Politikų lūpose pasigirstant kalboms apie būtinybę spręsti problemas, susijusias su Nacionaline žemės tarnyba (NŽT), o galbūt net iš viso naikinti šią instituciją, pastaroji, matyt, skuba įrodyti savo svarbą. Dažnai ir perlenkdama lazdą. Ypač tai jaučia nekilnojamojo turto plėtotojai, įgyvendinantys projektus didmiesčiuose, kurių darnia plėtra NŽT mažai domisi.

Statybvietėje nepamatė statybų

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos organizuotoje metinėje konferencijoje aštriai diskutuota apie žemės valdymą ir dėl to kylančias problemas statybose. Iš verslo pusės skriejo kritikos strėlės į NŽT pusę, kuri, anot plėtotojų, verčia mažinti įsigytų sklypų ribas, stabdo pradėtas statybas, pateikdama mažai kuo pagrįstus reikalavimus nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartis.

Pavyzdžių, kai NŽT mėgina nutraukti su verslininkais sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis, pastaruoju metu vis daugėja. Labiausiai visų dėmesį atkreipė diskusijos dėl noro nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį buvusio sostinės „Žalgirio“ stadiono vietoje, kur bendrovė „Hanner“ pasirengusi investuoti apie 200 mln. eurų.

Tačiau apstu mažesnių projektų, kuriuos NŽT irgi mėgina vienaip ar kitaip užvaldyti. Vienas jų – sostinės Rygos gatvėje, kur bendrovė „Anreka“ stato daugiabučius namus. Šiame sklype dar 2000 metais valstybinį sklypą išsinuomojo bendrovė „Justiniškių turgus“ ir čia pastatė du daugiabučius namus. Susidūrusi su finansiniais sunkumais, ši įmonė nebepajėgė užbaigti viso planuoto projekto, palikdama šalia pastatytų daugiabučių didžiulę gilią duobę ir pradėtą statyti dar vieną daugiabutį.

2015 metais bendrovė „Anreka“ nusprendė nusipirkti nebaigtą projektą. Įmonės vadovas Romualdas Pušinaitis sakė, kad buvo kreiptasi į NŽT dėl buvusio statytojo teisių perėmimo. NŽT su tuo sutiko, buvo pasirašyta sutartis dėl teisių perėmimo, taip pat valstybinės žemės nuomos.

„Turime galiojantį leidimą statybai, pagal jį pradėjome darbus. Tačiau praėjus kuriam laikui gavome raštą iš NŽT dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo. Todėl turėjome stabdyti darbus, stabdyti investicijas ir teismuose įrodinėti, kad dirbame pagal visus reikalavimus, nepažeidžiame jokių sutarčių, jokių teisės aktų“, – pasakojo R. Pušinaitis.

Jo teigimu, vykdomas paprasčiausias reketas – atvykstama į statybvietę, surašomas aktas apie žemės sklypo naudojimą ne pagal paskirtį ir siekiama jį perimti. „Anrekos“ atveju viskas vyko panašiai: NŽT specialistai statybvietėje nusimatė koordinates, pagal kurias toje vietoje dar nebuvo nieko pastatyta. Kadangi prietaisai neužfiksavo statinio, konstatuota, kad sklypas naudojamas ne pagal paskirtį.

R. Pušinaitis sakė nebuvęs informuotas apie statybvietės patikrinimą, nedalyvavo surašant protokolą. Jis mėgino aiškintis, kaip buvo surašytas protokolas, kaip buvo galima nepastebėti vykstančių statybų, jeigu prie protokolo buvo pridėta ir nuotrauka, kurioje matyti tame pačiame sklype, tik kitoje pusėje pradėtas statyti daugiabutis. „Nesuprantu, kaip mes, statydami daugiabutį, sklypą naudojame ne pagal paskirtį, kurio paskirtis dokumentuose yra būtent daugiabučio statybai“, – stebėjosi verslininkas.

Valstybei – dideli nuostoliai

„Anreka“ į pradėtas, bet ilgą laiką neužbaigtas statybas planavo investuoti apie 22 mln. eurų. Iki prasidedant ginčams su NŽT, į daugiabučio statybas jau investuota apie 3 mln. eurų. Jei nebūtų iškilęs ginčas dėl sklypo nuomos sutarties nutraukimo, numatytas daugiabučio pirmasis korpusas jau būtų baigtas. Viso projekto pabaiga buvo numatyta 2018 metų birželį, tačiau dabar įmonė darbus yra pristabdžiusi, nors teismas neįpareigojo to daryti.

„Nenorime, kad nukentėtų pirkėjai, todėl ir butų rezervavimą sustabdėme. Blogai, kai yra tokių dviprasmybių, dėl jų valstybė patiria didžiulius nuostolius. Juk užbaigę statybas ir pardavę butus galėjome sumokėti kelis milijonus eurų mokesčių“, – sakė bendrovės „Anreka“ vadovas R. Pušinaitis.

Nesuprantama ir tai, kad NŽT prašė teismo panaikinti daugiabučio statybai išduotą leidimą. Šis buvo išduotas trims pastatams, du iš jų jau pastatyti. Vadinasi, ir jie taptų nelegalūs?

Pagal projektą visiems trims namams numatyti bendri inžineriniai tinklai, automobilių stovėjimo ir vaikų žaidimų aikštelės, kita infrastruktūra. Kai ankstesnis statytojas bankrutavo, pastatyti daugiabučiai iki šiol neturi automobilių stovėjimo vietų, visų reikalingų inžinerinių tinklų.

