Sostinė siunčia aiškią žinią investuotojams – miestas atviras ne tik būsto, bet ir biurų, logistikos bei aukštos pridėtinės vertės pramonės projektams. Visgi realybė kol kas kitokia ir verčia įsivertinti NT segmentų dinamiką, statybų tempus bei riziką.
Pagal išduodamus statybos leidimus Vilniuje šiuo metu dominuoja vienbučių ir dvibučių bei daugiabučių namų statyba – pernai jiems išduota beveik 1300 leidimų, šiemet jau beveik 200. Tuo tarpu gamybos, sandėliavimo ir administraciniams pastatams – atitinkamai 112 pernai ir 26 šiemet. Tuo tarpu gamybos (pramonės), sandėliavimo, administraciniams pastatams – atitinkamai 112 pernai ir 26 šiemet.
Šis disbalansas kelia klausimą: ar miesto strategija ir rinkos elgsena juda ta pačia kryptimi?
Ne visi NT segmentai vienodai sėkmingi
Miestas siekia aiškios ir tvarios krypties – mažiau plėtros į pakraščius, daugiau dėmesio jau urbanizuotoms, centrinėms teritorijoms. Kartu pripažįstama, kad statybos leidimų išdavimo procesas išlieka sudėtingas – iš pirmo karto vis dar išduodama tik nedidelė jų dalis. Tokią situaciją, anot sostinės vyr. architektės, lemia daugybė teisės aktų reikalavimų, į kuriuos privalu atsižvelgti. Vis dėlto tikimasi, kad skaitmenizacija ir dirbtinio intelekto sprendimai ateityje galėtų šį procesą pagreitinti.
„Rizika, kurią šiuo metu matome – vystytojai suinteresuoti statyti kuo daugiau daugiabučių, tuo tarpu mažėja prekybos ir administracinės paskirties pastatų poreikis, auga sandėliavimo paskirties objektų paklausa. Nors daugiabučiai šiuo metu ypač paklausūs, privalome išlaikyti balansą. Greta jų turi atsirasti ir kitų funkcijų pastatų“, – tradicinėje NT rinkos konferencijoje „Newsec Property Outlook Vilnius: NT paklausos kompasas“ komentavo Vilniaus miesto vyr. architektė Laura Kairienė.
Kalbant apie miesto kryptį, aiškėja ir prioritetai. „Visuomet maniau, kad universitetų miestui būtina aukštos kokybės pramonė“, – komentavo L. Kairienė.
Didžiausias potencialas šiame kontekste matomas pietinėje miesto dalyje, kur planuojama plėtoti aukštos pridėtinės vertės pramonę. Nors Vilnius neturi laisvosios ekonominės zonos, savivaldybė aktyviai dalyvauja infrastruktūros planavime.
Kartu iškeliama mobilumo svarba – svarstomos viešojo transporto alternatyvos, įskaitant tramvajų.
Būsto rinka: augimas su aiškia rizika
Būsto segmentas išlieka aktyviausias, tačiau jo dinamika nėra vienareikšmė. Rinkoje cirkuliuoja reikšmingas kapitalas – lietuvių sąskaitose sukaupta apie 29 mlrd. eurų. Papildomą impulsą rinkai netrukus suteiks iš antros pensijų pakopos atsiimtos lėšos.
„Dalis vystytojų jau sudarinėja sandorius rugsėjo mėnesio data. Lietuvos bankas paskelbė apie Atsakingo skolinimosi taisyklių pokyčius – pirmam būstui pradinis įnašas sieks nuo 10 proc. Nors dalis gyventojų sako tokių lėšų neturintys, kai kurie planuoja pasinaudoti būtent antroje pensijų pakopoje sukauptais pinigais“, – komentavo „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos šalyse Mindaugas Kulbokas.
Eksperto teigimu, artimiausiu metu vystytojai vis dažniau konkuruos ne tarpusavyje, o su antrinės rinkos būstais – ypač tais, kurie išlaikyti ne trumpiau nei penkerius metus. Kartu matoma kita tendencija: plėtra planuojama į priekį, įsigyjami dideli sklypai, tačiau mažinamas vidutinis būsto plotas.
M. Kulboko prognozė išlieka atsargi: „Būstas šiuo metu – karštas segmentas, tačiau jau antroje metų pusėje vystytojai gali susidurti su iššūkiais – teks gerokai pasistengti, kad parduotų pastatytą būstą.“
Tuo tarpu viešbučių segmente situacija priešinga – Vilniuje matomas naujų projektų poreikis, o Lietuvos pajūryje jis dar ryškesnis.
Investicijų rinka atsigauna, bet stabilumo dar trūksta
„Newsec“ Investicinių sandorių vadovės Lietuvoje Monikos Nedzinskaitės teigimu, 2025-ieji Europoje buvo ne proveržio, o atsargaus atsigavimo metai. Baltijos šalyse investicijos augo 24 proc., o aktyviausias išliko prekybos segmentas.
