Po dar vienų rezultatyvių metų Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkoje, 2020 metų pradžioje pasaulį supurtė įsisiūbavusi koronaviruso (COVID-19) pandemija, tad į šiuos metus įžengėme su dvejopomis nuotaikomis: vakar dar gyvenome augančioje aplinkoje, o šiandien jau esame didelėje nežinioje dėl savo ateities. Žiūrint į įvairius iššūkius, su kuriais susiduria šiandieninis pasaulis, Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinka tikrai negali likti nuošalyje ir išgyvens tiek neigiamus, tiek teigiamus pokyčius kartu su globaliomis rinkomis, skelbiama naujausioje „Ober-Haus“ metinėje Baltijos šalių sostinių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje, kurioje pateikiama išsami 2019 metų nekilnojamojo turto rinkos situacija bei prognozės ateinantiems metams.
„Ankstesnių metų spartus ekonomikos ir visos nekilnojamojo turto rinkos augimas dažnai kompensuodavo ne visada pasvertus rinkos dalyvių sprendimus ir leido jiems užsiimti aktyvia savo verslo plėtra. Todėl akivaizdu, kad 2020 metais pamatysime nemažai pokyčių nekilnojamojo turto rinkose, kuriose kiekvienas priimtas sprendimas bus daug svarbesnis nei anksčiau. O galimi įvairūs nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai Baltijos šalyse tikrai pasiūlys platesnes galimybes tiek vietos, tiek užsienio kapitalo investuotojams“, – sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Kalbant apie 2019 metus, tolimesniu nekilnojamojo turto rinkos plėtros stimulu buvo ženklus Baltijos šalių ekonomikų augimas. Sparčiai augusios gyventojų pajamos, vartojimas ir verslo plėtra skatino tiek komercinio, tiek gyvenamojo nekilnojamojo turto sektoriaus plėtrą. 2019 metų situaciją nekilnojamojo turto rinkoje iš esmės gerai apibūdina Lietuvoje užfiksuoti bent du visų laikų rekordai: „Ober-Haus“ duomenimis, investicijos į tradicinį modernų komercinį turtą išaugo 15% ir pasiekė 463 mln. eurų, o būstui įsigyti šalyje buvo išleisti rekordiniai 2,3 mlrd. eurų.
„Kadangi pandemija užklupo šalims esant pastarojo dešimtmečio aktyvumo viršūnėje ir 2020 metų rezultatai bus lyginami su itin aukštais praėjusių metų rodikliais, tai Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos dalyviams vien psichologiškai gali būti nelengva prisitaikyti prie kardinaliai pasikeitusios situacijos. Ir jeigu Latvijos nekilnojamojo turto rinka per pastarąjį dešimtmetį nepasižymėjo itin sparčiu augimu, tai Estijos ir Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos rodikliai buvo pakelti daug aukščiau“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.
Baltijos šalių sostinės į 2020 metus žengia su gausia naujo būsto pasiūla
Baltijos šalių sostinės toliau rodo aukštą plėtros aktyvumą gyvenamajame ir komerciniame sektoriuose. Ypatingai išsiskiria plėtra daugiabučių segmente Vilniuje ir Taline, kuriuose statybų apimtys yra didžiausios nuo 2007–2008 metų. Tuo tarpu plėtotojų pasitikėjimas gyvenamojo sektoriaus perspektyvomis Rygoje išlieka daug žemesnis. Tai atsispindi ir statybų apimčių rodikliuose tiek 2019 metais, tiek ir 2020 metų prognozėse. „Ober-Haus“ skaičiavimais, jeigu 2019–2020 metų laikotarpiu 1.000-iui Vilniaus miesto gyventojų plėtotojai bus pastatę apie 17, o Taline – 14 butų, tai Rygoje šis rodiklis tam pačiam laikotarpiui yra daugiau nei du kartus mažesnis – 7 nauji butai 1.000-iui miesto gyventojų.