„Manėme, kad užbaigdami statybas padarysime gerą darbą ir kitų namų gyventojams. Tačiau valstybės institucijos įsikišimas apkartino planus ne tik mums. Tikėjomės draugiškai viską išspręsti su NŽT, tačiau jų motyvai tikrai nesuprantami. Beliko kreiptis į teismą“, – sakė R. Pušinaitis.

[su_quote]Kas gali paneigti, kad vykdomas gerai apgalvotas scenarijus? Verslininkai, nusipirkę apleistus pastatus, sudaro sutartis su NŽT dėl valstybinės žemės nuomos. Tam valstybės institucija neprieštarauja. Tačiau kai apleisti pastatai nugriaunami, NŽT „padėkoja“ verslininkams už išvalytas teritorijas ir sklypus tiesiog atima.[/su_quote]

NŽT pažeidžia visuomenės interesą?

Bendrovės „Anreka“ pavyzdys – ne vienintelis. Plėtros projektams įgyvendinti nusipirktus apleistus statinius nugriovę verslininkai dažnai yra susidūrę su grasinimais nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartis, nes neva nevykdoma veikla pagal sklypo paskirtį.

Kas gali paneigti, kad vykdomas gerai apgalvotas scenarijus? Verslininkai, nusipirkę apleistus pastatus, sudaro sutartis su NŽT dėl valstybinės žemės nuomos. Tam valstybės institucija neprieštarauja. Tačiau kai apleisti pastatai nugriaunami, NŽT „padėkoja“ verslininkams už išvalytas teritorijas ir skubiai tęsia žemės reformos įgyvendinimą – padalija didesnį sklypą į kelis mažesnius ir grąžina kaip turėtą nuosavybę buvusiems savininkams. Veikiausiai „išrinktiesiems“. O šie kur nebuvę pateikia siūlymų tiems patiems nekilnojamojo turto plėtotojams pirkti jų sklypus ir įgyvendinti sumanymą.

Dėl to ne juokais sunerimę ne tik nekilnojamojo turto plėtotojai, bet ir didžiųjų savivaldybių vadovai, nes byra ir kai kurie savivaldybių darniosios plėtros planai, infrastruktūros sutvarkymo projektai. Ir tai – dvidešimt penkerius metus vykstančios žemės reformos padarinys.

Tokia reforma pažeidžia ir visuomenės interesą. Dėl galimybės turėtą žemės sklypą arba jo dalį perkelti iš vienos vietovės į kitą teisėta vienų žemė atsidūrė kitų rankose, atsirado begalė apsukruolių, kurie sklypus persikėlė net ir po kelis kartus. Atsiranda dešimtys laimingųjų, bet keli tūkstančiai nuskriaustųjų.

Kita medalio pusė – viešasis sektorius, kitaip tariant, savivaldybės, kurios toli gražu nesidžiaugia taip vykdoma žemės reforma. Juk visiškai neatsižvelgta į miestų plėtros planus, į planuojamus stambius infrastruktūros projektus.

Tarpžinybinis nesusikalbėjimas kelia didelį galvos skausmą. NŽT aklai, net nepasigilinusi į miestų plėtros planus, suformuoja sklypus ir juos grąžina kaip buvusią nuosavybę, o savivaldybės gaišta laiką derybose dėl tų sklypų išpirkimo. Gerai, jeigu pavyksta greitai susitarti ir sklypai išperkami visuomenės poreikiams. Žinoma, už tos pačios visuomenės pinigus.

Didmiesčių urbanistai susiėmę už galvos ir kelia klausimą, ar iš tiesų NŽT, kuri pavaldi Žemės ūkio ministerijai, yra būtent ta institucija, kuri turėtų daryti bene didžiausią įtaką miestų plėtrai. Darniai planuoti miestų teritorijas juk ne tas pats, kas raikyti žemės ūkio paskirties sklypus pagal žemės derlingumą. Urbanistai įsitikinę, kad būtent jie turi spręsti plėtrai skirtus klausimus. Tačiau Lietuvoje plėtros planavimas yra savivaldybių funkcija, bet žemę valdo NŽT. Tokia iškreipta sistema lemia, kad stringa projektai, nebaigiamos tiesti ir gelžbetonio blokais užtveriamos gatvės.

Jeigu visi su plėtra susiję klausimai būtų patikėti miestų planuotojams, neabejojama, kad tuomet būtų aiškiai numatyta, kur bus žaliosios zonos, kur bus plėtojama gyvenamoji statyba, kur bus tiesiamos gatvės, kur klojami inžineriniai tinklai. Dabar neva taip ir daroma, tačiau viskas susijaukia, kai privalu bemaž dėl kiekvieno judesio atsiklausti NŽT. Jos specialistams mažai rūpi, kokie, pavyzdžiui, inžineriniai tinklai bus klojami, kokią jie turi perspektyvą, ar tikrai tie tinklai reikalingi. Nesvarbu ir tai, kad žemė, kaip buvusi nuosavybė, grąžinama privatiems asmenims miesto parke ar kitoje žaliojoje zonoje ir dėl to atsiranda begalė problemų savivaldybėms ar plėtros projektus pasitvirtinusiems verslininkams.

Straipsnis paskelbtas žurnale „Statyba ir architektūra“, 2017 / 1.