Teisininkai: įsigydami būstą žmonės per menkai domisi sutarties turiniu

2022 spalio 14 d.
intelektinės nuosavybės apsauga

Nekilnojamojo turto (NT) rinkoje daugėjant atvejų, kai kylant kainoms pardavėjai vienašališkai nutraukia preliminariąsias sutartis ir turtą parduoda brangiau, teisininkai sako, kad teisinio reguliavimo dėl tokių sutarčių keisti nereikia, tačiau žmonės turėtų labiau domėtis sutarties turiniu. 

„Nematome kol kas kažkokio didelio poreikio keisti teisinį reguliavimą. Aukščiausiojo Teismo praktika aiškiai rodo, kad daugelį klausimų tikrai teismų praktika yra pajėgi suvaldyti ir tie ginčai gali būti išspręsti teismų pagalba“, – ketvirtadienį Seimo Aplinkos apsaugos komitete teigė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) teisėja Egidija Tamošiūnienė. 

Seimo komitetas diskutavo, kaip labiau apsaugoti gyventojų, sudarančių preliminarias sutartis įsigyjant nekilnojamąjį turtą, interesus.

Diskusija inicijuota daugėjant atvejų, kai NT rinkoje kylant kainoms pardavėjai vienašališkai nutraukia preliminariąsias sutartis ir turtą parduoda kitiems pirkėjams nauja, didesne kaina. 

„Yra atvejų, kai iš projektų žmonės išmetami kaip musės iš barščių ir jie jaučia neteisingumą“, – teigė komiteto pirmininkė Aistė Gedvilienė. 

Teisingumo ministerijos Teisėkūros politikos grupės vadovė Jolita Šlikienė sako, kad tokiais atvejais žmonės turi skųsti statytojų elgesį ir reikalauti kompensacijų. Pasak jos, teisinė praktika rodo, kad to pasiekti įmanoma.   

Teisėjos E. Tamošiūnienės teigimu, daugiau iniciatyvos turi rodyti patys būstą įsigyjantys gyventojai. Pasak jos, dabar žmonės nepakankamai domisi sutarties turiniu ar atskiromis jos sąlygomis, nors teisėja kartu mano, kad derėtų stiprinti ir notarų vaidmenį. 

„Ikisutartiniuose santykiuose padėtų apibrėžti ir objektą, kainą, užbaigimo laipsnį, kvadratūrą“, – tvirtino ji. 

LAT konsultantas Tomas Chochrinas įsitikinęs, kad daug ginčių tarp gyventojų ir statytojų kyla, nes Lietuvoje nėra įmanoma sudaryti pagrindinės sutarties dėl NT įsigijimo. 

„Kad žmonės jaustųsi saugiau ir juos labiau gintų teisė, jiems reikia sudaryti ne preliminarią, o pagrindinę būsto pirkimo sutartį. Kodėl jie jos nesudaro? Mano pozicija yra, kad notarai dėl techninių kliūčių neturi galimybės tvirtinti tokių sutarčių, nes jų sudarymo metu dar nėra sutarties objekto – pastatas, kuriame būtų būstas, dar nepastatytas“, – aiškino teisininkas. 

Teisingumo ministerijos atstovė J. Šlikienė įsitikinusi, kad esant galimybei pasirašyti pagrindinę, o ne preliminarią sutartį, neaišku, ar tai būtų realu.

„Teisinę realybę diktuoja tam tikros derybinės galios balansas. Šiai dienai matome, kad yra didžiulis derybinės galios disbalansas pirkėjo nenaudai“, – aiškino ministerijos atstovė. 

Pasak E. Tamošiūnienės, LAT kasmet nagrinėja kelias bylas, susijusias su preliminariosiomis būsto įsigijimo sutartimis. Pernai visuose teismuose tokių bylų išnagrinėta 76s, šiais metais jų daugėja – vien pirmąjį pusmetį pradėtos 54 bylos.  

Pasak Vartotojų teisių apsaugos tarnybos (VTAT) Vartojimo prekių skyriaus vedėjos Rasos Pupinienės, šiemet institucija atlieka būsto reklamų tyrimą – norima patikrinti, ar teisingai skelbiama, kokie pastatai, butai parduodami, kokia jų paskirtis. 

Pasak jos, tai, kad įstaiga gauna mažai skundų dėl preliminarios sutarties, galimai neparodo tikrosios situacijos rinkoje.

„Yra dvi versijos. Vyksta puiki savireguliacija ir rinkoje ginčai išsisprendžia savaime ir nereikalingas įsikišimas priežiūros ar kontrolės institucijų. Arba – vartotojai samdo advokatus ir aplenkdami mus sprendžia ginčą teisme“, – komitete kalbėjo R. Pupinienė. 

Komentarai