Kai verslininkai didmiesčiuose ima griauti buvusias gamyklas ar kitokius nenaudojamus statinius, dažnai šauna mintis: kažin, ar nugriovus pastatus ir išvalius teritoriją, į jų duris nepasibels Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) atstovai? „Jūs pirkote pastatus veiklai plėtoti, o kadangi pastatų neliko, ir sklypas naudojamas ne pagal paskirtį, vienašališkai nutraukiama ir valstybinės žemės nuomos sutartis“, – išgirs valdininkų verdiktą nekilnojamojo turto plėtotojas, sumokėjęs už objektus milijonus eurų.
Panašios situacijos yra realybė – ne vienas plėtros projektams įgyvendinti nusipirktus apleistus statinius patraukliose vietose nugriovęs verslininkas yra sulaukęs grasinimo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, nes nevykdoma veikla pagal sklypo paskirtį.
Toliau scenarijus labai paprastas: NŽT „padėkoja“ verslininkams už išvalytas teritorijas ir skubiai tęsia žemės reformos įgyvendinimą – padalija didesnį sklypą į kelis mažesnius sklypus ir grąžina kaip turėtą nuosavybę buvusiems savininkams. Veikiausiai, tik išrinktiesiems. O šie kur nebuvę pateikia siūlymus tiems patiems nekilnojamojo turto vystytojams pirkti jų sklypus ir įgyvendinti sumanymą.
Nekilnojamojo turto vystytojai ne juokais sunerimę. Sunerimę ir didžiųjų savivaldybių vadovai, nes byra ir kai kurie savivaldybių darnios plėtros planai, infrastruktūros sutvarkymo projektai. Ir tai – dvidešimt penkerius metus vykstančios žemės reformos pasekmė.
Bet palikime verslininkus nuošaly. Juk dažno akyse jie yra tie, kurie patys apgaudinėja ir iš to pasipelno. Pažiūrėkime, kaip NŽT vykdoma žemės reforma paliečia kitus. Ir čia nuskriaustųjų bus „n“ kartų daugiau. Pirmiausia pažiūrėkime į visuomenę. Dėl galimybės turėtą žemės sklypą arba jo dalį perkelti iš vienos vietovės į kitą teisėta vienų žemė atsidūrė kitų rankose, atsirado daugybė apsukrių savininkų, kurie sklypus persikėlė net ir po kelis kartus. Dešimtys laimingųjų, bet keli tūkstančiai nuskriaustųjų.
Yra ir kita medalio pusė – viešasis sektorius, kitaip tariant, savivaldybės. Tokia žemės reforma, kokia vykdoma, viešajam sektoriui yra labai ydinga. Visiškai neatsižvelgta į miestų plėtros planus, neatsižvelgta į planuojamus stambius infrastruktūros projektus. Apie rezultatą nemažai rašyta daugelyje žiniasklaidos priemonių – bylinėjamasi dėl žemės išpirkimo didmiesčių aplinkkeliams, tarptautiniams automobilių ir geležinkelio keliams. NŽT ne kartą pasistengė grąžinti sklypus tose vietose, kuriose jau prieš keliolika ar keliasdešimt metų buvo numatyta įgyvendinti svarbius infrastruktūrinius projektus.
Šitaip viena valdžios institucija suteikia didelį galvos skausmą kitoms valdžios institucijoms. NŽT aklai, net nepasigilinusi į miestų plėtros planus, suformuoja sklypus ir juos grąžina kaip buvusią nuosavybę, o savivaldybės gaišta laiką derybose dėl tų sklypų išpirkimo. Gerai, jeigu pavyksta greitai susitarti, ir sklypai išperkami visuomenės poreikiams, žinoma, už tos pačios visuomenės pinigus. Be to, darbo gauna teismai, kitos institucijos.
Įdomu, ar NŽT nepasidomėjo kitu galimu sprendimų keliu, t.y. paprasčiausiai iš karto sumokėti kompensaciją už turėtą sklypą? Ar baiminamasi, kad tuomet darbo pristigs kitų institucijų klerkams? O gal reikia kelti klausimą, ar iš tiesų NŽT, kuri pavaldi Žemės ūkio ministerijai, yra būtent ta institucija, kuri turėtų turėti didžiausią įtaką miestų plėtrą? Darniai planuoti miestų teritorijas juk ne tas pats, kas raikyti žemės ūkio paskirties sklypus pagal žemės derlingumą. Urbanistai, manau, nedvejodami pritartų, kad jie turi spręsti plėtrai skirtus klausimus. Tačiau Lietuvoje plėtros planavimas yra savivaldybių funkcija, tik žemę valdo NŽT. Kai viskas taip išskaidyta, nei viena, nei kita pusė nejaučia visos atsakomybės už stringančius projektus, sustojusias statybas, nebaigtas tiesti ir blokais užtvertas gatves. Savivaldybės į pastabas gali ramiausiai atsakyti, jog netvarko su žeme susijusių reikalų, o NŽT savo ruožtu atrėžia, kad ji neplanuoja miestų.
