2016-ieji būsto rinkoje: optimistiški ir statytojai, ir pardavėjai

2017 kovo 30 d.
Gyvenamųjų namų kompleksas „Naujoji Rivjera“ Vilniuje.<br>„YIT Kaustos“ nuotr.
Gyvenamųjų namų kompleksas „Naujoji Rivjera“ Vilniuje.
„YIT Kaustos“ nuotr.

2016 metai vadinami ypač sėkmingais Lietuvos būsto rinkai – globalių iššūkių kontekste šalies ūkis, sykiu visa nekilnojamojo turto rinka, parodė išties gerus rodiklius. Jeigu 2013–2015 metus buvo galima vadinti būsto rinkos atsigavimo laikotarpiu, tai 2016 metais ekonomiškai aktyviausi šalies regionai perėjo į spartesnio augimo fazę. Vis dėlto nepaisant bendrų teigiamų nuotaikų šalies būsto rinkoje, toliau augo atotrūkis tarp ekonomiškai aktyviausių ir demografinių problemų kamuojamų šalies regionų bei jų centrų, skelbiama „Ober-Haus“ 2016 metų gyvenamojo nekilnojamojo turto apžvalgoje.

VĮ Registrų centro duomenimis, 2016 metais Lietuvoje sudaryta 13 proc. daugiau butų ir 7 proc. daugiau individualių namų pirkimo-pardavimo sandorių nei per 2015 metus. Bendras 2016 metų būsto rinkos aktyvumas Lietuvoje nusileido tik „auksiniu“ vadintam 2004–2007 metų laikotarpiui.

Vilniuje 2016 metais užfiksuotas istorinis aktyvumo rekordas – per metus įregistruotų butų sandorių skaičius augo 13 proc., o bendras parduotų butų skaičius viršijo 11 tūkst. Tai yra didžiausias metinis parduotų butų skaičius per visą istoriją, 2 proc. viršijęs net 2007 metų rodiklius.

Kitų šalies didmiesčių 2016 metų aktyvumo rodikliai taip pat yra vieni geriausių per pastaruosius 9 metus. Butų sandorių skaičius Kaune ir Klaipėdoje per 2016 metus išaugo 10 proc., Šiauliuose – 9 proc., o Panevėžyje – 1 proc. Tuo tarpu individualių namų segmente buvo stebimi įvairūs pokyčiai. Individualių namų sandorių augimas 2016 metais buvo fiksuojamas Kaune, Šiauliuose ir Panevėžyje (atitinkamai 10 proc., 28 proc. ir 34 proc.), o Klaipėdoje ir Vilniuje užfiksuotas mažėjimas (atitinkamai 5 proc. ir 9 proc.).

Augantis arba išliekantis aukštas būsto rinkos aktyvumas skatino stiebtis tiek pardavimo, tiek nuomos kainas. Būtent 2016 metais fiksuotas didžiausias butų kainų augimas nuo 2007 metų visuose šalies didmiesčiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais butų kainos Vilniuje vidutiniškai išaugo 6,8 proc., o Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje per 2016 metus atitinkamai buvo užfiksuotas 4,3 proc., 2,7 proc., 5,5 proc. ir 5,1 proc. butų kainų augimas.

Sparčiausias individualių namų kainų augimas fiksuotas Vilniuje ir jo apylinkėse, čia jos vidutiniškai ūgtelėjo 6 proc. Kauno ir Klaipėdos regionuose užfiksuotas vidutinis 2 proc. namų pardavimo kainų augimas. Šiauliuose ir jo apylinkėse vidutinės individualių namų kainos per 2016 metus nesikeitė, o Panevėžyje sumažėjo 2 proc.

„2016 metais visuose Lietuvos didmiesčiuose buvo fiksuojamas vidutinis 2–5 proc. butų nuomos kainų augimas. Nepaisant augančios nuomojamo būsto pasiūlos sostinėje, 2016 metais iš esmės buvo fiksuojami teigiami butų nuomos kainų pokyčiai“, – teigia „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

Nors brangiausio būsto segmente nuomos kainos išliko stabilios, tačiau pačiame aktyviausiame segmente, kuriame nuomos kainos siekia 200–400 Eur/mėn., nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 2–4 proc. Ir nors nuomos kainų augimas 2016 metais buvo kuklesnis nei pardavimo kainų, tačiau augančios butų įsigijimo kainos ir neblėstanti būsto paklausa išlaiko būsto nuomos segmentą pakankamai gyvybingą. „Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais vidutinė 1–3 kambarių nuomos kaina Vilniuje sudarė 379 eurus už mėn., Kaune – 283 eurus už mėn., Klaipėdoje – 272 eurus už mėn., Šiauliuose – 150 eurų už mėn., Panevėžyje – 115 eurų už mėn.

