Lietuviai dar nepamiršo į nenusakomas aukštumas prieš dešimtmetį šovusių nekilnojamojo turto (NT) kainų, kurias į realybę grąžino ekonominė krizė. Ar augant gyventojų pajamoms ir ekonomikos ratams besisukant vis didesniu greičiu toks pat scenarijus pasikartos ir netolimoje ateityje? NT ekspertai ir ekonomistai, stebėdami situaciją rinkoje, įsitikinę: kainų burbulas nesipučia, auga tik plėtotojų fantazija nustatant objektų kainas.

Visi tapo atsargūs

Po 2008-ųjų ekonominės krizės bankai smarkiai sugriežtino skolinimąsi ir ėmė atidžiau vertinti klientų galimybes grąžinti ilgalaikes paskolas. Ar anuomet bankų įvesti saugikliai tapo savotiškais skiepais, kurie šiandien padeda išvengti kainų pūtimosi ir rinkos perkaitimo viruso?

„Be abejo. Prudenciniai reikalavimai, finansinių institucijų ir net pačių skolininkų elgesys tapo kur kas atsargesnis. Tai labai svarbus veiksnys, kuris galbūt nevėsina rinkos, tačiau jos ir nekaitina“, – kalbėjo banko „Nordea“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas ir patikslino, kad vis dar daug sandorių sudaroma atsiskaitant grynaisiais pinigais, nesikreipiant finansavimo į bankus.

„Būtent šie sandoriai ir kaitina rinką. Jų skaičius tebėra didelis dėl labai paprastos priežasties – bankų palūkanos tebėra žemos, tad nėra daug alternatyvų kitoms investicijoms. Lietuviai, kaip ir kitų Baltijos šalių gyventojai, itin noriai investuoja į nekilnojamąjį turtą, ir tik nedaugelis renkasi investavimą į akcijas, obligacijas ar kitas alternatyvas“, – teigė ekonomistas.

Pasak jo, lietuviai turi dvi savotiškas finansinio elgesio tradicijas: santaupas laiko grynaisiais pinigais ir už juos perka nekilnojamąjį turtą. Būtent jis lietuviams atrodo pati patikimiausia investicija.

„Viena vertus, čia esama tam tikros grėsmės, nes lūkesčiai dėl nuomos pajamų gali neišsipildyti. Augant pasiūlai nuomojamų butų nuomos kainos gali visai nustoti augti arba augti labai mažai. Kita vertus, tokia situacija mažina vadinamosios krizės ar nuopuolio, kokį matėme 2008–2009 metais, riziką“, – sakė Ž. Mauricas.

Jis priminė, kad pirkėjai, kurie NT įsigyja nuosavomis lėšomis, net ir atėjus ekonominei krizei, neskuba daryti staigių sprendimų. Tai reiškia, kad jei NT rinkoje ir bus pokyčių, jie tikrai nebus tokie ženklūs, kokius stebėjome prieš keletą metų.

„Anuomet nemažai daliai rinkos žaidėjų neliko kitos išeities, kaip tik parduoti turimą būstą“, – sakė Ž. Mauricas.

Fantazijos peržengė proto ribas

Būta spėlionių, kad euro įvedimas taps savotišku švilpuko signalu, kurį NT pirkėjai supras kaip komandą suskubti pirkti per daug nesirenkant ir nesiderant, o kaip viskas klostėsi iš tiesų?

„Toks švilpuko signalas tikrai buvo, ir tai nėra vien euro įvedimo kaltė ar nuopelnas, kad šiuo metu nekilnojamojo turto rinka atsigauna. Juk eurą dar anksčiau įvedė latviai, bet Latvijoje tokios tendencijos ar vadinamojo burbulo nebuvo“, – apie kaimyninės šalies situaciją sakė pašnekovas.

Anot ekonomisto, pasitaiko tokių metų, kai NT rinkos aktyvumas fiksuojamas pavasarį, vis dėlto ruduo yra toks laikotarpis, kai stebimas didžiausias rinkos aktyvumas.

[su_quote cite=”Žygimantas Mauricas”]Burbulo nematau, bet kai kurių NT projektų plėtotojų ir pardavėjų fantazija peržengė sveiko proto ribas.[/su_quote]

„Dabar būtina itin atidžiai sekti sandorių skaičių. Mano nuomone, šiuo metu jis nėra ypač didelis, jis kaip tik toks, koks ir turėtų būti normaliai funkcionuojančioje ekonomikoje, turinčioje sveikai veikiančią NT rinką. Burbulo nematau, bet kai kurių NT projektų plėtotojų ir pardavėjų fantazija peržengė sveiko proto ribas“, – šyptelėjo Ž. Mauricas.

Pro ekonomisto akis neprasprūdo NT skelbimai, kuriuose nurodytos neadekvačios parduodamų objektų kainos, tačiau, anot jo, tai pavieniai atvejai, kurie neturėtų iškreipti bendro vaizdo.