Yra dar viena institucija, kuri galėtų įsikišti – Aplinkos ministerija. Tačiau paklaustas apie tokią situaciją, šios ministerijos Teritorijų planavimo, urbanistikos ir architektūros departamento direktorius Marius Narmontas yra kategoriškas – kai yra kelios auklės, vaikas lieka be galvos. NŽT šiandien turi visas galias formuoti sklypus, todėl jai visiškai nesvarbūs planavimo dokumentai. Sklypai suformuojami net neatsiklausus savivaldybių. Išeina taip, kad NŽT valdo valstybės žemę, bet neturi jokių plėtros planų. Jeigu taip, tai išeitų, kad sklypus formuoti gali bet kuri institucija, netgi Valstybinė vaistų kontrolės komisija – plėtros klausimai juk nesvarbūs!
Rožinė urbanistų svajonė – visi su plėtra susiję klausimai, taip pat ir žemės, būtų sprendžiami miestų planuotojų. Šių dienų žodžiais tariant – profesionalų. Šie tuomet galėtų labai aiškiai numatyti, kur bus žaliosios zonos, kur bus plėtojama gyvenamoji statyba, kur tiesti gatvę, kur kloti inžinerinius tinklus. Dabar neva taip ir daroma, tačiau viskas susijaukia, kuomet privalu bemaž dėl kiekvieno judesio atsiklausti NŽT. Pastarosios specialistai, žinoma, parašo reikiamus raštus, pavyzdžiui: „Leidžiama nutiesti inžinerinius tinklus per valstybinę žemę“. Nors jiems visai nesvarbu, kokie tie tinklai, kokią jie turi perspektyvą, ar tikrai tie tinklai reikalingi. Nesvarbu ir tai, kad žemė, kaip buvusi nuosavybė, grąžinama privatiems asmenims miesto parke ar kitoje žaliojoje zonoje, ir dėl to atsiranda begalė problemų savivaldybėms ar plėtros projektus pasitvirtinusiems verslininkams.
Daug dėta vilčių, kad žemėtvarkos procedūras bus lengviau tvarkyti priėmus Teritorijų planavimo įstatymą. Tačiau viltys nepasiteisino – valstybinės institucijos nemėgina kalbėtis ir aiškintis svarbių klausimų, o NŽT net nemėgina suvokti žemėtvarkos įtakos urbanistikai.
Gal NŽT ir Aplinkos ministerija susipykusios? M. Narmontas sako, kad ne. Pasirodo, ne. Tiesiog kardinaliai skiriasi požiūris į žemę: vienai pusei norėtųsi rūpintis urbanistika, kitai svarbu, kad žemė būtų tik žemės ūkio paskirties. Dėl to buvusiems savininkams grąžinami sklypai, kuriuose jau suformuotos miestų žaliosios erdvės, prieš tai numatytos detaliuosiuose planuose, kurie aptarti su visuomene. Dar įdomiau, kad grąžinamų tokių sklypų paskirtis – žemės ūkio. Nebūtų nieko stebėtina, jei įkvėpti praūžusių rinkimų sklypus atgavę savininkai vidury miesto ims arti sėti, akėti. Nesvarbu, kad pažeidžiamas visuomenės interesas turėti šalia namų parką. Nesvarbu, kad NŽT neturi jokios pareigos leisti tiesti gatvę, leisti NT plėtotojams jungtis prie tinklų.
Prieš kurį laiką Didžioji Britanija pateikė 12 tomų tyrimo ataskaitą apie invaziją į Iraką, kurioje tiksliai įvardinta, kiek šaliai tai kainavo. Įdomu, ar galima tikėtis, kad Lietuvoje bus parengta išsami ataskaita apie tai, kiek jau kainavo vykdoma žemės reforma: kiek išmokėta piniginių kompensacijų, kiek žmonių gali džiaugtis atkurta nuosavybe, kiek dar reikia žemės, norint grąžinti ją buvusiems savininkams, kokia žala padaryta miestų plėtrai ir pan.
O gal atlikus tokią analizę paaiškės, kad žemės grąžinta kur kas daugiau, nei jos turėjo buvę savininkai, neskaičiuojant piniginių kompensacijų? Visiškai įmanomas scenarijus.
Tarptautinė praktika rodo, kad laimingiausios yra tos šalys, kuriose tinkamai sutvarkyta urbanistika ir infrastruktūra. Lieka tikėtis, kad viską galima ištaisyti. Tačiau tas „viskas“ kuo toliau, tuo labiau gali brangti.
