Komentaro autorius – Donatas Kilikevičius, COBALT advokatų kontora

Nepaisant geopolitinės situacijos, energetikos kainų krizės, infliacijos ir išsipūtusių palūkanų normų, naujai statomo gyvenamojo būsto rinkoje kainų korekcija nėra stebima. Dėl to vartotojui savas būstas palengva tampa vis sunkiau pasiekiama prabanga.

Aukštos medžiagų, darbų, įrenginių, kuro kainos ir kitų veiksnių rinkinys vis dar veikia nekilnojamojo turto (NT) rinkos tendencijas. Pirmaisiais 2023 metų ketvirčiais valstybės ekonominė „nuotaika“ bei perspektyvos buvo gana pozityvios. Nepaisant drastiškai išaugusių EURIBOR palūkanų normų, nei verslas, nei individualūs statytojai savo planų reikšmingai nekeitė. Bankai pradėjo šiek tiek atidžiau bei griežčiau vertinti pirkėjų gebėjimą mokėti įmokas, bet stagnacijos ženklų NT sektoriuje nebuvo.  

Pastaruoju metu situacija keičiasi. Vis dažniau girdima nuogąstavimų, kad minėti nepalankūs veiksniai bei patiriama infliacija reikšmingai sumažins gyventojų perkamąją galią. Dėl to Lietuvos NT rinka gali pradėti mažinti apsukas. Tačiau šiuos aspektus palikime nagrinėti ekonomikos srities profesionalams.

Milžinišką įtaką tiek verslui, tiek galutiniam vartotojui turi įstatymų leidėjo sprendimai. Prieš priimant bet kurį teisės aktą, jo potencialus poveikis yra prognozuojamas ir vertinamas, tačiau tik teoriškai. Praktinis teisinių pokyčių efektas stebimas tik jiems įsigaliojus – tik tada galima pamatyti, ar pasiektas planuotas efektas. Pabandykime panagrinėti keletui teisinių reikalavimų keltus lūkesčius ir jų realųjį efektą.  

Infrastruktūros mokestis 

Prieš porą metų įsigaliojo LR savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas. Jis taikomas visiems fiziniams ar juridiniams asmenims, planuojantiems statyti (rekonstruoti didinant plotą) individualius gyvenamuosius namus ar kitus NT objektus.

Pagal šį įstatymą statytojui atsiranda nauja prievolė – mokestis infrastruktūros plėtrai. Priklausomai nuo konkrečios savivaldybės, jis gali siekti iki 50 Eur už kvadratinį metrą (pvz., Vilniaus miesto savivaldybėje statant daugiabutį namą neprioritetinėse urbanizavimo zonose). Įstatymų leidėjas tokį mokestį aiškina kaip sąlygų suvienodinimą verslui, nes iki tol pirmam į urbanizuojamą teritoriją atėjusiam statytojui tekdavo didžiausia dalis infrastruktūros įrengimo kaštų.

Nors minėtas mokestis atrodo savalaikis ir proporcingas, prognozuotas efektas nestebimas. Nepaisant fakto, kad mokestis padidino savivaldybių finansines galimybes, šios, kaip ir iki mokesčio įsigaliojimo, infrastuktūrą įrengia pagal savo finansines galimybes. Kitaip tariant, šio mokesčio rinkimas negarantuoja, kad prie įsigyto būsto bus išasfaltuotas keliukas ar įrengtas apšvietimas. Galiausiai mokesčio našta proporcingai nugula ant vartotojo pečių.  

Neabejotina, kad tokie valstybės sprendimai didina potencialių statybų kaštus, mažina vartotojų perkamąją galią bei tampa tam tikru saugikliu dėl NT burbulo sprogimo. Juolab kad minėta tvarka įveda tam tikrą fiskalinę drausmę, stabilumą bei atveria didesnes finansines galimybes savivaldybėms tobulinti inžinerinę infrastruktūrą.

