Sausio 1-ąją įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas statybų sektorius sutiko palyginti ramiai, galbūt todėl, kad dauguma naujų nuostatų perdėliojo atsakomybės ribas statytojų naudai. Tiesa, vienas pasikeitimas priimtas ne taip entuziastingai – statybos rangovai įpareigoti trejus metus užtikrinti garantinių prievolių vykdymą. Būdus, kaip jie tai padarys, Seimas paliko rinktis patiems statybų proceso dalyviams. Ar statybų sektorius jau pribrendo pats imtis iniciatyvos?
Pataisa – ne naujovė
Aplinkos ministerijos (AM) Statybos ir teritorijų planavimo departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjas Dangyras Žukauskas pastebėjo, kad daugiausia klausimų nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams ir rangovams kelia garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymo užtikrinimas ne mažesne nei 5 proc. verte nuo statinio statybos vertės. Jie abejoja, ar savieigai paliktas procesas išties atneš naudos NT pirkėjams, įspėja, kad jis kaip tik gali užprogramuoti chaosą rinkoje.
D. Žukauskas nesutinka su NT plėtotojų kritika – ir iki šiol egzistavo praktika, kai rangovai atliekamų darbų kokybę garantuodavo laidavimo draudimu arba mokėjimo atidėjimu 5 ar 10 proc.
„Valstybė nesiėmė reguliuoti garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymą, paliko laisvas rankas rinkai, kad ši pati sureguliuotų sąnaudas ir pan. Tiesiog įtvirtinome nuostatą, kad toks susitarimas turi būti, tačiau būdą užsakovai ir rangovai gali pasirinkti patys“, – apibendrino AM atstovas. Beje, objekte dirbant keliems rangovams, jų įsipareigojimai būtų paskirstyti proporcingai, atsižvelgiant į atliktų darbų vertę.
Statybų įstatymo pakeitimuose įtvirtinta prievolė – pastangos užtikrinti, kad nepasikartos 2008–2009 metų scenarijus, kai vienadienės įmonės, įgyvendinusios NT projektą, bankrutuodavo, o būstus įsigiję pirkėjai likdavo be garantijų.
Rangovai ir NT plėtotojai užstatu, draudimu ar banko garantija turės trejus metus užtikrinti atsiradusių defektų pašalinimą net ir tuo atveju, jeigu šie paskelbtų apie bankrotą. AM iš pradžių siūlė garantinius rangovų įsipareigojimus pratęsti iki 5 metų. Vis dėlto sutarta, kad jei terminas ilgėtų, pernelyg išaugtų garantijų ir statybos kaina, o papildoma finansinė našta užgultų pirkėjų pečius. Galiausiai praktika rodo, kad per pirmus dvejus metus išryškėja dauguma defektų, taigi buvo pasirinktas optimalus – dvejų metų – terminas. Statybų įstatymo pakeitimus svarstant Seime, vėl grįžta prie ilgesnio termino. Kadangi ir Seimas, ir draudikai pritarė trejų metų terminui, jis ir buvo įteisintas.
Nuo šiol už statinio kokybę atsakys ne tik projektuotojas, rangovas, techninis prižiūrėtojas, bet ir statinio projekto ekspertizės rangovas. Tikimasi, kad šis pakeitimas taps pakankamu motyvu kokybiškiau atlikti statinių projektų ekspertizes.
„Statinio ekspertizės rangovai ilgą laiką likdavo nuošalyje, nors jų vaidmuo – gana svarbus. Be abejo, teismai ekspertizės rangovus patraukdavo atsakomybėn, tačiau įstatymu jų atsakomybė nebuvo reglamentuota“, – paaiškino pašnekovas.
Dar vienas draudimas projektuotojui – organizuoti projekto ekspertizę. Nors to daryti jie negalėjo, ir iki įsigaliojant Statybos įstatymo pakeitimams šio draudimo paisė retas. Teisės akto pakeitimais darkart priminta, kad susiklosčiusi praktika ydinga, o parengtą projektą turi vertinti specialistas, nesusijęs su projektuotoju.
