Nekilnojamo turto rinkos aktyvumas toliau nuosekliai auga visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Vilniuje ir Kaune būsto kainoms pradėjus augti sparčiau nei atlyginimams butų įperkamumas šiuose miestuose sumažėjo. Vis dėlto mažos palūkanos prisideda prie paskolų portfelio ir būsto paklausos augimo. Istorinė patirtis rodo, kad dideli būsto kainų ir kredito ciklų svyravimai yra susiję su dideliais visos ekonomikos svyravimais. Visgi „Swedbank“ ekonomistų vertinimu, nekilnojamo turto rinkos plėtra šiuo metu išlieka tvari, o galimiems iššūkiams esame neblogai pasiruošę.
„Būsto paskolų palūkanos istorinėse žemumose Lietuvoje laikosi jau beveik dvejus metus. Ir finansų rinkų dalyvių, ir ekonomistų nuomone, tai lemianti centrinių bankų politika per artimiausius metus labai nesikeis. Esant tokiai aplinkai nekilnojamo turto burbulai įvardijami kaip viena iš pagrindinių galimų neigiamų pasekmių. Nors visiškai eliminuoti šios rizikos negalime, dabartinės tendencijos nerimui pagrindo nesuteikia. Gyventojai ir finansų institucijos šiuo metu yra geriau pasiruošusios iššūkiams nei praeityje“, ‒ sako „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Vilniuje atlyginimai augo sparčiausiai, bet būsto įperkamumas smuktelėjo
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Pasak ekonomistės V. Šečkutės, dėl kvalifikuotų darbuotojų trūkumo ir minimalaus atlyginimo šuolio atlyginimų augimas Vilniuje buvo sparčiausias iš Baltijos šalių sostinių. Visgi stiprėjant būsto paklausai butų kainos Vilniuje pradėjo augti sparčiau nei atlyginimai, o butą vilniečiams įpirkti tapo sunkiau nei prieš metus ‒ būsto įperkamumo indeksas sumažėjo 3,9 punkto ir siekia 128,1.
Tuo tarpu spartus atlyginimų augimas Taline ir dar labiau kritusios butų kainos Rygoje lėmė atitinkamai 5,5 ir 12,5 punkto augusį įperkamumą kaimyninių valstybių sostinėse. Butą lengviausiai įpirko Rygos gyventojai, kadangi jų pajamos, kurių pakaktų su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą, pakankamas viršijo 71,3 procento. Tuo tarpu Talino gyventojų pajamos buvo 59,6 proc., o Vilniaus – 28,1 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti.
Klaipėdoje įperkamumas per metus išaugo 4,4 punkto, o Kaune sumažėjo 1,5 punkto. Lengviausia butą įpirko Kauno gyventojai, kurių pajamos buvo 2,3 karto didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste, Klaipėdoje jos buvo beveik du kartus didesnės nei pakankamos.
Įperkamo buto plotas Vilniuje per metus sumažėjo beveik 3 kvadratiniais metrais ir siekė 71 kvadratinį metrą, Kaune – 2 kvadratiniais metrais iki 125, Klaipėdoje išaugo 5 kvadratiniais metrais – iki 107 kvadratinių metrų. Rygoje jis didėjo 10 kvadratinių metrų – iki 94 kvadratinių metrų, Taline ‒ 5 kvadratiniais metrais, iki 88 kvadratinių metrų.
Būsto rinkos plėtra yra tvari
Per pastaruosius šešerius metus būsto kainų Vilniuje augimas žengė panašiu tempu kaip ir atlyginimų augimas ir siekė apie 30 procentų. Tuo tarpu Kaune būsto kainos yra 16 proc., o Klaipėdoje vos 9 proc. didesnės nei 2010-aisiais, nors atlyginimai šiuose miestuose taip pat didėjo 25–33 procentais. Skolinimuisi per tą patį laikotarpį atpigus kone perpus, įpirkti būstą Lietuvos didžiuosiuose miestuose per pastaruosius šešerius metus tapo kur kas lengviau.
