Blog

Didmiesčių biurų rinkoje – įkurtuvių nuotaikos

Verslo centras „Premium“ Vilniuje

Pirmasis šių metu ketvirtis Lietuvos komercinių patalpų rinkoje praėjo be didesnių sukrėtimų. Stebint situaciją visoje šalyje, matyti, kad bendros statybų apimtys nerodo spartesnių atsigavimo ženklų ir net fiksuojamas jų mažėjimas. Jeigu prieš 7–9 metus gausios naujų komercinės paskirties projektų statybos buvo vykdomos visuose šalies regionuose, tai šiuo metu aktyvesnė komercinio nekilnojamojo turto plėtra stebima nebent Vilniuje ar Kaune, naujausioje šių metų pirmojo ketvirčio komercinio NT rinkos apžvalgoje skelbia „Ober-Haus“.

Likę šalies regionai gyvena ne tokiomis optimistinėmis nuotaikomis, o plėtotojai rinkai pasiūlo itin nedaug projektų. Vis dėlto bendras rinkos susidomėjimas jau pastatytais objektais šių metų pradžioje išliko pakankamai aukšto lygio. Ypatingai tai matoma pagal bendrus komercinio turto sandorių kiekius visoje šalyje bei stambesnių investicinių objektų įsigijimus Vilniuje.

Lietuvos Statistikos departamento duomenimis, per pirmąjį 2016 metų ketvirtį negyvenamųjų pastatų statybos darbų šalies teritorijoje atlikta už beveik 148 mln. eurų, arba beveik 14 proc. mažiau nei per tą patį 2015 metų laikotarpį. Verta pastebėti, kad šių metų statybų apimtys taip pat yra 11 proc. mažesnės nei buvo fiksuojamos 2014 metų pirmąjį ketvirtį.

Lyginant su aktyviausiu komercinių pastatų plėtros laikotarpiu Lietuvoje 2007–2008 metais, šių metų rodiklis yra beveik du kartus mažesnis. Visgi nepaisant mažėjusių statybos darbų apimčių, sandorių sudaroma daugiau. VĮ Registrų centro duomenimis, per pirmuosius šių metų tris mėnesius Lietuvoje sudaryta 25 proc. daugiau negyvenamosios paskirties objektų (pastatų ir patalpų) sandorių, palyginti su 2015 metų tuo pačiu laikotarpiu.

Metų pradžia didesnių pokyčių biuro patalpų sektoriui neatnešė. Šių metų pradžioje Kauno mieste buvo baigta verslo centro „Neris“ rekonstrukcija ir rinkai pasiūlyta apie 1 700 kv. m biuro patalpų. „Ober-Haus“ skaičiavimais, bendras biurų plotas Kaune per pirmąjį šių metų ketvirtį išaugo iki 91 600 kv. m. Kol Kaune planuojamos didesnių biuro projektų statybos K. Donelaičio g. ir Savanorių pr., vietiniai plėtotojai stengiasi rinkai pateikti smulkesnių objektų. Šiais metais planuojamos baigti nedidelio administracinio pastato statybos Taikos pr. bei „Žaliakalnio terasos“, kuriame taip pat bus siūlomos administracinės patalpos.

Kauno miesto biurų rinka yra palanki tokių pastatų plėtrai, kadangi miestas iš esmės yra patrauklus ne tik vietinėms įmonėms, bet ir tarptautinėms kompanijoms. Laisvų patalpų lygis Kaune išlieka itin žemame lygyje ir šių metų pirmojo ketvirčio pabaigoje šis rodiklis sudarė 2,8 proc. (2015 metų pabaigoje šis rodiklis siekė 2,6 proc.). „Ober-Haus“ duomenimis, per pirmąjį šių metų ketvirtį nuomos kainos Kaune vidutiniškai ūgtelėjo 3 proc. ir A klasės pastatuose jos sudaro 10–13 eurų už kvadratinį metrą, o B klasės – 6–10 eurų už kvadratinį metrą.

Biurų pastatas „M19“ Klaipėdoje (minijosbiurai.lt vizual.)

