Nekilnojamojo turto rinka šiuo metu itin aktyvi. Aktyvumu ji nusileidžia nebent 2006–2008 metų prieškriziniam laikotarpiui, o gal net jį šiek tiek lenkia. Tačiau visa tai – ne staiga išsipūtusio ekonomikos burbulo, o nuosaikaus jos augimo rezultatas. Šiandienės rinkos formavimosi tempas ir principas – pagrindinė priežastis, kodėl vienur ar kitur pasigirstančios kalbos apie galimą krizę ar mažėsiančias NT kainas neturi racionalaus pagrindo.
Diskusijas apie galimą kainų kritimą paskatino 2017-aisiais sukauptas neparduotų jau pastatytų butų sandėlis (1360 butų) – jis beveik trečdaliu didesnis nei praėjusiais metais (2016 metų pabaigoje neparduotų butų jau baigtuose statyti daugiabučiuose namuose buvo apie 1020). Tačiau iš tiesų šis skaičius nėra nei kritinis, nei kuo nors išskirtinis: pavyzdžiui, 2015-ųjų metų pabaigoje neparduotų naujų butų susidaręs sandėlis buvo dar didesnis – maždaug 1440. Tačiau tuo metu toks skaičius nebuvo siejamas su rinkos griūtimi ar išsisėmusia paklausa.
Pastaruosius 5-erius metus neparduotų naujų butų sandėlis visada siekė 1000 butų ir daugiau (vidurkis – 1140 butų), o pačiame krizės įkarštyje 2009 m. pabaigoje siekė beveik 2200 butų. Tad esamas neišparduotų butų skaičiaus prieaugis bent jau kol kas neatrodo gąsdinantis su sąlyga, kad paklausa būstui drastiškai nemažės, o liks daugiau ar mažiau panašaus aktyvumo kaip pastaruosius keletą metų.
Gali būti, kad, matydami augančią konkurenciją ir siekdami greičiau parduoti, kai kurie plėtotojai – ypač tie, kurie yra mažiau žinomi ar mažiau finansiškai pajėgūs – daliai sandėlyje susikaupusių butų taikys nuolaidas ar specialius pasiūlymus. Tačiau tokių butų (ir plėtotojų) – per mažai, kad jie žemyn nusvertų ne tik savo projektų, bet visos rinkos kainas. Mažesnių kainų ilguoju laikotarpiu tikėtis neverta dar ir dėl to, kad, išpardavę likučius su nuolaidomis, naujuose projektuose plėtotojai grįš prie įprastų įkainių. Tai reiškia, kad didesnės nuolaidos būtų pritaikytos tik pasiūlos perviršiui, tačiau ne visai pasiūlai.
Reikšmingai sumažinti kainas visoje NT rinkoje gali tik du veiksniai: itin didelis pastatytų butų perteklius arba stipriai sumažėjusi paklausa arba abiejų veiksnių kombinacija (ką stebėjome krizės metais). Šiuo metu Lietuvoje nėra nei vienos iš šių dedamųjų. Kalbant apie paklausą, galima pastebėti net priešingas tendencijas: poreikis būstui išlieka stabilus, o perkamoji gyventojų galia auga net ir Vilniuje, kur būsto kainos pastaruoju metu kilo sparčiausiai, atlyginimai vis tiek augo greičiau nei butų kainos.
Tačiau statytojų aktyvumas, savaime suprantama, reiškia nuožmią konkurenciją, o konkurencinėje kovoje kas nors neišvengiamai turi pralaimėti. Šiuo metu didžiausias netektis pastebimai patiria nepatyrę, nauji, nepakankamai žinomi plėtotojai. Ypatingai sunkiai jiems sekasi parduoti dar nepastatytus butus ir taip užsitikrinti finansavimą tolesniems darbams.
Plėtotojo reputacija, vardo žinomumas tapo itin svarbūs po prieš dešimtmetį įvykusios finansinės krizės – pirkėjai išmoko pamoką ir katės maiše nebeperka: tikrina pardavėjo istoriją, ieško garantijų. Dar svarbesnis vaidmuo NT rinkoje plėtotojo reputacijai ir patikimumui teko pernai – kai pastatomų butų kiekis prisivijo ir šiek tiek aplenkė paklausą. Išaugusios pasirinkimo galimybės suteikė pirkėjams dar daugiau laisvės lyginti, tikrinti ir analizuoti.
Iki pat 2017-ųjų rinkoje stebėjome situaciją, kai paklausa naujiems butams augo greičiau už pasiūlą – pirkėjų buvo daugiau nei statyta naujų butų. Tokia padėtis, gali būti, kiek užmigdė mažiau patyrusius plėtotojus, nes pastaruosius kelerius metus naujus butus parduoti tikrai buvo nesudėtinga, kartais dar nė nepradėjus jų statyti. Šiandien tokie plėtotojai yra priversti suskubti ir reaguoti į rinkos pokyčius: rūpintis savo reputacija, auginti savo žinomumą rinkoje, investuoti į pardavimų skatinimą, o galbūt – mėginti konkuruoti kaina, ko iki šiol neprireikdavo.
Taigi, plėtotojų tarpusavio konkurencija šiandien yra sukūrusi erdvę deryboms. Tiesa, panašu, kad derėtis labiausiai verta su mažesniaisiais, finansinių resursų neturinčiais ir parduoti stringančius projektus skubančiais plėtotojais. Tačiau bendros kainų tendencijos rinkoje turėtų išliks stabilios – nei stipriai kris, nei reikšmingai augs.
Šie metai – palankūs būsto pirkimui dėl to, kad sąlygas diktuoti ir spręsti gali pirkėjai – itin platus pasirinkimas, didelis plėtotojų ir naujų projektų skaičius leis jiems ieškoti vis aukštesnės kokybės, įdomesnių sprendimų, o plėtotojams tekti rasti vis naujų būdų sėkmingai dalyvauti konkurencinėje kovoje.
Komentaro autorius – „Ober Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
