniaus teritorinės ligonių kasos duomenimis, gyvena kiek daugiau nei 630 tūkstančių gyventojų. Tai yra, faktinis gyventojų tankumas sudaro iki 1600 gyventojų kvadratiniame kilometre.

Savo plotui Vilniui artimi miestai viršija sostinės gyventojų tankumą kartais: 3000 (Praha), 3100 (Miunchenas), 4100 (Viena) gyventojų kvadratiniame kilometre. Didesnėse Europos Sąjungos sostinėse šis skaičius gali viršyti net 20 000 (Paryžius) gyventojų kvadratiniame kilometre. Reikėtų pabrėžti, kad šie skaičiai – tik oficiali statistika, kurioje ne visada atsispindi neregistruoti migrantai iš kitų šalies miestų ar kitų valstybių.

Vis dėlto, svarbu atsižvelgti ir į tai, kad žemas gyventojų tankumas būdingas ne tik Vilniui, bet ir Oslui (1400 gyv./kv. km) ar Helsinkiui (800 gyv./kv. km). Kita vertus, šių miestų plėtra vyko daugelį metų ir jų plotas augo palaipsniui, ir šiandien yra nusistovėjęs. Tuo tarpu Vilniuje, 1996 – 1999 metais prijungus apie 100 kv. km iš Vilniaus bei Trakų rajonų savivaldybių, įvyko momentinis teritorijos išplėtimas, dar labiau padidinęs sklypų pasiūlą.

Sklypų pertekliaus priežastys

Prijungusi naujas teritorijas Vilniaus savivaldybė turėjo suplanuoti jų urbanizaciją ir integraciją į miestą, bet tai nebuvo padaryta. Fiziniai bei juridiniai asmenys remdamiesi bendraisiais planais siekė padidinti ekonominę naudą bei atliko anksčiau neurbanizuotų teritorijų konversiją į pastatų statybai skirtus plotus. Savivaldybė, apribota savo pačios planavimo dokumentų, šio proceso suvaldyti nebegalėjo. Tokiu būdu susidarė situacija, kuomet per keletą metų buvo suformuotas milžiniškas sklypų, skirtų individualių namų statybai, pasiūlos kiekis vienoje rečiausiai apgyvendintų Europos sostinių, kurios didžioji gyventojų dalis gyveno butuose.

Apibendrinant galima teigti, kad žemės pasiūlos perteklių suformavo dvi esminės priežastys. Pirmoji – per labai trumpą laiką atkurtos nuosavybės teisės, kuomet grąžinta žemė nebuvo reikalinga asmeninėms savininkų reikmėms bei buvo pasiūlyta rinkai. Antroji – Vilniaus miesto teritorijos išplėtimas, padidinęs tiek faktinį, tiek formalų papildomos prijungtos žemės patrauklumą.

Didelis laisvos žemės plotas lėmė nesistemingą naujų miesto teritorijų urbanizavimą. Namai buvo statomi pavieniai, nesukuriant gyvybingų bendruomenių. Kita vertus, nors pradinis miestų ribų formavimas įvyko chaotiškai, o dabarties gyventojai susiduria su įvairiais sunkumais, tikėtina, kad Vilniui išlaikant plėtros tempus po 30-50 metų sostinės individualių sklypų pasiūlos „burbulas“ bus įsisavintas ir šalies sostinė sukurs savo gyvenviečių plėtros tradicijas.

Pagrindinės problemos

Galimybė gyvenamąją statybą plėtoti iš esmės visame mieste suformavo problemą, kai naujai susikūrusio kvartalo ar net didesnės teritorijos gyventojai ilgus metus patiria daug nepatogumų dėl neasfaltuotų gatvių, didelio atstumo iki elektros, dujų, vandentiekio bei nuotekų šalinimo tinklų. Savivaldybių siūlomas 50/50 kelių finansavimo modelis priimtinas tik daliai žmonių. Ne visi kaimynai nori prisidėti finansiškai prie individualių namų kvartalų infrastuktūros sukūrimo. Nemaža dalis vis dar puoselėja nepagrįstus lūkesčius ir įkaitais laiko racionaliau mąstančius gyventojus.

Tiesa, šios problemos yra būdingos ne visiems kvartalams. Yra neblogų pavyzdžių, kai naujos individualių namų teritorijos formuojamos šalia jau esančios gyvenvietės. Tokiu atveju tereikia išasfaltuoti vidines gatveles. Inžineriniai tinklai taip pat yra pasiekiami ranka, ir infrastruktūros sukūrimas nereikalauja itin didelių ekonominių sąnaudų poreikio. Šie kvartalai dažnai ir būna pristatomi rinkoje kaip turintys komunikacijas, o pardavėjas netgi įsipareigoja nutiesti gatves. Savaime suprantama, tokie sklypai yra brangesni, tačiau jų pirkėjai ateityje patiria mažiau nesklandumų.

