COVID-19 tempo nestabdo: Europoje prasideda pakartotini ribojimai, o su jais – ir naujos aktualios ekonomikos prognozės. Šiaurės Europos rinkos, kurioms priskiriama ir Lietuva, patyrė „V“ formos ekonomikos atsigavimą. Ekonomistai išlieka budrūs, pavojaus varpais dar neskambina, tačiau sutinka, jog ankstesnės optimistinės prognozės gali šiek tiek koreguotis. Pokyčiai, žinoma, sujudins ir nekilnojamojo turto (NT) rinką.

Išskyriau 6 tendencijas, kurias matau šiuo metu: pirmosios trys yra padiktuotos COVID–19 sukelto karantino, o likusios NT sektoriui jau dabar daro įtaką, nepriklausomai nuo viruso.

Keisis biurų poreikis

Darbas iš namų naujojoje realybėje įsitvirtino ir, panašu, kad savo pozicijų kol kas biurams neužleis. Nors dar prieš metus „Spinter“ atlikto tyrimo rezultatai rodė, jog laisvai bet kada dirbti iš namų turi galimybę tik 5 proc. Lietuvos gyventojų, o to norėjo gerokai daugiau – net 81 proc., situacija iš esmės pasikeitė.

Šių metų balandžio mėnesį tos pačios bendrovės tyrimas jau rodė kitus skaičius: iš namų dirbo 40 proc. darbingo amžiaus šalies gyventojų ir net 70 proc. teigė norėsiantys šią praktiką tęsti ir po karantino. Taigi, naujoji realybė padiktuos savo sąlygas ir po jos biurų poreikis keisis.

Viena iš tendencijų – galimas grįžimas į kabinetinius biurus. Neabejoju, kad iki šiol populiarus atvirojo tipo biuro išplanavimas užleis vietą kabinetams: taip mažinama rizika plisti bet kokiam virusui. Tokie biurai yra brangesni, kadangi jiems reikia nuo 20 iki net 50 proc. daugiau erdvės. Taigi, jei ši tendencija pasitvirtins, biurų poreikis augs.

Tačiau yra ir kita mėnulio pusė. Pasisėmę patirties iš priverstinio darbo nuotoliniu būdu kovo – gegužės mėnesiais vadovai įgijo pasitikėjimo savo darbuotojais, todėl tikėtina, kad dalį laiko jiems leis dirbti iš namų ir toliau. Taip gali atsirasti atviro tipo biurai be fiksuotos darbo vietos.

Kaip tai atrodo? Yra biuras su darbo vietomis, bet ryte atėjęs į darbą kiekvienas gali sėsti į bet kurią laisvą kėdę. Panašiai, kaip ir bendro darbo erdvėse (angl. co-working space). Tokiu atveju biuro patalpų dydis mažės, nes nebereikės vienu metu pasirūpinti visų darbuotojų darbo vietomis. Pavyzdžiui, jei įmonė, turinti 100 darbuotojų nutars, kad gali visiems darbuotojams leisti dirbti 2 dienas per savaitę iš namų, biuro ploto poreikis gali sumažėti ir iki 40 proc., nes vietoje 100 darbo vietų, sudėliojus grafiką ir suderinus su darbuotojais, jų gali pakakti 60. Tai yra akivaizdi nauda įmonei, leidžianti efektyviau naudoti resursus ir sutaupyti.

Remdamasis pasauline praktika, tikiu, kad viršų, visgi, paims antroji tendencija.

Plėsis gyvenamojo ploto kvadratūra

Pastaruosius keletą metų vyravo tendencija, kad geidžiamiausių butų plotas traukiasi ir populiarumo viršūnėje laikosi 42–49 kv. m, 2 kambarių butai, o jų paskirtis labiau siejasi su asmeninių daiktų saugyklos, vietos pernakvoti bei pasiruošti darbo ir socializacijos etapui sąvoka. Bet ir ši situacija pasikeitė iš esmės.

Pandemijos pasekmės pakeis ir pirkėjų keliamus reikalavimus būstui: atsiras poreikis atskirti namų zonas. Susitraukę biurai pareikalaus specialios darbo erdvės namuose tam, kad galėtume susikaupti ar netrukdomi virtualiai susitikti su savo klientais ir kolegomis.

Darbas neatsiejamas nuo poilsio, todėl įsikūrę pirmąją erdvę, ieškosime vietos ir antrajai – kiemelio, balkono ar terasos su bent keliais augalais, o gal net ir visu mini sodu. Bendrąja prasme, namai atgaus prarastą saugios aplinkos reikšmę, kitaip tariant, grįšime prie „mano namai – mano tvirtovė“ temos. Dėl šių priežasčių ilgainiui augs įsigyjamų butų kvadratūra.