Daugiabučių kvartalas „Linkmenų ežerai“ Vilniuje. „Realco“ nuotr.

Daugiabučių kvartalas „Linkmenų ežerai“ Vilniuje. „Realco“ nuotr.

Naujų butų statyti imasi vis daugiau rinkos naujokų

„Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais Vilniuje buvo pastatyti 3.709 butai, arba 4 proc. daugiau nei 2015 metais. Sostinėje iš viso buvo įgyvendinti 49 skirtingi daugiabučių namų projektai ar jų etapai. 2016 metais pastatytų butų skaičius yra didžiausias nuo pat 2008 metų, kuomet plėtotojai Vilniuje pastatė 5.471 butą.

Šįmet NT plėtotojai sostinėje planuoja pastatyti ne mažiau kaip 4 tūkst. naujų butų. Sparčiausiai 2016 metais augo prestižinės klasės butų dalis bendroje metinėje pasiūloje (projektai, kuriuose butų su daline apdaila kainos viršija 2 tūkst. eurų už kv. m) – nuo 8 proc. iki 13 proc. Vidutinės klasės butų dalis (kaina su daline apdaila 1.450 eurų už kv. m – 1.900 Eur/m²) per metus sumažėjo nuo 59 proc. iki 48 proc. 2016 metais ekonominės klasės butų dalis (kaina su daline apdaila iki 1.400 eurų už kv. m) ūgtelėjo nuo 33 proc. iki 39 proc. Pasak S. Vagonio, 2016 metų sostinės butų pasiūlą galima laikyti pakankamai subalansuota, nes visi segmentai galėjo pirkėjams pasiūlyti pakankamą butų skaičių.

Nors 2016 metais Vilniaus butų plėtroje dominavo patyrę plėtotojai, tačiau vietos po saule vis aktyviau ieško ir NT rinkoje iki šiol buvusios nežinomos bei istorijos neturinčios įmonės. Patyrusios plėtros bendrovės, kurios yra įgyvendinusios bent 3–4 skirtingus daugiabučių projektus, 2016 metais sostinėje pastatė 58 proc. butų (2015 metais šis rodiklis sudarė 64 proc.). Mažiau patirties turinčios įmonės (2–3 įgyvendinti projektai) pastatė 21 proc. visų butų (2015 metais – 26 proc.). Tuo tarpu naujų įmonių, kurios iš esmės neturi patikimos būsto plėtros istorijos (yra įgyvendinusios ne daugiau nei vieną projektą arba apskritai debiutuojančios rinkoje), dalis 2016 metais išaugo nuo 10 proc. iki 21 proc. Akivaizdu, kad pirkėjai šiuo metu rinkdamiesi iš gausaus projektų skaičiaus turi pasidomėti ir atsakingai įvertinti iš ko įsigyja būstą.

„Pastaraisiais metais naujo būsto pasiūlos pokyčiai stebimi ne tik daugiabučių pastatų, tačiau ir individualių bei sublokuotų namų rinkoje – didėjančios gyventojų pajamos ir augantis didesnio gyvenamojo ploto poreikis plėtotojus paskatino nukreipti dalį investicijų ir į namų gyvenviečių plėtrą. Ypač akivaizdūs pokyčiai fiksuojami šalies sostinėje ir jos apylinkėse. Jeigu daugiabučių namų statybų atsigavimo pradžia sostinėje galima laikyti 2012–2013 metų laikotarpį, tai aktyvesnė namų gyvenviečių plėtra prasidėjo 2014–2015 metais“, – teigia S. Vagonis.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse iš viso pastatė beveik 320 naujų namų – 39 proc. daugiau nei 2015 metais. Tai yra didžiausias metinis pasiūlos rodiklis nuo pat 2007 metų, kuomet rinkai buvo pasiūlyta beveik 490 namų. Artimiausiu metu plėtotojai žada dar gausesnį įvairaus ploto tiek sublokuotų, tiek individualių namų pasirinkimą: bendras pastatytų ir pardavimui skirtų namų skaičius Vilniaus miesto ir jo apylinkėse 2017 metais gali siekti 400.

Projektas „Naujoji Anglija“ sostinės Pilaitės rajone. Bendrovės „Concept Lofts“ vizual.

Projektas „Naujoji Anglija“ sostinės Pilaitės rajone. Bendrovės „Concept Lofts“ vizual.

