2016-ieji vadinami rekordiniais metais nekilnojamojo turto plėtotojams, šie giriasi pardavę rekordinį skaičių būstų. 2017 metai NT rinkai prognozuojami ne mažiau palankūs, būsto kaino stabilizavimosi specialistai nežada. Panašu, kad prie vis brangstančio būsto įprato ir gyventojai. Kaip parodė SEB banko būsto kainų lūkesčių rodiklis, bent jau didmiesčių gyventojai nusiteikę būstų kainų kilimui.
Apklausos rezultatai atskleidžia, jog gruodį daugiau negu pusė (55 proc.) respondentų spėjo, kad būsto kainos per artimiausius dvylika mėnesių padidės, 12 proc. – kad sumažės, 23 proc. – kad nesikeis. Praėjusių metų rugsėjį 51 proc. gyventojų manė, kad būsto kainos didės, o prieš metus tokių buvo 52 procentai.
Lietuviai nėra tokie optimistai kaip švedai, kurių dauguma (70 proc.) laukia, kad būsto kaina per 12 mėnesių padidės (SEB grupės apklausos gruodį duomenimis). Visgi lietuviai ne tokie atsargūs kaip JAV gyventojai, kur 43 proc. apklaustųjų tikisi, kad būstai brangs („Fannie Mae“ lapkričio mėn. apklausos duomenimis). Tiesa, vidutinė būsto kaina ir Švedijoje, ir JAV 2016 metais augo sparčiau negu Lietuvoje.
Nenuostabu, kad daugiausia optimistų dėl būsto kainų yra Vilniaus apskrityje, kur net 69 proc. apklaustųjų laukia, kad per artimiausius dvylika mėnesių brangs gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas. Kauno apskrityje besitikinčių didėjančių kainų gruodį buvo 48 proc., o Klaipėdos – 44 procentai. Optimistų skaičius sostinės regione nestebina, nes vidutinė būsto kaina pastaruoju metu sparčiausiai auga būtent Vilniaus mieste. Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais vidutinė butų kaina Vilniuje ūgtelėjo 6,8 proc., Kaune – 4,3 proc., Klaipėdoje – 2,7 procento. Dažnai žmonių lūkesčiai sutampa su tuo metu vyraujančia tendencija, todėl nestebina, kad daugiau apklaustųjų tikisi, kad būsto kainos ir toliau kils.
Lūkesčiai dėl būsto kainų pokyčių yra vienas iš svarbiausių veiksnių, lemiančių būsto rinkos dalyvių elgseną ir pačios rinkos pokyčius. Tarptautinio valiutos fondo analitikų tyrimai parodė, kad būtent rinkos dalyvių nuomonė kaip kis kaina darė didžiausią įtaką JAV nekilnojamojo turto brangimui 1996–2006 metais. Mažėjusios būsto paskolų palūkanų normos buvo antroje vietoje pagal svarbą ir tik trečioje vietoje atsidūrė pasiūlos bei paklausos pokyčiai.
Gyventojų lūkesčiai gali būti realūs, o gali ir neatitikti tikrovės (spekuliaciniai). Deja, pastarieji daugiau lemia būsto kainų svyravimą. Lūkesčiai realiais vadinami, kai rinkos dalyviai teisingai įvertina būsto paklausą ir pasiūlą lemiančius veiksnius, tokius kaip demografinius, gyventojų pajamų, šeimos poreikių, palūkanų normų, paskolų suteikimo apribojimo, būsto statybos pokyčius. Nerealūs lūkesčiai paremti pernelyg optimistiškomis prielaidomis ir naudojami siekiant pateisinti spekuliacinius veiksmus, kai perkamas būstas norint jį vėliau parduoti brangiau.
Negalima teigti, kad bent jau Vilniaus gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų pokyčių yra labiau spekuliaciniai nei paremti racionaliomis prielaidomis. Žinoma, vis daugėja nekilnojamąjį turtą kaip investiciją įsigyjančių asmenų, tačiau priešingai negu prieš dešimtmetį tokie investuotojai siekia uždirbti iš būsto nuomos grąžos, o ne iš tikėtino būsto kainos prieaugio. Be to, dauguma investuojančiųjų jau moka atsargiau vertinti būsto nuomos pajamingumą ir supranta, kad per didelė nuomojamo būsto pasiūla sumažins nuomos kainą ir pajamingumą. Prielaidų kalbėti apie būsto kainų burbulą atsirastų nebent tuomet, jei ir toliau stipriai daugėtų sandorių, kuriais žmonės įsigyja būstą norėdami investuoti, o jų lūkesčiai dėl kainų augimo ateityje smarkiai didėtų.
SEB banko vyriausiasis analitikas Tadas Povilauskas
