• ruukki
  • tikkurila
  • ruukki
  • tikkurila

Verslo pastatų klasifikavimas – diskusijų objektas

2016 rugsėjo 2 d.
Sauliaus Žiūros nuotr.
Sauliaus Žiūros nuotr.

Biuro pastatų klasifikavimas į skirtingas klases plačiai paplitęs visame pasaulyje. Jis padeda sugrupuoti rinkoje esančius skirtingus objektus, šias grupes analizuoti, apibendrintitam tikrai biurų klasei priklausančių pastatų rodiklius (nuomos kainas, bendrą pastato plotą, neužimtumo duomenis ir kt.) bei rinkai suprantamai pateikti informaciją apie kiekvieną turto grupę (biurų klasę) atskirai arba apie visas grupes bendrai.

Įmonės taiko skirtingus klasifikatorius

Vis dėlto reikia atkreipti dėmesį į tai, kad vienodos, bendrai naudojamos pastatų klasifikavimo sistemos nėra nei pasaulinėje praktikoje, nei Lietuvoje. Todėl galima pamatyti labai įvairių biuro pastatų ar patalpų klasių – A, A+, A-, A1, B, B1, B2, B+, C, D ir pan. Rinkos duomenis kaupiančios organizacijos, įmonės ar įmonių grupės dažniausiai savo poreikiams susikuria ir naudoja individualias klasifikavimo sistemas. Tarpusavyje šių klasifikavimo sistemų įmonės, deja, dažniausiai nederina. Tačiau iš esmės kriterijai, kuriais remiantis konkrečiam biuro pastatui (verslo centrui) priskiriama atitinkama klasė, visur yra gana panašūs ir fundamentalūs. Skiriasi tam tikros smulkmenos.

s_vagonis_250

Saulius Vagonis
Bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas

Klasifikuojant pastatus dažnai būna atsižvelgiama į dešimtis skirtingų parametrų, tačiau esminiais pastato priskyrimo tam tikrai klasei kriterijais galima įvardyti:
• pastato vietą;
• pastato išorės ir vidaus architektūrinius sprendimus;
• pastato techninius parametrus.

Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto bendrovė „Ober-Haus“ renka informaciją ir analizuoja modernius biurų pastatus bei jiems priskiria A arba B klasę. Tarpinių klasifikatorių (A+, A-, A1, B1, B2, B+ ir pan.) mūsų įmonė netaiko. Taip pat ir neklasifikuojame žemesnės nei B klasės biurų. T. y. visus, kurie neatitinka B klasei būtinų kriterijų, laikome nemoderniais biurais ir renkame bendrą statistiką apie juos visus, neberūšiuodami jų tiksliau į klases C, D ir t. t.

Aukštesnę klasę gali lemti vien geresnė vieta

A klasės pastatai – tai nauji ar visiškai rekonstruoti biurų pastatai, esantys gerai matomose ir prestižinėse centrinėse miesto zonose. Pastatai turi išsiskirti savo architektūriniais sprendimais, o vidaus apdailai turi būti panaudotos tik aukštos kokybės medžiagos. Pastatai turi būti valdomi profesionalių turto valdytojų, kurie nuomininkams gali pasiūlyti visas pagrindines ir papildomas paslaugas. Pastate turi būti įdiegti pagrindiniai šiuolaikiniai technologiniai sprendimai. Tokiuose pastatuose dažniausiai įsikuria finansiškai stiprios įmonės, kurioms reikalingas ne tik patogus ir technologiškai modernus biuras, bet ir labai svarbus prestižas. Todėl A klasei itin svarbus vietos faktorius. Net pats moderniausias ir prabangiausias biuras nebus priskirtas A klasei, jei nėra centrinėje ar prestižinėje miesto vietoje. A klasės patalpų nuomos kainos būna aukščiausios rinkoje.

B klasės pastatams yra keliami ne tokie aukšti reikalavimai kaip A klasės pastatams. B klasės pastatai taip pat turi būti nauji arba visiškai rekonstruoti, tačiau jie gali būti toliau nuo miesto centro, ne tokiose prestižinėse ir matomose vietose. B klasės pastatams yra keliami mažesni reikalavimai architektūriniams sprendimams, vidaus apdailos medžiagoms ir kitiems technologiniams sprendimams. Dažniausiai tokiuose pastatuose įsikuria įmonės, kurioms nėra svarbus prestižinės ar itin gerai matomos vietos faktorius, o labiau domina patalpų funkcionalumas, jų nuomos ir išlaikymo kaštai.

Klasę galima pakelti arba prarasti

Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, kad laikui bėgant priskirtosios pastatų klasės gali būti keičiamos. Jei, pavyzdžiui, pastatai, kurie anksčiau buvo įvardinami kaip A klasės, šiuo metu jau neatitinka nuomininkų keliamų reikalavimų: nusidėvėjusi pastato išorė ar vidus, įdiegtos technologijos jau pasenusios ir pan. Pastato valdytojams nesiimant atitinkamų sprendimų pastato klasė gali būti sumažinta. Kita vertus, jeigu pastato savininkas atlieka pastato rekonstrukciją ar įdiegia papildomų šiuolaikinių sprendimų, pastato klasė teoriškai gali būti pakeista iš B į A.

Tik skaičiai

„Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metų viduryje bendras naudingasis modernių biurų plotas Vilniuje sudarė 546 600 kv. m. A klasės patalpos sudarė 37 proc. visų modernių biuro patalpų, o B klasė – 63 proc. Dažniausiai B klasės pastatai turi 2 000–6 000 kv. m naudingojo biurų ploto (vidutiniškai 4 500 kv. m), o A klasės pastatuose dažniausiai naudingasis biurų plotas svyruoja nuo 5 000 iki 15 000 kv. m (vidutiniškai 9 500 kv. m).

 RĖMĖJO TURINYS 

Komentarai

statyba ir architektura
archicad