Pasak R. Reginio, viena iš svarbių priežasčių, ribojančių plėtotojų pasitikėjimą būsto rinka Rygoje, tai toliau mažėjantis nuolatinių gyventojų skaičius šiame didžiausiame Baltijos šalyse mieste. Jeigu per pastaruosius 5 metus Taline ir Vilniuje gyventojų skaičius atitinkamai išaugo 6% ir 3%, tai Rygoje gyventojų skaičius sumažėjo beveik 2%. „Akivaizdu, kad be visų kitų rodiklių, besikeičiantis potencialių būsto pirkėjų kiekis yra labai svarbus veiksnys, plėtotojams vertinant tolimesnes šio sektoriaus perspektyvas konkrečiuose regionuose ar miestuose“, – sako „Ober-Haus“ ekspertas.
Tačiau svarbiausia, kad Baltijos šalių sostinės 2020-uosius pasitinka su rekordine pastarojo dešimtmečio butų pasiūla ir čia labiausiai išsiskiria Lietuvos sostinė, kurioje plėtotojai per metus planuoja pastatyti apie 5.200 butų daugiabučiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, Taline 2020 metais planuojama užbaigti apie 3.000 butų, o Rygoje šiek tiek daugiau nei 2.500 butų statybas. „Atsižvelgiant į dabartinę pandemijos sukeltą situaciją ir rinkoje tvyrantį neapibrėžtumą, labai tikėtina, kad šių metų eigoje dalis plėtotojų patys pakoreguos arba bus priversti atidėti savo plėtros planus vėlesniam laikotarpiui. Todėl nebus nuostabu, jeigu realios statybų apimtys šiais metais bus kuklesnės nei buvo suplanuota“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.
2019 metais Baltijos šalių sostinėse butų pardavimo kainų augimo tempas buvo skirtingas. Jeigu Rygoje butų kainos per metus ūgtelėjo tik 2,3%, tai Vilniuje jos augo 6,9%, o Taline – net 9,7%. 2020 metų pradžioje užfiksuotas aukštas būsto rinkos aktyvumas Vilniuje ir Taline leido tikėtis dar vienų itin rezultatyvių metų ir bent 4–6% siekiančio butų pardavimo kainų augimo.
„Tačiau koronaviruso pandemijos sukeltos pasekmės gali neigiamai paveikti būsto kainas šių metų antrąjį pusmetį ir bendras metinis kainų pokytis Baltijos šalių sostinėse gali būti ir neigiamas. Priklausomai nuo pandemijos trukmės ir jos poveikio pasaulio bei atskirų valstybių ekonomikoms, kainų kritimas gali apsiriboti tiek simboliniu kelių procentų smukimu, tiek ir dviženkliu kainų kritimu“, – sako „Ober-Haus“ atstovas.
Atsigaunantis Rygos biuro patalpų sektorius gali būti pristabdytas
Biurų segmentas po aktyvios plėtros 2018–2019 metais yra pasiruošęs tolimesniam reikšmingam pasiūlos šuoliui visose Baltijos šalių sostinėse. „Ober-Haus“ duomenimis, jeigu per 2018–2019 metus Taline, Rygoje ir Vilniuje buvo pastatyta 290.000 kv. m biurų ploto, tai 2020–2021 metų laikotarpiu šiuose miestuose yra realu užbaigti šiek tiek daugiau nei 300.000 kv. m biurų ploto statybas.
Ypatingai džiugu dėl Rygos, kadangi pasiūlos trūkumo faktorius iš dalies anksčiau neleido šiam miestui pilnavertiškai konkuruoti su Talinu ar Vilniumi dėl tarptautinių kompanijų dėmesio. „Ober-Haus“ skaičiavimais, 2019 metais Rygos rinką papildė beveik 56.000 kv. m naujo biurų ploto (Vilniuje – apie 66.000 kv. m, o Taline – 20.000 kv. m). 2020–2021 metais Latvijos sostinėje turėtų būti baigtos daugiau nei 70.000 kv. m ploto biurų statybos ir tai būtų solidi paspirtis šiam miestui kovoje dėl potencialių užsienietiško kapitalo nuomininkų. Todėl bus įdomu stebėti, kaip tiek vietos, tiek užsienio kapitalo įmonės sureaguos į gausią naują pasiūlą didžiausiame mieste Baltijos šalyse.