Nuomos pajamingumas didžiuosiuose miestuose šiuo metu siekia 6–8 procentus ir yra pakilęs šiek tiek aukščiau nei istorinis vidurkis. Nuomos kaina pastaruosius kelerius metus augo sparčiau nei butų kaina, visgi nuomos pajamingumas Vilniuje yra panašaus lygio kaip ir kitose Baltijos šalių sostinėse, kur jis siekia 6–7 procentus.
„Ir nuomos pajamingumas, ir būsto įperkamumas rodo, jog butai nėra pervertinti. Išaugęs nuomos pajamingumas, alternatyvių investicijų stoka ir pigus skolinimasis bei palankios darbo rinkos tendencijos ir toliau skatins būsto paklausą“, ‒ teigia V. Šečkutė.
Ji atkreipia dėmesį į tai, kad rinkoje nėra didelių neatitikimų tarp pasiūlos ir augančios paklausos, todėl racionalių priežasčių sparčiam kainų augimui nėra. Nekilnojamo turto rinkos dalyvių apklausos taip pat nerodo, kad kainos galėtų išsipūsti dėl nepamatuotų lūkesčių. „Visgi butų kainos Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, augo daugiau nei 11 procentų. Nors toks augimo tempas ilgesniu laikotarpiu nebūtų tvarus, kol kas dar galima manyti, kad tai greičiausiai tik laikinas susvyravimas“, ‒ vertina „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė.
Visgi „Swedbank“ ekonomistė neatmeta, kad ilgą laiką nedidėjančios palūkanos gali paskatinti tam tikrus disbalansus. Pastaruoju metu paspartėjo ne tik būsto kainų, bet ir paskolų portfelio augimas. Naujų būsto paskolų suma šiemet toliau sparčiai augo, o su paskola perkamų butų dalis Vilniuje per dvejus metus išaugo beveik 10 procentinių punktų – iki 52 procentų. Tą bent iš dalies lemia skatinančioji pinigų politika, kurią „Swedbank“ ekonomistų vertinimu, centriniai bankai keis labai lėtai.
Ekonomikos ir NT kainų svyravimų ryšys greičiausiai susilpnėjo
Nemažai skaudžiausių sisteminių finansų krizių pasaulyje buvo susijusios su netvaria nekilnojamo turto rinkos plėtra. Tyrimai atskleidžia, kad būsto kainų ir kredito ciklai yra susiję su didesniais visos ekonomikos svyravimais, ypač tose šalyse, kur didelė dalis būstų yra nenuomojama, o įsigyjama. Lietuvoje nuomojamų būstų dalis yra viena žemiausių Europos Sąjungoje, tiesa, su paskola įsigytų būstų dalis taip pat kol kas nėra didelė.
„Staigus kainų kritimas turi didelės įtakos ekonomikai per poveikį nekilnojamo turto savininkams, statybų bei nuo jų priklausantiems sektoriams bei finansų sektoriui. Kritusios kainos gali lemti įsiskolinusių savininkų nemokumą, o skolintojams tokiu atveju tenka mažinti išaugusį finansinį svertą – tai gali mažinti finansavimą ir kitiems sektoriams. Be to, kainų atsigavimas dažniausiai užsitęsia, kadangi šioje rinkoje pasiūla koreguojasi lėtai, likvidumas žymiai sumažėja, o rinkos dalyviai turi polinkį projektuoti ateitį pagal pastarojo metu tendencijas“, ‒ sako V. Šečkutė.
Visgi šiuo metu netvarios nekilnojamo turto rinkos ir paskolų rinkos plėtros rizika yra mažesnė dėl nuo 2011 metų pradėtų taikyti ir pernai dar šiek tiek sugriežtintų Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatų. Tyrimai rodo, kad tokios priemonės praeityje sulėtino paskolų ir kainų augimą. Be to, finansų sektorius šiuo metu turi sukaupęs didelius kapitalo ir likvidaus turto rezervus, taigi yra kur kas atsparesnis neigiamiems šokams. Tuo tarpu įmonių ir gyventojų įsiskolinimo lygis, palyginus su laikotarpiu iki krizės, taip pat žymiai sumažėjo. „Taigi kol nepamiršime praėjusios krizės pamokų, būsto kainų kritimo pasekmės turbūt nebūtų tokios skaudžios“, ‒ teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
„Swedbank“ inf.