„Tam tikrų nerealių fantazijų esama, tad pirkėjams patarčiau netikėti tik rožinėmis spalvomis nutapytomis iliuzijomis – reikėtų pasižvalgyti ir į kitas šalis. Pavyzdžiui, Rygoje nekilnojamasis turtas pigesnis. Žvilgtelėjus į prestižinėse Vilniaus vietose parduodamų NT objektų kainas, akivaizdu, kad jos tokios pat, kaip ir didžiuosiuose Vokietijos ar Lenkijos miestuose. Tai nėra normali situacija“, – teigė Ž. Mauricas.

Pašnekovas pabrėžė, kad puikus situacijos indikatorius yra sklypų ir namų kainos. „Namų kainos pasiekė fantazijos ribą. Jei namas Žvėryne ar Antakalnyje kainuoja tiek, kiek namas Šveicarijoje prie Ženevos ežero – tai jau nebegerai. Tai, kas kainavo 500 tūkst. litų, dabar kainuoja 500 tūkst. eurų. Kalbu apie vidutinį namą, o štai jei tai prestižinis būstas, būtinai bus įkainotas milijonu. 1,2 milijono eurų – už tiek galėtumėte apsigyventi Ženevos ežero pakrantėje, ir jūsų kaimynai būtų būrys garsenybių“, – apie tai, kokia kaimynystė laukia naujakurių Lietuvos sostinės gyvenamuosiuose rajonuose, ironiškai kalbėjo pašnekovas.

Pasikeitė pirkėjų požiūris

Ekonomisto teigimu, žvelgiant į bendrą situaciją NT rinkoje, kol kas didžioji kainų dalis yra pagrįsta, mat auga atlyginimai, sostinėje didėja ir gyventojų skaičius. „Šiuo metu kainų augimas nesiekia dešimties procentų, žinoma, idealiu atveju būtų gerai, kad jis neviršytų darbo užmokesčio augimo“, – sakė Ž. Mauricas.

Ekonomistas teigė, kad šiuo metu itin džiuginantis faktorius yra išaugusi vidurinės klasės butų pasiūla ir paklausa. Prieš krizę smarkiai kilo kainos, pasiūla buvo nedidelė ir prastos kokybės. Anuomet pirkėjai pirkdavo kvadratinius metrus, o šiuo metu jie siekia įsigyti butą kaip visumą. Pirkėjai nebesitenkina ekonominėmis sąnaudomis, jie ieško tam tikro patogumo. Nori vietos automobiliui, patogaus privažiavimo, vaikų darželių ir kitos patogios infrastruktūros. Dabar ieškoma aukštesnės energinės klasės būstų su geresne garso ir šilumos izoliacija.

Kol pirkėjai daugiausia dėmesio skiria naujiems būstams, kas laukia senųjų gyvenamųjų didmiesčių rajonų, kurie geriausiu atveju gali pasigirti tik įsibėgėjusia renovacija? „Veikiausiai prireiks dar vienos ekonominės krizės, ir tik tada, kai kokybė taps pagrindinis prioritetas, situacija keisis. Kol kas šie rajonai yra tarsi už radaro ribų. Renovacija lyg ir vyksta, tam tikras sandorių skaičius sudaromas, bet jis tikrai nedominuoja, mat didžioji pirkėjų masė nori pirkti naujos statybos būstą“, – sakė pašnekovas.

Ž. Maurico teigimu, senos statybos daugiabučiai ateityje gali tapti savotišku šaltu dušu rinkai, jei naujos statybos būstų kainos staiga imtų kilti, šis NT segmentas labai brangti ateityje neturėtų.

Paskolos išliks pigios

„Dabartinėms butų kainoms ir pasiūlai turi įtakos intensyvėjanti investicinių sklypų rinka. Pirmoje metų pusėje investicinių sklypų rinka buvo labai karšta. Šie sklypai buvo perkami labai greitai, gal kiek didokomis kainomis, ir dėl vieno sklypo pečius suremdavo net keletas pirkėjų“, – pastebėjo nekilnojamojo turto bendrovės „Citus“ vadovė Viktorija Vanagė.

Pašnekovė patikslino, kad rudeniop investicinių sklypų rinkoje pastebimas sandorių mažėjimas, o investuotojai situaciją vertina atsargiau. Šį mažėjimą galbūt lėmė rinkoje esanti didelė butų pasiūla. „Metų pradžioje skaičiavome, kad pasiūlos rinkoje Vilniuje galėtų būti apie 5 tūkst. butų, o dabar skaičiavimai rodo, kad vis dėlto jų bus apie 6 tūkst. Natūralu, kad ir čia veikia pasiūlos ir paklausos dėsnis“, – teigė ji ir patikslino, kad paklausa irgi nemažėja.

Nemažėjančią paklausą dabar lemia ne tik gyventojų darbo užmokesčio augimas, bet ir tokios makroekonominės priežastys kaip infliacija. Antai šių metų liepą Lietuvoje buvo fiksuota defliacija, o pačioje Europos Sąjungoje infliacija yra mažėjanti, tad ir artimiausiu metu palūkanų normos nekils. Paskolos ir toliau bus pigios, ir toliau bankai norės skolinti pinigus, kad skatintų ekonomiką, tad ir ateityje būsto paklausa mažėti neturėtų.