Dėmesys architektūros kokybei
Statybos įstatyme įtvirtinta NT plėtotojo sąvoka. Kam to reikėjo? D. Žukausko teigimu, ilgą laiką teisės aktuose figūravo abstrakti sąvoka „statytojas“. Sąvoka „NT plėtotojas“ detalizuota užtikrinant garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymą, mat ilgą laiką NT plėtotojai tiesiog pamiršdavo Civiliniame kodekse numatytą pareigą atsakyti už parduodamos prekės kokybę. Įstatymo pakeitimu numatyta ją oficialiai priminti.
Naujoje Statybos įstatymo redakcijoje įrašytas nuostatas, kad statinio architektūra turi būti tokia, kad architektūriniai sprendiniai sudarytų darnią, bendrą visumą. D. Žukauskas paaiškino, kad šis nuostatas susijęs ir su rengiamu Architektūros įstatymu, ir su architektūros kokybe, tačiau jis – tik įžanga veiksmų, planuojamų ateityje gerinant architektūros kokybę ir didinant architektų atsakomybę.
AM Statybos normavimo skyriaus vedėjas nesutinka, kad šis nuostatas savivaldybės darbuotojui leis lengviau atmesti ar atsisakyti derinti bet kurį neįtikusį projektą.
„Šis nuostatas tokia priežastimi netaptų, nes savivaldybės orientuojasi į konkrečius statybų techninių reglamentų ir kitus reikalavimus, čia įtvirtinta bendresnė pozicija. Tai – pirmasis žingsnelis. Toliau seks Architektūros įstatymas, kiti susiję sprendimai“, – apibendrino pašnekovas.
Biurokratinė našta bus padalyta
Rūpinantis išvengti nesusipratimų ir prieštarų išduodant specialiuosius architektūros, saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos bei paveldosaugos reikalavimus, Statybos įstatymo pakeitimuose numatyta, kad savivaldybė turi teisę imtis iniciatyvos derinant reikalavimus, o kilusius ginčus nagrinės speciali savivaldybėje sudaryta komisija. Sprendžiant konfliktinę situaciją dalyvautų ir AM.
D. Žukauskas atkreipė dėmesį, kad nuo šiol specialieji reikalavimai tampa nebeprivalomi. Statytojas turi teisę rinktis – pasirūpinti jais arba parengti projektą ir jį derinti savivaldybėje. Pagrindinis niuansas yra tai, kad, jei išduodami specialieji reikalavimai, statytojas gali būti ramus, jog projektavimo darbai neįstrigs dėl staiga pasikeitusio teisės akto. Jeigu specialiųjų reikalavimų atsisakoma, parengtas statinio projektas turi atitikti tądien, kai prašoma išduoti leidimą, galiojančius teisės aktus.
Pataisos sutrumpino ir statybą leidžiantį dokumentą derinančių institucijų sąrašą. Vietoj septyniolikos liko devynios: savivaldybės administracija, Saugomų teritorijų direkcija, Kultūros paveldo departamentas, Visuomenės sveikatos centras, Radiacinės saugos centras, Valstybinė geležinkelio inspekcija, Valstybinė energetikos inspekcija, Neįgaliųjų reikalų departamentas ir inžinerinių tinklų bei susisiekimo komunikacijų savininkai.
[su_quote cite=”Dangyras ŽUKAUSKAS”]Nuo šiol statybą leidžiantį dokumentą derins tos institucijos, kurios išties turi sprendžiamąjį balsą projektavimo etape. Nuošalyje paliktos tos institucijos, kurios aktyviau kontroliuoja veiklą po to, kai pastatas pradedamas eksploatuoti.[/su_quote]
Anot D. Žukausko, nuo šiol statybą leidžiantį dokumentą derins tos institucijos, kurios išties turi sprendžiamąjį balsą projektavimo etape. Nuošalyje paliktos tos institucijos, kurios aktyviau kontroliuoja veiklą po to, kai pastatas pradedamas eksploatuoti. Tiesa, nors projektą tikrinančių institucijų sąrašas sutrumpėjo, visi reikalavimai ir toliau liks galioti. Jei kas nors nebuvo padaryta ir patikrinta, atiduodant pastatą vertinti išimčių nebus. Taigi statytojai, bandydami gudrauti ar išlošti projektavimo etape, gali prarasti kur kas daugiau.