Kaip viena iš labiausiai varginančių ir bene pagrindinių darbo keitimo priežasčių JAV įvardijama kelionė iki biuro ir iš jo. Jei nebeliks poreikio kiekvieną dieną keliauti maršrutu namai – darbas – namai, miesto centras taps ne toks aktualus, todėl žmonės ieškos alternatyvų arčiau gamtos. Gal net atsiras galimybė keltis į periferiją ir, dirbant porą dienų Vilniuje, likusį laiką praleisti namuose Švenčionyse ar panašiai.

Pigs ar brangs?

Tai turbūt yra pats įdomiausias ir aktualiausias klausimas, kuriuo spekuliacijų, žinoma, daug. Bendrovės „Baltijos tyrimai“ šių metų kovo pabaigoje atlikta apklausa parodė, kad 40 proc. Lietuvos gyventojų tikisi būsto kainų kritimo, 19 proc. atvirkščiai – manė, kad būsto kainos augs.

Visgi, kol kas nereikėtų tikėtis nekilnojamojo turto įsigyti pigiau. Buvo vienas–kitas analitikas, kovą ar balandį rekomendavęs nepirkti būsto ar net nutraukti preliminarias sutartis prarandant užstatą, o paskui atsilošti žemyn riedant kainoms. Šiandien jie tyli nuleidę galvas: kainos ne tik nekrito, bet augo.

Atsižvelgiant į tai, kad milžiniški biudžetų deficitai yra lopomi į darbą paleidus pinigų spausdinimo mašinas, daugelis vyriausybių ir centrinių bankų ekonomikas gelbėja mažindamos palūkanas ir staigiai skatindamos vartojimą. Trumpalaikėje perspektyvoje, tai yra visiškai suprantamas ir pateisinamas sprendimas, tačiau, kalbant apie ilgalaikes pasekmes, panašu, kad mūsų laukia infliacija, kuri, tarp visų kitų, pašokdins ir NT kainas. Sunku prognozuoti, kiek ilgai ir aukštai, bet tai – neišvengiama.

Jei pažiūrėsime į skaičius, jie gan iškalbūs: Europos centrinis bankas patvirtino 3 trilijonų eurų vertės skatinimo paketą, o mūsų šaliai skirto paketo vertė sudaro 10 proc. BVP – 5 mlrd. Eur. Tas pats ECB įgyvendina 1,35 trln. eurų dydžio obligacijų supirkimo programą, taip atverdamas kelią mažoms skolinimosi išlaidoms ir ekonomikos stabilumo išlaikymui. Federalinis JAV rezervas per ganėtinai trumpą laiką išleido virš 2 trln. dolerių, vykdo milžinišką obligacijų supirkimo programą, į kurią įtrauktos ir didelės rizikos neinvesticinio reitingo įmonių obligacijos.

JAV, Vokietijos, Japonijos vyriausybės paskelbė fiskalinio skatinimo priemonių, kurių vertė yra daugiau negu 10 proc. metinio šalių biudžeto, o centriniai bankai ramina, kad neigiamos palūkanų normos niekur nedings artimiausius kelerius metus. Tokios pinigų sumos tikrai paskatins didesnę ar mažesnę infliaciją, o esant infliacijai, viena populiariausių priemonė prieš pinigų nuvertėjimą yra investicijos į nekilnojamąjį turtą, kur suskubs daugelis, taip priversdami kainas augti.

Alternatyvus finansavimas

NT projektų finansavimas Lietuvoje vis dar prilyginamas bėgimui su kliūtimis duobėtame stadione. Nors pasauliniu mastu jau kuris laikas turime neigiamas palūkanas, tačiau Lietuvos verslui jų privalumais pasinaudoti sunku. Pagrindinės tokio reiškinio priežastys – konservatyvi bankų politika ir per maža konkurencija. Todėl ieškoma alternatyvaus finansavimo šaltinių, kurių yra trys: obligacijos, paskolų fondai ir sutelktinio finansavimo platformos.

Ir sutelktinio finansavimo platformos su NT įkeitimu, ir privatūs paskolų fondai, ir kol kas ypač reta praktika Lietuvoje – obligacijos – Lietuvoje galėtų tapti gera finansavimo alternatyva. JAV apie 80 proc. įmonių skolinasi per obligacijas ar kitus skolos vertybinius popierius.

Sutelktinio finansavimo platformos dar tik populiarėja ir Lietuvoje veikia 4 tokio tipo platformos. Atsižvelgiant į tai, kad Latvijoje ir Estijoje alternatyvaus skolinimosi rinkos dalis yra net 5–6 kartus didesnė nei Lietuvoje, tikėtina, kad ir mūsų šalyje šis būdas netrukus turėtų tapti gerokai populiaresnis. Privatūs paskolų fondai Lietuvoje jau yra visi 5. Jie finansuoja ne tik nekilnojamojo turto verslą, bet tarp visų šių fondų projektų yra ir nemenka NT dalis.

