2018 metais nekilnojamojo turto rinka (NT) Lietuvoje trečius metus iš eilės buvo savo aktyvumo viršūnėje. Naujo būsto segmente auga neparduotų butų kiekis, tačiau likvidumo rodiklis išlieka pakankamai geras – didžiuosiuose šalies miestuose esamą pasiūlą galima parduoti per 17–24 mėnesius. Palanki ekonominė aplinka, augančios paslaugų sektoriaus įmonių pajamos ir aktyvi tarptautinių bei vietinių įmonių plėtra lemia, jog keletą pastarųjų metų biurų segmentas yra ypatingai aktyvus ir likvidus, o paklausa moderniems biurams – itin didelė. Rinkai išliekant aktyvumo pike plėtotojai atsigręžia į logistikos ir prekybos NT sektorius, kur taip pat planuojama ženkli plėtra.
2018 m. Lietuvos BVP augo 3,6 proc. ir gerokai viršijo ES vidurkį, kuris sukasi apie 2 proc. Gerą plėtros tempą palaikė vidaus paklausa. Aktyvią mažmeninės prekybos veiklą ir spartų namų ūkių vartojimą maitino didėjantis darbo užmokestis ir nuosaiki infliacija, o atsigavusios investicijos kompensavo pasyvesnės užsienio prekybos poveikį. „Trečiąjį praėjusių metų ketvirtį materialinės investicijos šalyje augo per 7 proc., o verslo nuotaikų rodiklis pasiekė aukščiausią lygį per dešimtmetį. Kita vertus, sulėtėjusi pasaulio ūkio raida verčia į ateitį žvelgti santūriau“, – teigia Šiaulių banko Taupymo ir Investavimo produktų vadovas Tomas Kipišas.
Būsto rinka. Vilniaus būsto rinka išliko labai aktyvi ir stabiliai augo. Per metus buvo parduota apie 3865 naujų butų – 1,2 proc. daugiau nei 2017 metais. Įsibėgėję pardavimai antroje metų pusėje įkvėpė plėtotojus padidinti statybų apimtis, pirkėjams naujai buvo pasiūlyta apie 4580 butų, o tai – apie 5,6 proc. daugiau nei 2017 metais. Toks statytojų aktyvumas lėmė, jog 2018 metų pabaigoje neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis sostinėje pasiekė iki šiol dar neregėtas aukštumas – 5300 vnt.
Plėtotojai buvo ypatingai aktyvūs prestižiniame segmente ir rinkai pasiūlė rekordinį kiekį prabangių butų. Neparduotų prestižinės klasės butų skaičius Vilniuje metų pabaigoje siekė daugiau nei 1100 butų ir tai sudarė daugiau nei 21 proc. visos pirminės rinkos pasiūlos. Nuo metų pradžios kainos ūgtelėjo tik šiame segmente.
„INREAL skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis sostinėje šiek tiek suprastėjo nuo 1,2 metų pradžioje iki 1,4 metų pabaigoje. Tai reiškia, kad nesikeičiant esamai pasiūlai ir paklausai, visus naujus būstus galima parduoti per maždaug 17 mėnesių. Reikšmingai išaugusi pasiūla didina gyventojų pasirinkimo galimybes, statytojų konkurenciją ir spaudimą kainoms“, – teigia INREAL grupės NT rinkos tyrimų vadovas Robertas Žulpa.
Kauno būsto rinka stabiliai auga jau 4 metus iš eilės. 2018 metais Kaune parduota apie 520 naujos statybos butų, ir tai yra 17,8 proc. daugiau nei prieš metus. Tokį naujo būsto paklausos šuolį lėmė ne tik pozityvūs lūkesčiai ir intensyvi komercinio bei pramonės sektorių plėtra, bet ir itin aktyvūs NT plėtotojai. Kauno rinkai pernai buvo pasiūlyta apie 700 naujos statybos butų – 23 proc. daugiau nei 2017 metais. Tiesa, atsiradusi pasiūla reikšmingai lenkė naujų butų pardavimus, todėl bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis Kaune nuo metų pradžios išaugo daugiau nei penktadaliu. Nepaisant to, likvidumo rodiklis išliko stabilus – 1,6. Tai reiškia, kad nesikeičiant esamai pasiūlai ir paklausai, visus naujus butus galima parduoti per maždaug 19 mėnesių. Naujų butų kainos ekonominės ir vidutinės klasės segmente kito neženkliai, o prestižinės – išaugo 11,5 proc.