Dukart išaugusios baudos už savavališką statybą, nugriauti neteisėtai iškilę statiniai, sykiu visuomenės švietimas gali sumažinti nelegalių statybų skaičių, neabejoja D. Žukauskas. Juolab kad dažnas atvejis, kai reikiamais leidimas nepasirūpinama per nežinojimą.
AM pasirūpinti leidimais nuo šiol įpareigojo ir užmiestyje nesudėtingus statinius renčiančius statytojus, kuriems iki šiol pakakdavo savivaldybės vyriausiojo architekto pritarimo.
Tiesa, tokiems pastatams leidimo išdavimo procedūra bus paprastesnė nei sudėtingų statinių. Jei statinys pradėtas statyti prieš įsigaliojant šiam reikalavimui, statybų inspektoriai gali paprašyti pagrįsti statybų pradžios datą. Galimi įvairūs įrodymai – pirkimo kvitai, kaimynų liudijimai ir pan.
Statybos įstatymo pataisomis siekiama kokybiškesnio statybų proceso, taip pat palengvinti naštą statytojams – tam pasitarnaus trumpesnis statybą leidžiančio dokumento išdavimo laikas ir kiti pakeitimai.
Lietuvos statybininkų asociacijos viceprezidentas, bendrovės „Montuotojas“ generalinis direktorius Alfonsas Jaras apgailestavo, kad priimant svarbius įstatymus ne visuomet įsiklausoma į verslo balsą.
„Priėmus Statybos įstatymą liko daug nežinomųjų. Kai vyko svarstymas, atrodo, kad išsiaiškinta buvo viskas, tačiau patvirtinus įstatymą paaiškėjo, kad ne į visus pastebėjimus ir siūlymus atsižvelgta. Ir tai trukdo eiti į priekį. Valdžia keičiasi, tačiau įstatymų bazė turi likti stabili ir verslas neturi kentėti dėl dviprasmiškų įstatymų“, – kalbėjo A. Jaras.
Jo teigimu, naujame Statybos įstatyme vienas aktualiausių klausimų, kuris liko nežinioje – dėl garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymo užtikrinimo. Kur turi būti formuojamas garantijas užtikrinantis fondas, kas turi jį valdyti? Visa tai liko neapibrėžta. Lietuvos statybininkų asociacijos viceprezidento manymu, reikia labiau įsigilinti į įstatymų rengimą, skirti tam daugiau dėmesio.
[su_quote cite=”Alfonsas JARAS”]Šiuo metu labai svarbu galvoti apie ateitį, svarbu ruoštis gyventi be Europos Sąjungos paramos. Demografinė situacija Lietuvoje prastėja. Todėl gerai sutvarkyta ir subalansuota įstatymų bazė yra labai svarbi.[/su_quote]
„Gali būti, kad svarstymas yra nuobodus dalykas. Tačiau čia tikrai nereikalingas skubotumas. Gal geriau priimti vėliau, bet visokeriopai apsvarstytą, tiksliai apibrėžtą įstatymą. Su Statybos įstatymu matyt taip nebuvo, neatsižvelgta į siūlymus, ir jau aišku, kad vėl teks grįžti jį tobulinti. O laikas juk eina“, – sakė A. Jaras.
Taip jau buvo nutikę ne kartą, kai verslui svarbūs teisės aktai priimami nepaisant verslininkų nuomonės. Antai daug kalbėta apie tai, kad pelnas, investuotas į technologijas, į naują įrangą neturi būti apmokestinamas. Daugelyje pasaulio šalių taip yra, ir, atrodytų, nebereikia daugiau pavyzdžių. Tačiau pas mus šio klausimo nepavyksta išspręsti palengvinant verslui naštą.
„Šiuo metu labai svarbu galvoti apie ateitį, svarbu ruoštis gyventi be Europos Sąjungos paramos. Demografinė situacija Lietuvoje prastėja. Todėl gerai sutvarkyta ir subalansuota įstatymų bazė yra labai svarbi. Kai lieka daug neaiškumų, sunku ką nors planuoti. Verslas paliekamas kapanotis ir pats spręsti susidariusias problemas. Pasigendame valstybės pagalbos“, – apibendrino A. Jaras.
Straipsnis paskelbtas žurnale „Statyba ir architektūra“, 2017 / 1.
