Nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams fiksuojant augantį žmonių norą įsikurti arčiau Vilniaus centro, specialistai prabyla apie vis didėjantį spaudimą biurų pasiūlai centrinėse sostinės vietose. Tik jeigu didelio disbalanso tarp poreikių ir galimybių dar nėra, ieškančioms kokybiškų ir modernių darbo erdvių sostinės senamiestyje bei aplink jį įmonėms dažnai tenka nusivilti.
Pasak rinkos analitikų, aukštus standartus atitinkančių naujų biurų pasiūla Vilniaus senamiestyje būtų tarsi gaivaus oro gūsis karštą dieną, jei nekiltų daugybė kliūčių. Todėl kiekvieno naujo projekto atsiradimas artimiausius kelerius metus rinkoje bus greitai realizuojamas. Be to, dar šiemet galima tikėtis netikėtų įtakos faktorių – pavyzdžiui, „Brexit“ poveikio Vilniaus biurų rinkai.
Poreikis viršija pasiūlą
Anot NT konsultacijos bendrovės „Solid Real Advisors“ vadovo Aurimo Astramsko, kokybiškų šiuolaikiškų biurų poreikis sostinės senamiestyje nuosekliai viršija pasiūlą tiek dėl ribotų išteklių, tiek dėl augančio bendrovių, norinčių kurtis miesto širdyje, kiekio.
„Vilniaus senamiestyje A klasės standartus atitinkančios patalpos (apie 24.000 kv. m.) neužimtos minimaliai, tad galima drąsiai teigti, jog šioje miesto dalyje modernių biurų patalpų paklausa gerokai viršija pasiūlą“, – teigia ekspertas.
Rinkoje sutariama, kad senamiestyje įsikuriančios įmonės dažniausiai čia pasilieka ilgam – visavertės visiškai urbanizuotų miesto dalių siūlomos galimybės ir privalumai nusveria galimai mažesnes nuomos kainas miesto pakraštyje.
„Dažnai darbo aplinka autentiškose patalpose ir galimybė darbuotojams džiaugtis miesto centro privalumais laisvu nuo darbo metu tampa įmonės etoso ir identiteto dalimi. Todėl atsiradus poreikiui organizaciją perkelti į erdvesnes ar technologiškai pažangesnes patalpas neatsisakant šių privalumų, susiduriama su nemenku iššūkiu – galimų pasirinkimų sąrašas paprastai būna itin trumpas“, – atkreipia dėmesį A. Astramskas.
NT paslaugų bendrovės „Colliers International Advisers“ partnerė Sandra Jovaišaitė pastebi, kad naujų modernių projektų plėtrą senamiestyje riboja laisvų žemės sklypų skaičius ir apribojimai, susiję su istorine miesto dalimi bei paveldo reikalavimais.
„Po tam tikros pertraukos ateinančiais metais rinkoje laukiama kelių naujų projektų Vilniaus senamiestyje, iš kurių „Darnu Group“ statomas „Paupio“ rajonas atitinka tokius svarbius kriterijus kaip maitinimo ir kitokių paslaugų gausą greta darbo vietos. Jis turėtų pritraukti nuomininkus, ieškančius išskirtinių ir šiuolaikiškų biuro patalpų, kurios atitinka rinkos tendencijas ir pasižymi moderniais technologiniais sprendimais. Tačiau tokių biuro patalpų pasirinkimo galimybės sostinės senamiestyje artimiausiais metais ir toliau išliks ribotos, o aktyvesne plėtra pasižymės kitos miesto dalys“, – sako specialistė.
„Paupio“ projektas. „Darnu Group“ vizual.
Balansą pasiekti užtruks
Pagrindinės pasiūlos deficito priežastys – plėtojimui tinkamų lokacijų trūkumas, įvairūs architektūros, paveldosaugos apribojimai. Potencialių investuotojų ratą siaurina ir santykinai didesnės investicijos bei ilgesnis tokių projektų įgyvendinimo terminas.
„Praktika rodo, kad tokios investicijos domina tik patyrusius ir ilgalaikius strateginius tikslus turinčius plėtotojus“, – apie naujus projektus Vilniaus senamiestyje kalba A. Astramskas.
Tiesa ta, kad didžioji dalis šiuo metu senamiesčio rinkoje esančio ploto yra istoriniuose rekonstruotuose pastatuose. Dėl tokiuose statiniuose esančių įvairių apribojimų, pavyzdžiui, kapitalinių sienų gausos, dažnai nuomojami plotai nėra įsisavinami taip efektyviai, kaip naujos statybos projektuose. Todėl modernūs biurų kompleksai senamiestyje turi esminių pranašumų ir gali pasiūlyti retą kombinaciją tarp autentiškos kaimynystės ir moderniausių technologinių, inžinerinių, bei statybos sprendimų.
