Bankų finansavimas tiek mažesnių vystytojų komerciniams nekilnojamojo turto (NT) projektams, tiek didesnių pajamas generuojančių objektų įsigijimams pastaruoju metu yra konservatyvesnis lyginant su praėjusiais metais. Ši tendencija neigiamai paveikė ir taip žemą rinkos likvidumą Baltijos šalyse, o vystytojai ieško alternatyvių finansavimo šaltinių.

„Bankai vis išrankiau renkasi NT projektus, į kuriuos ryžtasi investuoti ir vienas aspektų, darantis įtaką tokiai situacijai – mažėjanti investicinė grąža bei augantys finansavimo kaštai Baltijos šalyse. Kapitalizacijos normos yra žemiau nei 6 proc. riba, kas bankams yra psichologiškai sunkiai įveikiama riba – jie kainodarą vertina konservatyviau – ne žemiau nei 6,5 proc. Tai reiškia, kad tam pačiam objektui jie priskiria mažesnę vertę negu rinka. Išsiskiria banko ir rinkos dalyvių požiūris į pajamas generuojančius objektus, todėl finansavimas yra konservatyvesnis negu rinkos dalyviai norėtų”, – sako tarptautinės NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ konsultantas Bernardas Velikonis.

Anot jo, skolinimo sąlygas taip pat pablogino sumažėjusi konkurencija bankų sektoriuje ir bankų požiūris, kad rinka šiuo metu yra ekonominio ciklo viršuje, po kurio neišvengiamai seks sąstingis. Taip pat, panašu, kad bankų portfeliuose NT segmentas pasiekė koncentracijos „lubas“, todėl bankai mieliau renkasi refinansuoti esamas NT paskolas ir atsargiau vertina naujų projektų finansavimą.

Tiesa, nepaisant blogėjančių skolinimosi sąlygų, dauguma projektų vis dar randa norinčiųjų finansuoti – stambesni bankai šiuo metu turi galimybę rinktis didesnius projektus, pasižyminčius mažesne rizika, o mažesni bankai imasi kiek rizikingesnių, mažesnių projektų.

Stambiesiems sąlygos nesikeičia

Ekspertas aiškina, kad didesnio masto projektų vystytojams, nors ir prastesnėmis sąlygomis nei anksčiau, bankai skolina pakankamai dosniai. Finansuojant rizikingesnius, komercinės paskirties projektus atsiranda daugiau erdvės mažesniems bankams ar nišiniams žaidėjams, tokiems kaip sutelktinio finansavimo platformos.

„Nors pasaulinėse finansų rinkose per pastaruosius metus neįvyko reikšmingų pokyčių, Baltijos šalių rinkose, matoma akivaizdi tendencija, kad vietiniai bankai prašo investuotojų įdėti didesnę dalį nuosavo kapitalo, tuo tarpu bankų maržos tik stiebiasi į viršų. Peršasi išvada, kad bankinio sektoriaus konsolidacija ir konkurencijos sumažėjimas turėjo akivaizdžios neigiamos įtakos skolinimo sąlygoms”, – kalba B. Velikonis.

Palankiausiai vertina gyvenamosios paskirties NT

Anot eksperto, tiek bankų, tiek investuotojų požiūris skiriasi kalbant apie skirtingos paskirties NT. Bankai lengviau finansuoja gyvenamosios paskirties NT, o į viešbučius žiūri gana konservatyviai.

Jis paaiškina, kad tokį požiūrį į viešbučius suformavo neigiama skandinaviškų bankų patirtis, kuomet bankų krizės metu Skandinavijos bankai patyrė daug nuostolių ir todėl neskolindavo naujiems viešbučių projektams Lietuvoje, arba skolindavo ypatingai konservatyviomis sąlygomis.

„Visgi bendros tendencijos rodo, kad Vilniuje daugelis naujų projektų su pamatuotomis galimybėmis finansavimą gauti tikrai gali. Tuo tarpu Kaune bankai atsargiau žiūri į naujus biurų vystymo projektus, nes norima pasitikrinti, ar paklausa atitiks augančią pasiūlą. Tačiau bankai vis dar, galbūt, su didesne atsarga bei didesniais nuosavo vystytojų kapitalo įnašais, skolina”, – paaiškina B. Velikonis.

Alternatyva konservatyviems bankams – sutelktinis finansavimas

Kadangi konkurencija Baltijos šalių bankų sektoriuje yra sumažėjusi, vietinė alternatyvaus investavimo platforma rinkoje yra labai sveikintina, pabrėžia ekspertas.

Kita vertus, sutelktinis finansavimas ne be priežasties vadinamas alternatyvaus skolinimo platforma, kadangi skolinama didesnėmis palūkanomis, todėl tenka prisiimti didesnę riziką.

„Sutelktinio finansavimo rinka pas mus dar labai ankstyvoje stadijoje, Estijoje ji kur kas labiau labiau pažengusi, tuo tarpu Jungtinėje Karalystėje tai yra lygiavertis alternatyvaus finansavimo šaltinis rizikingesniems projektams. Fizinių asmenų investicijos ten prasideda nuo 100 eurų, galima dalyvauti ir su labai mažu kapitalu”, – kalba B. Velikonis.

Anot jo, sutelktinis finansavimas yra puiki alternatyva šioje mažų palūkanų atmosferoje, suteikiant galimybę fiziniams asmenims investuoti savo pinigus ir gauti didesnę grąžą.

„Rinkoje matomi vos keletas tokių žaidėjų, tačiau jie jau turi savo vartotojų segmentą, panašų į mažesniųjų bankų, kuriame atsiduria dažniausiai mažiau patyrę vystytojai. Rezultatai ir aiškesnės sutelktinio finansavimo perspektyvos priklausys nuo to į kokios kokybės projektus jie investuos, kaip atsargiai įvertins vystytojo kredito riziką”, – kalba ekspertas.

„Newsec“ inf.