Klaipėdoje šių metų viduryje turėtų būti baigtos naujo biuro pastato statybos Minijos g. („M19“). Šis 2 tūkst. kv. m bendro ploto pastatas didesnių pokyčių rinkai neatneš, tačiau nuomininkai jau galės rinktis ne tik iš anksčiau pastatytų projektų, bet ir įvertinti naujausio ir funkciškai bei energetiškai efektyvaus pastato privalumus. Nors per pirmąjį šių metų ketvirtį laisvų patalpų lygis Klaipėdoje sumažėjo nuo 18,8 proc. iki 17,7 proc., tačiau tai iš esmės nekeičia bendros situacijos rinkoje. Pasak „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio, spartesniam šio nekilnojamojo turto sektoriaus vystymuisi trūksta didesnių vietinių ar užsienio įmonių plėtros, kadangi būtent tokios įmonės yra pajėgios mokėti nuomą už šiuolaikinius poreikius atitinkančias naujas patalpas. O smulkios ir vidutinės įmonės dažniausiai renkasi senuose pastatuose esančias patalpas, kurių nuomos kainos neviršija 5–6 eurų už kvadratinį metrą. „Ober-Haus“ duomenimis, uostamiesčio A klasės verslo centruose nuomos kainos sudaro 8,5–12,5 eurų už kvadratinį metrą, o B klasės pastatuose – 6–9 eurus už kvadratinį metrą.

Šiais metais Vilniuje duris atverti planuoja 6 nauji verslo centrai, kurių bendras naudingas plotas sudarys net 82 600 kv. m. Tai išties didelis metinis pasiūlos šuolis, kuris gali lygiuotis nebent su 2008 metais, kuomet sostinės rinkai buvo pasiūlyta beveik 90 tūkst. kv. m biurų ploto. „Šiuo metu nepaisant augančios konkurencijos, verslo centrų užimtumo rodikliai Vilniuje išlieka itin aukšti. Kadangi naujų verslo centrų per pirmąjį šių metų ketvirtį nebuvo atidaryta, laisvų patalpų lygis Vilniaus verslo centruose išliko nepakitęs ir sudarė 4,1 proc. Iš 2016 metų naujos pasiūlos apie pusė patalpų jau yra išnuomota, todėl įmonės ieškančios didesnio ploto patalpų (nuo 1 000 kv. m) iš esmės jau žvalgosi tik į statomus ar dar tik planuojamus projektus“, – teigia S. Vagonis.

Per pastaruosius šešerius metus Vilniuje modernių biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai išaugo 45 proc., tačiau tolesnis modernių biuro patalpų nuomos kainų augimas vargu, ar bus toks veržlus kaip iki šiol. Nuomos kainų augimą nuo 2010 metų lėmė akivaizdžiai gerėjanti šalies ekonominė situacija bei naujų įmonių plėtra sostinėje, todėl naujų patalpų paklausa iš esmės lenkė naujų patalpų pasiūlą – tuo metu nekilnojamojo turto plėtrą dar vis stabdė sąstingio baimė. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per pirmąjį šių metų ketvirtį esminių kainų pokyčių Vilniuje nebuvo užfiksuota: A klasės biurus siūloma nuomotis už 13,5–16,5 euro už kvadratinį metrą, B klasės – 8–13 eurų už kvadratinį metrą. Tikėtina, kad itin aktyvi dabartinė rinka sugebės įsisavinti didžiąją dalį šių metų pasiūlos ir, vargu, ar artimiausiu metu pamatysime didesnes kainų korekcijas tiek į mažesnę, tiek į didesnę pusę.

Tuo metu 2017 metų situacija jau ne tokia aiški. Vertinant šiuo metu vykstančias naujų verslo centrų statybas ir projektus, kurie greitu laiku bus pradėti plėtoti, ateinančiais metais turėtų būti baigtos dar 9–10 projektų / etapų statybos, ir pasiūla turėtų ūgtelėti dar bent papildomais 75–85 tūkst. kv. m. „Tai bus antri metai iš eilės, kai Vilniaus rinkai pasiūlomas itin gausus projektų skaičius ir plotas. Norint išlaikyti bent panašų užimtumo lygį, koks yra šiuo metu, modernių biuro patalpų paklausos augimas šiemet ir kitąmet turės būti dar spartesnis nei pastaruosius kelerius metus. Ir nors prognozuojama ekonominė šalies situacija ir paslaugų centrų plėtra nuteikia optimistiškai, tačiau nederėtų atmesti ir pesimistinio scenarijaus, kuomet 2017 metais galima bus pamatyti tiek augantį laisvų patalpų kiekį, tiek besiplečiantį nuomos kainų intervalą: plėtotojai, nesuradę pakankamai nuomininkų, turės atsisakyti tolimesnių plėtros planų arba konkuruoti mažesnėmis nuomos kainomis“, – teigia S. Vagonis.

Parašykite komentarą

Atsiliepimų nėra.