Klaipėdos pirminėje butų rinkoje 2018 metais pirkėjai buvo pasyvesni nei prieš metus ir nupirko apie 310 naujų butų. Tuo tarpu plėtotojai buvo aktyvesni ir rinkai pasiūlė apie 400 naujų butų – 16,7 proc. daugiau nei 2017 metais. Naujai atsiradusi pasiūla lenkė naujų butų pardavimus, todėl bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis Klaipėdoje nuo metų pradžios išaugo 16 proc. – iki maždaug 640 butų metų pabaigoje, likvidumo rodiklis per metus sumenko nuo 1,8 iki 2,0. Tai reiškia, kad nesikeičiant esamai pasiūlai ir paklausai, visus naujus butus galima parduoti per maždaug 2 metus. Pasak INREAL analitikų, jeigu likvidumo rodiklis Klaipėdoje ilgesnį laiką išsilaikys ties 2 reikšme, sąlygos vystyti naujus projektus Klaipėdoje taps ne tokios palankios – aštrės konkurencija tarp plėtotojų, didės spaudimas mažinti butų pardavimo kainas, kurios iki šiol buvo stabilios arba kito neženkliai. Palangos NT rinkos aktyvumas, lyginant su 2017 metais sumažėjo, o Neringos, atvirkščiai – išaugo, nors pirminė rinka buvo pasyvesnė abiejuose miestuose.
Komercinis NT. Per 2018 metus Vilniuje buvo atidaryti 5 nauji verslo centrai, šiais metais planuojamas dar bent 7 verslo centrų atidarymas su apie 80 tūkst. kv. m nuomojamo ploto. Nepaisant didelių plėtros tempų, paklausa moderniems verslo centrams sostinėje yra labai didelė ir įsisavinamas beveik visas naujai atsirandantis plotas. Per 2018 metus bendras vakansijų rodiklis Vilniuje sumažėjo nuo 5,4 proc. iki 4,8 proc., o kainos išliko stabilios. Kaune per 2018 metus buvo atidaryta 11 naujų verslo centrų, kurie rinką papildė kiek daugiau nei 40 tūkst. kv. m plotu. Dėl išaugusios pasiūlos bendras vakansijos rodiklis Kaune pakilo nuo 5,9 proc. iki 9,3 proc. 2018 metų pabaigoje. Per 2019 metus Kauno rinką turėtų papildyti dar bent 7 verslo centrai, kurie pasiūlys apie 60 tūkst. kv. m nuomojamo ploto. Kaune naujieji verslo centrai šiek tiek kilstelėjo kokybės bei kainų kartelę.
Klaipėdoje bendras vakansijų lygis pakilo nuo 9,9 iki 10,6 proc. Naujų biurų plėtra uostamiestyje – itin vangi, kadangi modernių biurų neužimtumo lygis jau kelis metus yra labai aukštas, todėl sąlygos naujiems biurams šiame mieste atsirasti nėra palankios.
„Teigiamos tendencijos bei žemi vakansijų rodikliai prekybos ir logistikos segmentuose skatina NT plėtotojus ir investuotojus drąsiau atsigręžti į šiuos sektorius. Būtent prekybiniame segmente 2018 metais buvo sudarytas didžiausias metų investicinis sandoris Baltijos šalyse, o visuose didžiuosiuose miestuose buvo vykdoma, ir netolimoje ateityje numatoma labai aktyvi, sandėliavimo patalpų ir logistikos centrų, skirtų nuomai, plėtra“, – teigia R. Žulpa.
Viešbučių plėtra pernai taip pat buvo kaip niekada aktyvi. Lietuvoje buvo atidaryti ar netrukus bus atidaryti tokie prestižiniai ir gerai žinomi tarptautiniai viešbučių prekių ženklai kaip „Hilton“, „Marriot“, „Design Hotels“ ir kt. Iš viso 2018 metais Vilniuje buvo atidaryti 6 viešbučiai, o per ateinančius dvejus metus Lietuvoje atsiras dar bent 15 naujų, kurie rinką papildys apie 2000 kambarių.
„Teisiniame reglamentavime nebe pirmus metus trunkantis pokyčių štilis turi bent vieną teigiamą aspektą – stabilumą, leidusį nusistovėti teisės aktų taikymo praktikai. Ženklaus proveržio, kurio prašo NT rinkos žaidėjai, valstybinės žemės valdyme bei tarpinstituciniame dialoge, vis dar nėra“, – teigia advokatų kontoros COBALT asocijuotas teisininkas Simas Paukštys.
INREAL inf.
