Komercinio nekilnojamojo turto rinkoje matome įvairių pokyčių: vis daugiau projektų įgyvendinama ne sostinėje, investuojama daugiau nuosavų lėšų, ilgėja kreditavimo terminai, kinta investuotojo charakteristika. Šios tendencijos svarbios ne tik bendrovėms, bet ir finansų įstaigoms, – iš daugiau negu 8 milijardų eurų Lietuvos finansų įstaigų suteiktų paskolų verslui apie 2 milijardus teko nekilnojamojo turto (NT) sektoriui, rodo Lietuvos banko duomenys.
Lietuvos nekilnojamojo turto vystytojų entuziazmas atspindi ir bendrą pasaulio akcijų biržose vyraujantį optimizmą: ekonomika auga, akcijų kursai muša rekordus, mažėja nedarbas, tikimasi, kad kainos kils ir toliau, bazinės palūkanų normos pasiekė rekordines žemumas, centriniai bankai toliau kuria perteklinį likvidumą. Nekilnojamasis turtas yra viena iš pagrindinių turto klasių, į kurią krypsta sukauptos lėšos.
Kinta investuotojo portretas
Stebėdami komercinio nekilnojamojo turto rinką matome, kaip keičiasi investuotojai. Greta įprastų nekilnojamojo turto plėtros bendrovių, vis aktyviau reiškiasi bendrovės, investuojančios į komercinį nekilnojamąjį turtą ilgesniam laikui. Jie siekia išsaugoti turto vertę ir užtikrinti grąžą investuotojams.
Rinkos dalyviai pasimokė iš krizės ir profesionaliau planuoja ir valdo verslą, turtą ir procesą. Anksčiau verslas siekdavo tik pelno, dabar vertina ir laiko įtaką projekto pelningumo rodikliams, projekto įgyvendinimo riziką, jos mažinimo ar pašalinimo priemones. Verslo planai, kontrolės, įgyvendinimo procesai nė kiek nebeatsilieka nuo Vakarų Europos nekilnojamojo turto įmonių. Rinka tapo skaidresnė, o Baltijos šalių mastu vis daugiau sulaukiame susidomėjimo iš tarptautinių nekilnojamojo turto bendrovių.
Investuotojai atsakingiau vertina investicijas norėdami ilgalaikės grąžos. Koks pastatų ilgaamžiškumas, kokia jų kokybė, energetinis efektyvumas, tai yra klausimai, į kuriuos atsakymų reikia vis dažnesniam investuotojui. Jokia egzotika nebėra tarptautiniai LEEDS ar BREEAM sertifikatai, žymintys efektyvų energijos išteklių naudojimą ir ekologiškumą. O tai, kad investuotojas aktyviai prisideda prie darnios miestų plėtros infrastruktūros, kuria viešąsias erdves miestų gyventojams ir vietos bendruomenėms, tampa kasdienybe.
Žinoma, yra ir neigiamų pokyčių. Kapitalo perteklius ir palyginti žema jo kaina vilioja investuotojus prisiimti daugiau rizikos. Pastaraisiais metais kilo biurų plėtros pastatai, kurių statybos prasidėjo neturint nuomininkų. Kartais tokius projektus siūlo įsigyti ilgalaikio nekilnojamojo turto investavimo bendrovėms net nebaigus statybų. Nekilnojamojo turto įmonės vis drąsiau perka, ieškodamos patrauklių grąžos šaltinių savo investuotojams. Vertintojai tampa perdėm optimistiški nustatydami turto vertę: palyginti optimistiškai prognozuojami pinigų srautai, apskaičiuojami pagal planuojamas pardavimo pajamas (numatant tam tikrą patalpų neužimtumo lygį ir veiklos sąnaudas), ilgalaikę infliacijos įtaką, prielaidas dėl turto pardavimo kainų ateityje.
Pagaliau skiriasi įmonių požiūris apie palūkanų pakeitimo rizikos valdymą. Nors bazinės palūkanos šiuo metu rekordiškai žemos, jei tik jos kristų, tai smarkiai atsilieptų ne tik projekto pinigų srautams, bet ir įmonės kapitalo grąžos rodikliams. Ilgalaikio investavimo, ypač užsienio kapitalo, bendrovės šioje srityje yra konservatyvesnės, joms palūkanų normų fiksavimas yra apsidraudimo, o ne spekuliavimo priemonė, todėl jos dažniau priima sprendimus palūkanas fiksuoti.