Reikšmingų užsienio investicijų Baltijos šalių rinkoje nefiksuojama jau penkerius metus, tačiau rinka išlieka stabili. Rinkos raidą taip pat stabdo ir išoriniai veiksniai: geopolitinė įtampa, ypač karo veiksmai Artimuosiuose Rytuose, bei neapibrėžtumas dėl palūkanų normų. Tai skatina užsienio investuotojus atidėti savo sprendimus. Prognozuojama, kad daugiau sandorių šiemet galima tikėtis logistikos segmente ir B klasės biuruose.
„Rinka aktyvėja, konkurencija didėja. Šiais metais jau fiksuota sandorių už maždaug 200 mln. eurų, o prekybos segmentas ir toliau išlieka „karštu“ produktu“, – komentavo ekspertė.
Industrinis NT: stabilumas ir augimo rezervas
Pramonės ir logistikos segmentai išlieka vieni stabiliausių. „Newsec“ Pramonės ir logistikos NT skyriaus vadovė Akvilė Mačiulė pažymi, kad 2025 m. lydėjo nemaži tiek vidiniai, tiek išoriniai iššūkiai. Tai buvo „vidinės jėgos“ metai, kuomet išskirtinai augo ir plėtėsi vietos kapitalas – tiek gamybos, tiek logistikos sektoriuose.
Rinką papildė nauji projektai ir jų išvystyti 82 000 kv. m:
- „Sirin Development“ objektai Kaune ir Vilniuje
- „Transekspedicija“ projektai Vilniuje
- „Teltonika High-Tech Hill“ Liepkalnyje
Nors pernai statybų šioje industrijoje buvo užbaigta mažiau, 2026 m. pramoninėse teritorijose galima tikėtis pamatyti daug statybinių kranų – praėjusių metų pabaigoje pradėta rekordiškai daug statybų.
2026 m. pradžioje Pasaulio ekonomikos forumas išleido kasmetinę verslo rizikų apžvalgą, kurioje įvertintos ir Baltijos šalys. Lietuvoje didžiausia investuotojų matoma rizika – dezinformacija viešojoje erdvėje, Latvijoje – karinio konflikto grėsmė, o Estijoje – ekonomikos nuosmukis.
Biurų rinka: augimas sustojo
Biurų segmentas išgyvena stagnaciją. Kaip komentavo „Newsec“ Nuomos tarpininkavimo grupės vadovas Baltijos šalyse Martynas Babilas, 2016–2021 m., kai biurų rinka padvigubėjo, augo ir vystytojų lūkesčiai, kad tokia tendencija tęsis, tačiau taip neįvyko.
Nauji biurai vis dar vystomi centrinėje miesto dalyje – Šnipiškėse ir Žvėryne, tačiau nuomininkų elgsena keičiasi.
Kaip rodo rinkos situacija, 2025 m. aktyviausi buvo nuomininkai, kurie po ilgo laiko apsisprendė persikelti į naują biurą. O technologijų kompanijos buvo tos, kurios siekė užtikrinti galimybę visiems darbuotojams dirbti biure. Nuomos kainos šiame segmente ir toliau išlieka gana stabilios, o sandoriai sudaromi vis ilgesniam laikui. „Grįžimas į biurus vis dažniau linksniuojama tema“, – apibendrino ekspertas.
Prekybos sektorius: stiprus, bet besikeičiantis
Prekybos segmentas išlieka vienas stipriausių – mažmeninė prekybos apyvarta pernai augo beveik 10%. Pasak „Newsec“ Turto valdymo grupės vadovės Baltijos šalyse Ridos Kalvaitienės, sparčiausiai augo e-prekyba, tačiau kartu stiprėja konkurencija iš tarptautinių platformų.
Lietuvoje vis didesnę įtaką daro „Temu“ ir „Shein“ – jose lietuviai išleido apie 20 mln. ir 65 mln. eurų. Šios platformos aktyviai ieško didelių sandėliavimo plotų Lenkijoje (kalbama apie net iki 1 mln. kv. m ploto objektus), o tai keičia konkurencinę aplinką. Tiesa, tikėtina, kad nuo liepos situacija šiek tiek keisis dėl reguliacinių ir rinkos pokyčių ES.
Kartu keičiasi ir fizinių prekybos erdvių vaidmuo:
- stiprėja sveikatingumo ir sporto funkcijos
- grįžta šeimos pramogos, laisvalaikis ir lietuviška virtuvė
- auga susidomėjimas ilgaamžiškumu ir funkciniu maistu
Ryškėja ir naujos plėtros kryptys – didėja potencialas regionuose, o vietoje tradicinių didelių prekybos centrų vis dažniau vystomi mažesni, specializuoti objektai. Z karta prekybos centrus vis dažniau vertina kaip „trečiąją erdvę“ po darbo ir namų aplinkos. Nors apie 80% produktų jie pirmiausia renkasi internetu, galutinį sprendimą dažnai priima apsilankę fizinėje parduotuvėje.
Parengta pagal pranešimą žiniasklaidai