Kainos

Priklausomai nuo sklypų vietos, pardavėjo pasirinktos strategijos ar finansinių galimybių, galima išskirti keletą kvartalų tipų:

• Iki 1000 eur/a – paprastai, tai – didesnio ploto, „laukuose“ esantys sklypai, su parengtu detaliuoju planu, tačiau neatliktu teritorijos skaidymu. Tokių sklypų urbanizacija nevyks dar artimiausius dešimt metų.

• Iki 2000 eur/a – iš esmės tai – pirmos kategorijos sklypai, jau suskaidyti į mažesnius plotus. Tai – nebrangūs sklypai, toliau nuo pagrindinių komunikacijų, kurių inžinerinių tinklų prijungimas tampa paties gyventojų rūpesčiu. Patys sklypai, paprastai, yra atokiau nuo jau susiformavusių gyvenviečių.

• 2000 – 5000 eur/a – kiek brangesni sklypai. Juose tarp individualių sklypų nutiesiamas gruntkelis ar žvyrkelis, jau yra įrengta kvartalinė elektros pastotė ar net suformuojamas elektros įvadas kiekvienam sklypui. Patys sklypai, paprastai, yra arba gyvenvietės pakraštyje, arba nelabai patrauklios gyvenvietės viduje.

• 5000 – 10 000 eur/a – sklypai, kuriuose yra ne tik elektros įvadas, bet ir įrengiami kvartaliniai nuotekų bei vandentiekio tinklai. Neretai asfaltuojamos gatvės, o patys sklypai dislokuoti populiaresnių gyvenviečių vidinėje dalyje.

• Per 10 000 eur/a – brangiausi sklypai su įrengta transporto infrastruktūra. Jei ribojasi, o kartais net yra prijungti prie miesto komunalinių tinklų, yra miestui artimesnėse zonose ar aukštesniu prestižu pasižyminčiuose miesto pakraščiuose.

Apibendrinant galima teigti, kad sklypų kainų skirtumus lemia iš esmės plėtotojo ar pardavėjo iniciatyva įrengtų komunikacijų sąnaudos. Vystytojai atlikdami šiuos pagerinimus siekia ne „uždirbti“, bet parduoti turtą. Kita vertus, kaip ir buto pirkimo „iš brėžinių“ atveju, nereikėtų aklai pasikliauti pažadais apie ateityje numatomas nutiesti komunikacijas savivaldybės ar plėtotojo lėšomis. Faktiniai savivaldybės veiksmai ne visada atitinka planus, o plėtotojai ne visada gali būti pajėgūs įgyvendinti pažadus dėl blogai paskaičiuotų investicijų ar lėšų trūkumo.

Patarimai

Šiuo metu norintys pasistatyti savo namą gali rinktis tarp didelio skaičiaus sklypų bet kuriame periferiniame Vilniaus mikrorajone. Didelė pasiūla yra naudinga pirkėjui, tačiau turi ir savų trūkumų. Tampa sunku priimti optimalų sprendimą, nes nėra paprasta suplanuoti visą pirkimo procesą, namo statybą bei gyvenimą jame į priekį. Pavieniui joks kriterijus (išskyrus elektrą) neturėtų būti pakankamai reikšmingas. Tačiau jų visuma turėtų būti atidžiai ir sąmoningai įvertinta prieš priimant sprendimą įsigyti sklypą individualaus namo statybai.

Svarbu nepamiršti, kad savivaldybių biudžetas yra ribotas ir prioritetas bus skirtas tankiau apgyvendintoms teritorijoms. Jeigu per langus nematote kaimynų, beveik neabejotina, jog nematysite ne tik jų, bet ir miesto vandentiekio, asfaltuotos gatvės ar viešojo transporto stotelės.

Lietuvoje yra įprasta kreiptis į turto vertintoją jau suderinus būsto ar sklypo pirkimo kainą. Vis dėlto, vertintojo konsultacija iki derybų yra labai naudinga. Turto vertintojai kasmet įvertina šimtus objektų ir gali pateikti kvalifikuotą nuomonę apie pasirinkto sklypo privalumus bei trūkumus, patarti dėl pastarųjų pašalinimo galimybės.

„Inreal“ inf.

Parašykite komentarą

Atsiliepimų nėra.