2017-aisiais Kaune laukiamas naujų butų pasiūlos šuolis

Naujos statybos butų pasiūlos augimas 2016 metais fiksuotas ir Kaune bei Klaipėdoje. „Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2016 metus iš viso pastatyta 311 butų, arba 26 proc. daugiau nei 2015 metais. Klaipėdoje plėtotojai per 2016 metus įgyvendino 7 daugiabučių projektus ar jų etapus, kuriuose įrengti 202 butai, t. y. 55 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta 2015 metais.

Nors šiuose miestuose 2016 metais ir fiksuotas spartus santykinis pasiūlos augimas, tačiau bendras pastatytų butų skaičius išliko pakankamai kuklus, palyginti su Vilniuje pastatytais 3.709 butais.

S. Vagonio nuomone, 2017 metai gali tapti lūžio metais Kauno miestui, mat plėtotojų planai ir jau vykdomi darbai žada naujų butų pasiūlos šuolį šiame mieste. Teoriškai Kaune 2017 metais galėtų būti įgyvendinta apie 15–20 naujų daugiabučių projektų ar jų etapų, kurie rinkai pasiūlytų 600–800 naujų butų. Tai jau būtų akivaizdus pasiūlos šuolis, nematytas nuo pat 2008 metų. Klaipėdos miesto butų rinkoje 2017 metais taip pat numatomas augimas, tačiau panašu, kad bendras per metus pastatytų butų kiekis nebus didesnis nei 300.

Tuo tarpu Šiauliuose ir Panevėžyje 2016 metais naujų butų statybos vyko itin vangiai. Šiauliuose per metus nebuvo pastatytas nė vienas daugiabutis, o Panevėžyje buvo pastatyti du nauji korpusai mažaaukštės statybos projekte Molainių g. Nors šiuose miestuose investuotojai žada atgaivinti anksčiau sustojusių daugiabučių plėtrą ar pradėti vieną kitą naują nedidelį projektą, tačiau itin žemas naujų butų likvidumas iš esmės stabdo didesnių projektų plėtrą. 2017 metai Šiauliuose ir Panevėžyje nebus visiškai „tušti“: turėtų būti įgyvendinti 4 nedideli projektai ar jų etapai, o rinkai pasiūlyti maždaug 35 naujos statybos butai.

Piliamiesčio kvartalas Kaune. „YIT Kaustos“ nuotr.

Piliamiesčio kvartalas Kaune. „YIT Kaustos“ nuotr.

Mažiausias neparduotų butų skaičius per pastaruosius 9 metus

Aktyvumas naujos statybos butų rinkoje ir pasiekti rodikliai 2016 metais tikrai nenuvylė būsto plėtotojų. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2016 metus penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkti arba rezervuoti 5.229 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose, t. y. beveik 33 proc. daugiau nei jų buvo realizuota 2015 metais. „Spartų paklausos augimą iš dalies lėmė ne tik teigiamos nuotaikos būsto rinkoje, tačiau ir augusi butų pasiūla Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Nauji projektai išplečia potencialių pirkėjų pasirinkimo galimybes – jeigu anksčiau dalis pirkėjų tiesiog nerasdavo jų konkrečius lūkesčius atitinkančio turto, tai besiplečianti naujo būsto geografinė ir kokybinė pasiūla gali pritraukti vis platesnį pirkėjų ratą“, – teigia S. Vagonis.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2016 metais sostinėje buvo parduotas arba rezervuotas 4.341 naujas butas, ir tai yra 33 proc. daugiau palyginti su 2015 metais. Kaune per 2016 metus realizuota 514 naujų butų (42 proc. daugiau nei 2015 metais), o Klaipėdoje – 346 butai (22 proc. daugiau nei 2015 metais). Šiauliuose ir Panevėžyje per metus realizuoti 28 naujos statybos butai pastatytuose arba statomuose daugiabučiuose namuose – tiek pat kiek ir 2015 metais.

Aukšti pardavimo rodikliai lėmė mažėjantį laisvų butų skaičių jau pastatytuose daugiabučiuose visuose pagrindiniuose šalies miestuose. 2016 metų pabaigoje Lietuvos didmiesčiuose bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė 1.741, tai yra 28 proc. mažiau nei prieš metus.

2016 metų pabaigoje 2007–2016 metais statytuose daugiabučiuose namuose Vilniuje buvo siūloma įsigyti 1.016 butų (2015 metų pabaigoje buvo 1.464 laisvi butai), Kaune – 239 butus, Klaipėdoje – 466 butus, o Šiauliuose ir Panevėžyje kartu sudėjus – 20 naujos statybos butų. Tai yra mažiausias neparduotų butų skaičius nuo pat 2008 metų ir akivaizdu, kad dabartinėje rinkoje plėtotojai kol kas nepatiria neparduotų „likučių“ spaudimo ir aktyviai planuoja tolimesnę būsto plėtrą.

Komentarai