Vilniaus vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis ir tarptautinės nekilnojamojo turto (NT) konsultacijų bendrovės „Newsec“ ekspertai vienbalsiu tvirtina, kad Vilniui būtų naudinga biurų pastatus koncentruoti nuo centro nutolusiuose rajonuose. Į šią tendenciją vis labiau atsižvelgia biurų statytojai – nauji projektai sėkmingai įsitvirtina ir nuo centro nutolusiuose, tačiau arčiau gyventojų esančiuose rajonuose.
Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovo Mindaugo Kulboko teigimu, per artimiausius kelerius metus bus intensyviai vystomi nauji biurų projektai netoli parodų centro „Litexpo“ ir Pilaitės rajone ties Vakariniu aplinkkeliu.
Šiuo metu Vilniuje biurų pastatai sukoncentruoti Konstitucijos prospekte (100 tūkst. kv. m), J. Balčikonio gatvėje (75 tūkst. kv. m ploto biurų) ir J. Jasinskio g. esančiame „Verslo trikampyje“ (50 tūkst. kv. m).
Anot NT eksperto, biurą miesto centre besirenkančios įmonės labai vertina matomumo aspektą – tai itin aktualu advokatų kontoroms, bankams. Tačiau kinta ir pati matomumo sąvoka: pavyzdžiui, artimiausiu metu dėl intensyvėjančio automobilių srauto bus pastebimos ir netoli Vakarinio aplinkkelio verslo centruose besikuriančios įmonės.
Pasak eksperto, verslininkai, rinkdamiesi biurų patalpas, vis labiau paiso darbuotojų interesų – kad jiems būtų patogu atvykti iki darbo vietos, kad biuras turėtų kitų privalumų, pavyzdžiui, būtų įsikūręs gamtos pašonėje, kaip, pavyzdžiui, verslo klasteris Balčikonio g., apsuptas Ozo parko tvenkinių.
„Jei miesto infrastruktūra nevystoma, biurų klasteris gali susidurti su transporto spūsčių problema – tai yra neišvengiama. Šiandien svarbiausia užduotis yra kurti klasterį ten, kur tokios problemos nekiltų. Prie Vakarinio aplinkkelio gyvena apie 147 tūkst. gyventojų, kurie kasdien migruoja į centrinę miesto dalį. Juk ne visoms įmonėms būtina ir aktualu biurą įsirengti centre. Biurai gali būti šalia gyventojų, o spūstys mieste sumažėtų“, – pastebi M. Kulbokas.
Vilniaus miesto savivaldybės vyriausiojo architekto M. Pakalnio teigimu, biurų ir gyvenamųjų namų plėtra Vilniaus mieste nėra tolygi. Aiškiai matyti klasterizacijos procesai. Greta toliau nuo miesto centro besikuriančių biurų statomi gyvenamieji namai – vilniečiai čia pat gali patogiai gyventi ir dirbti. Centrinėje miesto dalyje, pavyzdžiui, aplink Konstitucijos prospektą, dėl didelių žemės kainų gyvenamųjų namų projektų vystoma gerokai mažiau, o būstas daugumai biurų darbuotojų yra neįperkamas.
Pašnekovo teigimu, atsitiktinis biurų išsibarstymas visame mieste kartais gali kelti didesnių iššūkių nei koncentravimas vienoje ar keliose vietose. Pavyzdys – viešojo transporto organizavimas: miestui yra lengviau pasiūlyti daugiau greitųjų autobusų, vyksiančių vieno ar kelių biurų klasterių link, nei keleivius privežti prie visų nekoncentruotai išsidėsčiusių verslo centrų.
„Įvairių verslų buvimas kartu suteikia pridėtinę vertę, sutelkia daugiau kūrybinės energijos vienoje vietoje. Seniai žinoma, kad jei šalia vienas kito įsikūrę draudimo brokeris ir logistikos kompanijos vadybininkas, yra šansų, kad jie kartu sukurs visai įdomų produktą, atras papildomą verslo galimybę. Biurų telkimasis taip pat skatina papildomos infrastruktūros, pavyzdžiui, laisvalaikio ar maitinimo infrastruktūros plėtrą. Jei klasteris formuojasi netikėtoje, neplanuotoje miesto vietoje, iššūkiu gali tapti būtinybė vystyti infrastruktūrą, pavyzdžiui, transporto. Vilniuje šios problemos beveik nėra, nes biurų statytojai galvoja apie klientus, kurie yra pakankamai racionalūs“, – tvirtina M. Pakalnis.
Vilniaus vyriausiasis architektas neabejoja, kad Konstitucijos pr. eismo apkrova netrukus gali pasiekti ribą, todėl teks tobulinti infrastruktūrą – vystant viešąjį transportą, kuriant „park and ride“ sistemą (miesto planavimo principas, leidžiantis automobilį palikti atokiau ir miestą pasiekti viešuoju transportu), plečiant gatves.
„Newsec“ atstovas M. Kulbokas pastebi, kad biurų klasterizacijos situacija Baltijos šalyse skiriasi: Vilniuje nėra vieno ryškaus biurų klasterio, Taline ryški biurų koncentracija pačiame miesto centre, o Rygoje nepastebima jokios verslo centrų koncentracijos.