Tačiau Ryga 2020 metų pradžioje iš karto susiduria su dviem iššūkiais: gausus momentinis pasiūlos šuolis ir visai šalies ekonomikai grasinanti koronaviruso pandemija. 2019 metais Rygoje reikšmingai ūgtelėjęs modernių biuro patalpų plotas per metus padidino laisvų biuro patalpų lygį nuo 4,5% iki 8,5%. „Panaši situacija 2019 metais buvo fiksuojama ir Kaune, kur reikšmingai išaugęs naujų biuro patalpų plotas padidino laisvų patalpų lygį iki dviženklio skaičiaus. Šiuose miestuose rinkai prireikia daugiau laiko norint pilnai įsisavinti gausią pasiūlą nei, pavyzdžiui, Vilniuje ar Taline“, – atkreipia dėmesį R. Reginis.
Tuo tarpu Taline ir Vilniuje laisvų patalpų lygis per 2019 metus reikšmingai nekito ir metų pabaigoje Vilniuje sudarė 3%, o Taline – 4%. Paskatinti itin gerų Vilniaus verslo centrų užimtumo rodiklių, plėtotojai šiame mieste nusiteikę itin ryžtingai ir 2020–2021 metais planuoja rinkai pasiūlyti ne mažiau kaip 170.000 kv. m biurų ploto (šiuo metu baigiamuose statyti ir statomuose projektuose).
„Ober-Haus“ eksperto nuomone, augančios ekonomikos aplinkoje šie plėtros planai būtų pagrįsti ir nesukeltų didesnės nuostabos, tačiau 2020 metų pradžioje susiklosčiusi situacija jau nuteikia ne taip optimistiškai. „Toliau itin sparčiai augančios pasiūlos aplinkoje sulėtėjusi ar net besitraukianti įmonių plėtra galėtų pastebimai padidinti laisvų modernių biuro patalpų lygį Vilniuje, ypatingai atsižvelgiant į tai, kad šiuo metu fiksuojamas laisvų patalpų lygis yra net 12-os metų žemumose“, – sako R. Reginis. Jeigu visi 2019 metais Vilniuje duris atvėrę verslo centrai buvo pilnai išnuomoti, tai tikėtis tokios pačios situacijos 2020 ar 2021 metų eigoje jau yra daug sudėtingiau. Nors dalis neseniai pradėtų projektų dar gali būti sustabdyti ar jų statybų pabaiga nukelta vėlesniam laikotarpiui (ne tik dėl neapibrėžtumo nekilnojamojo turto rinkoje, bet ir dėl išorinio finansavimo), tačiau didžioji dalis šiuo metu statomų projektų jau yra įsibėgėję ir panašu, kad plėtotojai stengsis juos užbaigti.
Tačiau bendras laisvų patalpų lygis gali augti ne tik dėl naujai ateinančios biurų pasiūlos, bet ir dėl nuomininkų migracijos, kuomet jie persikels į naujai atidaromus pastatus, palikdami reikšmingą laisvų patalpų kiekį senesniuose pastatuose. „Todėl jeigu pasitvirtins šalies ekonomikos smukimo prognozės ir artimiausiu metu rinkoje stebėsime bendrą laisvų biuro patalpų lygio augimą, tai situacija konkrečiuose projektuose gali būti itin nevienoda. Kol vieni pastatų savininkai džiaugsis turėdami pilną užimtumą ir sunkmečiui atsparius nuomininkus, tai kitiems, bent jau laikinai, gali tekti susitaikyti su gausiu laisvų patalpų kiekiu ir reikšmingai sumažėjusiomis pajamomis“, – teigia R. Reginis.