Baltijos rinka: daugiausia sandorių toliau vyksta sostinėse
Europos mastu Baltijos šalių rinka yra maža – komercinių nekilnojamojo turto sandorių metinė vertė yra net 20 kartų mažesnė negu Švedijoje. Tarptautinės nekilnojamojo turto bendrovės Baltijos regioną vertina kaip vieną rinką ir to paties požiūrio tikisi iš bankų, finansuojančių nekilnojamojo turto sandorius. Vietinės bendrovės taip pat pamažu plečia savo veiklos geografiją ir projektus planuoja keliose Baltijos šalyse, ypač aktyvios Estijos bendrovės.
Nors vis daugiau projektų matome kituose miestuose, pavyzdžiui, Kaune ar Tartu, sostinėse nekilnojamojo turto tebestatoma ir perkama daugiausiai. Priežastys tos pačios – palyginti su regionais, sostinių rinkos yra brandesnės, jose daugiau likvidumo, jau susiformavusi pasiūlos ir paklausos dinamika, pinigų srautai yra tiksliau prognozuojami.
Bet ir jose ne viskas taip paprasta. Pavyzdžiui, Vilniaus biurus, rekordiniais tempais didėjant naujai pasiūlai, dabar jau vertiname konservatyviau – atidžiau nagrinėjame projektus, kuriuose didelis neužimtumo lygis, o būsimi pinigų srautai nėra užtikrinti ilgalaikes nuomos sutartimis. Taline su panašiais iššūkiais susiduria prekybos centrų plėtotojai.
Tokia situacija rinkose dalį nekilnojamojo turto vystymo įmonių veda prie vis įdomesnių projektų ir drąsesnių sprendimų, pavyzdžiui, Vilniuje pradedami statyti viešbučiai, o Rygoje ir Taline – būstai, skirti nuomai. Tokių projektų mes neprilyginame standartiniams nekilnojamojo turto projektams. Beje, investuotojų požiūris labai panašus. Kitas pastebėjimas – pačios įmonės atidžiai vertina visas įmanomas rizikas ir sutinka investuoti daugiau nuosavo kapitalo į projekto plėtrą. Kuo mažesnę projekto dalį finansuoja bankas, tuo lengviau ateityje reguliuoti pinigų srautus, jei visgi nepasitvirtintų projekto verslo prognozės.
Mūsų nuomone, Lietuvos nekilnojamojo turto verslui nuosavas kapitalas ir bankų finansavimas ir toliau yra pagrindiniai finansavimo šaltiniai. Kiti finansavimo šaltiniai, pavyzdžiui, rizikos kapitalo finansavimas ar atsirandantis sutelktinis finansavimas, galėtų būti papildoma alternatyva nišinėms rinkoms finansuoti.
Daugiau nuosavų lėšų, tačiau ilgesni kreditavimo terminai
Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkai pritraukiant vis daugiau užsienio investuotojų, matome, kad didėja vidutinė sandorio vertė ir bankų teikiamas atitinkamas kreditavimas. Lygiai taip pat nekilnojamojo turto vystytojai patys pradeda didinti nuosavo kapitalo dalį, tam tikrais atvejais sutikdami gauti mažesnę grąžą. Prieš kelerius metus iki 70 proc. komercinio nekilnojamojo turto sandorio buvo finansuota bankų paskolomis, dabar gi būna, kad klientas planuoja skolintis iki 50–60 proc. visų investicijų ar net mažiau. Tai labai teigiamas pokytis, nes tai rodo, kad įmonės ne tik atsakingiau skolinasi, bet ir taip padeda bankams valdyti savo kaip kreditorių riziką, kai nekilnojamojo turto pajamingumas mažėja.
Tačiau mažėjant nekilnojamojo turto kapitalizacijos normoms, įmonės, investuodamos kapitalą, stengiasi išlaikyti jo grąžos rodiklius ir prašo investicijas kredituoti šiek tiek ilgiau negu pagal prieš 2–3 metus sudarytus grąžinimo grafikus (kartais 25–30 metų ir daugiau).
2018-aisiais investuotojams ir toliau teks spręsti sudėtingą užduotį. Nekilnojamojo turto rinka yra vėlyvosios ciklo fazės, investuotojai yra priversti tenkintis vis mažiau palankiu rizikos ir grąžos santykiu, iš bankų reikalaujama vis liberalesnių finansavimo struktūrų. Nepaisant to, spaudimas investuoti yra labai didelis: obligacijų grąža ir palūkanos yra mažos, turto grąža Europos šalių sostinėse – irgi nedidelė.
Todėl Baltijos šalių nekilnojamasis turtas šiemet vis dar yra patraukli investicija.
Vilius Juzikis, SEB banko valdybos narys, Verslo bankininkystės tarnybos direktorius