Fondai ir jų nauda

Kita tendencija: vis daugiau fondų perims nekilnojamąjį turtą. Fondai yra įvairių dydžių ir paskirčių, tačiau jie specializuojasi tam tikros srities NT investicijų ir valdymo srityse, tokiose, kaip biurų nuoma, logistika it kitos. Tai yra pasaulinė tendencija ir tokio tipo investavimas Lietuvoje dažnės. O jo nauda – triguba.

Visų pirma, žmonėms tai yra galimybė investuoti. Normalaus buto už 10 000 ar net 30 000 eurų nelabai nusipirksi, o į NT fondus gali įnešti vos kelis tūkstančius eurų; investicijų grąža džiaugsitės net ir sulaukę pensijos.

Verslui tai – atlaisvintas kapitalas ir žymiai profesionalesnis investicijų valdymas.

Pavyzdys: automobilių plovyklos operatorius yra geras plovyklos valdytojas, bet nieko neišmano apie jos statybą, NT plėtojimą ir finansavimą. Jis nori plėsti verslą ir statyti dar tris naujas plovyklas, tačiau supranta, kad iš gaunamo pelno sukaupti pakankamai kapitalo tai padaryti užtruks kelerius metus. Tokiu atveju, verslininkas gali susitarti su fondu, kuris turi projektui įgyvendinti reikiamos patirties ir kapitalo. Šis pastato verslininkui naujas automobilių plovyklas iš savo kapitalo, o operatorius fondui moka sutartą nuomos sumą. Toks modelis gali būti pritaikomas daugeliui sričių: viešbučių verslui, logistikai, gamybai ir panašiai.

Na, o valstybei tai – efektyvesnis ir racionalesnis turimo nekilnojamojo turto ploto valdymas bei galimybė įgyvendinti didesnius infrastruktūros projektus. Pavyzdžiui, kai kuriose ministerijose vienam darbuotojui tenka iki 50 kv. m. ploto, nes sumažėjo darbuotojų skaičius, o pastatai liko tie patys. Jei ministerija nuomotųsi patalpas iš fondo, o ne turėtų nuosavybėje, ji galėtų sumažinti nuomojamą plotą pagal poreikį. Tikėtina, kad privatus fondas prižiūrėtų ir valdytų tuos pačius pastatus žymiai efektyviau.

Taip pat fondai gali žymiai paprasčiau investuoti į didelius infrastruktūros projektus – pavyzdžiui, naujo aplinkkelio statybą – kokiems, tarkime, savivaldybės neturi pakankamai lėšų.

Didžiausia grėsmė ekonomikai – ne COVID-19

Pandemija – tai sąlyginai trumpalaikiai nesklandumai. Didžiausia problema ekonomikai, o kartu ir NT rinkai yra grėsmingai neigiami demografijos rodikliai. Svarbiausias jų – darbingo amžiaus žmonių skaičiaus mažėjimas.

Šią situaciją būtina gelbėti skatinant gimstamumą, tačiau efekto reikia jau dabar, todėl būtina kalbėti ir apie imigraciją. Turime diskutuoti, ieškoti sprendimų ir sudaryti sąlygas parvykti išvykusiems piliečiams bei iš kitų šalių atvykti norintiems: visiems dirbti ir likti.

Todėl dabar yra pats metas peržiūrėti Lietuvos imigracijos politiką ir pradėti spręsti, kaip sumažinti artėjantį jaunų žmonių trūkumą. Sprendimai gali būti keli, tačiau kliautis iki šiol didžiuosius miestus maitinusiais mažaisiais miesteliais nebegalime – jų gyventojų aruodai jau baigia ištuštėti. Todėl lieka bene vienintelis kelias – visomis priemonėmis skatinti išvykusių Lietuvos piliečių re-emigraciją arba susikoncentruoti į imigraciją iš kultūriškai gan artimų šalių – Baltarusijos, Ukrainos. Dar geriau būtų dirbti abiem kryptimis.

Demografinė Lietuvos situacija yra svarbiausias veiksnys, nulemsiantis tiek visos ekonomikos raidą, tiek NT turto rinkos vystymąsi. Jei dabar šiai problemai spręsti neskirsime laiko ir jėgų, nei viena iš aukščiau paminėtų tendencijų nebeteks jokios prasmės.

Mindaugas Vanagas, NT projektų valdymo įmonės CITUS įkūrėjas, Lietuvos NT plėtros asociacijos valdybos narys