Anot ekspertės, 2016-aisiais sostinėje parduota 3,5 tūkst. butų, o pasiūlą sudarė 4,2 tūkst. Šiemet paklausa yra panaši: iki metų galo galėtų būti parduota 3,5–4 tūkst. butų, o pasiūla gali pasiekti 6 tūkst. ribą.

„Kitų metų pradžioje neparduotų butų sandėlis galėtų siekti apie 2 tūkst., o tai rodo sulėtėjusį apyvartumą“, – teigė V. Vanagė ir perspėjo, kad pardavėjai turės susitaikyti su tuo, kad būstą gali tekti pardavinėti ilgiau, o pirkėjai turės didesnį pasirinkimą.

Burbuliuoja tik pasiūla

Šiuo metu pirkėjai ieško projektų, turinčių akivaizdžią pridėtinę vertę, itin populiarūs mažaukštės statybos, o ne masinės statybos objektai. Paklausta apie galimą naujo NT burbulo pūtimą, V. Vanagė šyptelėjo: „Burbuliuoja didelė pasiūla, bet rinka tai pradeda natūraliai reguliuoti. Keičiasi žmonių požiūris į gyvenimo būdą: anksčiau būstas buvo perkamas visam gyvenimui, o dabar klientas siekia įsigyti būstą, atitinkantį šiandienius jo poreikius. Anksčiau būstas per gyvenimą buvo keičiamas iki trijų kartų, o dabar šis dažnis yra nuo trijų iki penkių kartų. Vadinasi, perkamas būstas, kuris atitinka konkretaus gyvenimo laikotarpio poreikius ir lūkesčius.“

Turėdamas galimybę rinktis pirkėjas kelia itin aukštus ne tik kokybės, bet ir kitus reikalavimus: naujakuriai tikisi įsilieti į šiuolaikinę aktyvią bendruomenę, su kuria būtų galima indentifikuotis, nori, kad šalia gyventų to paties socialinio statuso žmonės ir pan. Ateityje šios tendencijos lems nišinių NT projektų plėtrą, tačiau vis tiek esminis atrankos kriterijus išliks kaina. Natūralu, kad pirkėjas, lygindamas kelis panašios kainos NT projektus, kuriame nors jų pamatęs didesnę technologinę, socialinę vertę, be abejo, jį ir pasirinks.

V. Vanagė atviravo, kad matant situaciją rinkoje tenka ir nustebti: „Esu mačiusi tokių pasiūlymų, kad žvilgtelėjus į kosminę kainą kyla tik noras juoktis. Už toli nuo centro esančio būsto kvadratinį metrą prašoma 2,5 tūkst. eurų. Tokia kaina – nereali, tad nieko keista, kad šie objektai nėra rinkoje graibstomi, bet galbūt jų plėtotojui nėra svarbu greitai tokį būstą likviduoti.“

[su_note note_color=”#FFFFff” radius=”0″]

Lietuviui per brangu nebūna

Liutauras Labanauskas, sociologas

Nors dažnai sakoma, kad šių dienų žmogus neprisiriša prie gyvenamosios vietos, tai tinka ne visiems. Prieraišumas būdingas tuomet, kai kalbama apie būstą, kuris yra ne butas, o namas su sklypu. Prie butų žmonės prisiriša mažiau ir juos lengviau bei dažniau keičia, jei tik turi tokią galimybę. Net ir esant didelei emigracijai, lietuviai vis tiek stengiasi išlaikyti tam tikrą ryšį su tėvų ar senelių gimtosiomis vietomis. Tai savotiškas siekis, net ir priėmus naujosios aplinkos žaidimo taisykles, turėti atsarginį variantą, susijusį su tapatybės paieškomis ir žinojimu, kad visuomet, jei gyvenimas svetur nenusiseks, prie savo šaknų bus galima sugrįžti.

Jau nebegalvojama, kaip įsikurti pigiau, apsvarstomas ir patogumo kriterijus. Žmonės pradėjo suprasti, kad šykštus moka du kartus. Dabar ieškoma būsto su saugia kaimynyste, turi būti tam tikras psichologinis komfortas. Būsto pasirinkimą lemia ir tam tikro privatumo siekimas. Perkami būstai, namai ar sklypai, kurie turi ne tik ekonominę, bet ir tam tikrą pridėtinė vertę – kaimynystę, ramybę, saugumą.

Kalbant apie kylančias kainas, lietuviui nekils mintis, kad už tokią kainą jau neįperku. Jei jam patiko būstas, jis pirks. Negalvojama kategorijomis „įperku“ ar „neįperku“. Turimas tam tikras pradinio varianto susikurtas vaizdas, bet jei atsiranda realus jį pranokstantis pasiūlymas, žmogus linkęs ilgiau pataupyti ar daugiau pasiskolinti, bet pirks tai, kas jam patiko.

[/su_note]

Straipsnis paskelbtas žurnale „Statyba ir architektūra“, 2017 / 4.