Nepaisant neslūgstančio šiuolaikiškų biurų poreikio Vilniaus centre, paklausos ir pasiūlos balanso artimiausiais metais dar tikėtis neverta. Mindaugas Kulbokas, bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovas teigia, kad sostinės senamiestyje ir jo prieigose modernių biurų pasiūla per ateinančius 3–4 metus galėtų ir padvigubėti, bet rinkos poreikiams to vis tiek nepakaktų. Tai lemia tiek įprasti vidaus, tiek nauji išorės veiksniai.
„Paupio“ projektas. „Darnu Group“ vizual.
Netikėti faktoriai
Minėdami išorės veiksnius ekspertai kalba apie augantį poveikį Vilniaus biurų rinkai darančias paslaugų ir technologijų užsienio bendroves, Lietuvos sostinėje atidarančias savo būstines. Maža to, dar daugiau žibalo į ugnį netrukus gali įpilti ir anksčiau nenumatyti faktoriai. Vienas jų – jau nuo kovo 29 d. Didžiajai Britanijai gresiantis pasitraukimo iš ES scenarijus be sutartų išstojimo sąlygų (vadinamasis „Brexit“), verčiantis finansų technologijų įmones vietoj Londono pasiieškoti kitų vietų savo buveinėms. Lietuva šioms bendrovėms yra itin patraukli dėl daugelio faktorių.
„Užsienio kapitalo įmones ateiti į Lietuvą traukia išsilavinę, daugiakalbiai darbuotojai, kokybės standartus atitinkanti biuro patalpų pasiūla, konkurencingi kaštai ir kiti veiksniai. Finansinių technologijų įmones į mūsų šalį traukia palanki reguliacinė aplinka. Tokie išorės veiksniai, kaip „Brexit“, tik leidžia pritraukti naujų žaidėjų į mūsų šalį“, – akcentuoja S. Jovaišaitė.
Tuo tarpu M. Kulbokas „Brexit“ poveikį vertina atsargiai, bet įžvelgia galimybes visai šaliai.
„Atrodo, tas etapas daug ką užklupo netikėtai. Buvo įmonių, kurios „Brexitui“ ruošėsi, bet startuoliai, matyt, juo netikėjo. Panašu, kad dabar jau tuo patikėta ir, sakyčiau, desperatiškai pradėta blaškytis po Europą, ieškant vietos, kur būtų geriausia jurisdikcija startuoliams. Šiame kontekste Lietuvos iniciatyvos užsienyje, kur pristatomos galimybės mūsų šalyje greitai įsikurti ir gauti reikalingas licencijas, ją staiga padaro labai matomą ir patrauklią“, – atkreipia dėmesį analitikas ir priduria, kad finansiniai startuoliai savo poreikiais biurams iš esmės panašūs visame pasaulyje.
„Gera, hipsteriška miesto centro lokacija su tam tikrais pridėtinę vertę turinčiais privalumais: maitinimasis, gyvenimas, kokybė ir galimybė įsikurti, – finansinių startuolių įmonių poreikius vardija M. Kulbokas. – Tad paklausos spaudimas Vilniaus centrui ir toliau augs, bet pasiūla smarkiai apribota įvairių veiksnių, kurių dalis nuo vystytojų mažai kuo priklauso.“
Multifunkciniai sprendimai
Analitikai sutaria, kad veiksmingiausiai šiuolaikiškų įmonių poreikių kombinaciją lemia modernūs daugiafunkciniai rajonai, tačiau tokius sukurti miesto centre – didelis iššūkis.
„Multifunkciniai sprendimai pasiteisina daugeliu atveju tiek naudotojui, tiek ir nuomotojui. Visi svajoja sukurti multifunkcinį objektą, tik vieni neturi reikiamų finansinių išteklių, kiti pritrūksta ryžto, treti stokoja specifinių žinių. Multifunkcija leidžia dar labiau diversifikuoti NT segmentų keliamas rizikas, o verslo erdvių nuomininkai ateityje įgauna didesnį privalumą, užtikrinantį pasirinkimus ten dirbantiems darbuotojams“, – įžvelgia M. Kulbokas.
A. Astramsko teigimu, nedideli plėtotojų projektai lemia, kad senamiesčiuose dažnai vieną šalia kito galime išvysti du kraštutinumus – vis dar dažais kvepiantį nuostabų pastatą ir šalia esantį visų pamirštą griuvėsį.
„Todėl, pavyzdžiui, kalbant apie multifunkcinius sprendimus Vilniuje, išsiskiria „Paupio“ projektas, leidžiantis vienoje didelėje teritorijoje miesto centre sutelkti visapusiškai konceptualiai išgrynintą produktą. Pagrindinė priežastis, kodėl negalime išvardinti daug panašių projektų, – tokios apimties teritorijų trūkumas. Kitas aspektas – šiuo metu Lietuvoje veikia vos keli investuotojai, kurie potencialiai turi reikiamus resursus tokiems projektams plėtoti“, – tikina A. Astramskas.