Nors iš pirmo žvilgsnio minėta tvarka paprasta, tačiau ją taikant verslas neretai susiduria su įvairiais sunkumais. Pavyzdžiui, neaišku, kokios apimties infrastruktūros projektą yra reikalinga rengti, atskirose savivaldybėse susiklostė skirtingos praktikos, mokesčio taikymo interpretacijos ir panašiai. Todėl, prieš vystant NT projektus, tenka detaliai vertinti patirtinus kaštus, rizikas. Ypač tai aktualu pasirašant susitarimus dėl turto įsigijimo, dar prieš potencialių statybų pradžią.

Inspekcijos funkcijų perdavimas 

Kitas papildomo aptarimo vertas įstatymo leidėjo „įsikišimas“ į NT rinką – dalies funkcijų, kurias vykdė statybų inspekcijos specialistai, perdavimas privatiems subjektams.  

Iki 2022 m. gegužės 1 d. pažymas, patvirtinančias, kad statinio statyboje nebuvo nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių, išduodavo Valstybinės teritorijų planavimo ir statybų inspekcijos specialistai. Tačiau dabar tokias paslaugas teikia privatūs verslo subjektai – statinio (dalies) ekspertizės rangovai.

Priešingai nei aukščiau aptartu atveju, įgyvendinus šiuos pakeitimus valstybės biudžeto įplaukos ne padidėjo, o atvirkščiai, sumažėjo. Iki tol statytojas už minėtą pažymą mokėdavo 35 Eur dydžio rinkliavą. Viešojoje erdvėje matoma daugybė nusiskundimų, kad dabar už analogišką privataus subjekto pažymą gali tekti susimokėti net iki 2000 Eur. Bendroje individualaus namo ar kotedžo statybų sąmatoje tai – reikšminga suma, kuri nugula ant galutinio pirkėjo pečių.

Priešingai nei infrastruktūros mokesčio atveju, realios šio pokyčio naudos gavėjai yra tik tokias pažymas išduodantys ekspertai. Nei valstybė, nei statytojas, nei vartotojas jokios naudos po inspekcijos funkcijų perleidimo negauna. Statybų inspekcija aiškina, kad tokių pakeitimų reikėjo siekiant mažinti darbuotojų krūvį, perduoti dalį funkcijų privatiems ekspertams, užkirsti kelius korupcijai. Tačiau toks paaiškinimas galimai kelia daugiau klausimų nei atsakymų. 

Individualių bei sublokuotų gyvenamųjų namų, kotedžų statytojams tokie pakeitimai netikėtai išaugino išlaidas ir komplikavo prisiimtų įsipareigojimų vykdymą jau ir taip išaugusios žaliavų bei darbų kainos, infliacijos fone. Akivaizdu, kad buvusią 35 Eur rinkliavą pabranginus du–tris kartus inspekcija būtų įgijusi finansinius išteklius samdyti daugiau personalo, tačiau buvo priimtas funkcijų „perdavimo“ sprendimas.  

Šiuo metu planuojamuose (naujuose) projektuose pažymos išdavimas jau įtraukiamas į galutinio pasiūlymo kainą, tačiau statybos yra tęstinis procesas, tad tikrai bus atvejų kai dėl įvairių aplinkybių statytojams taps sudėtinga laikytis sudarytų rangos sutarčių. Susiklosčiusi geopolitinė bei rinkos situacija aiškiai signalizavo verslui skirti daugiau dėmesio sudaromų sutarčių turiniui, kainos peržiūrėjimo galimybėms, nuo rinkos sąlygų priklausantiems saugikliams.

Mūsų nuomone, teisiškai tvarkingai ir apgalvotai sudaryta sutartis saugo abiejų šalių interesus. Verslas turi tam tikras garantijas dėl nuostolių išvengimo, o vartotojai tokiu būdu gali būti apsaugomi nuo nesąžiningų vystytojų, kurie neretai renkasi sumokėti sutartyje nustatytą baudą (dažnai nedidelę), bet turtą kur kas brangiau parduoti kitam pirkėjui.

Objektų baigtumo reikalavimas

Dar vienas didelį susidomėjimą sukėlęs teisės akto pakeitimas – reikalavimas, kad parduodamo gyvenamosios paskirties NT objekto baigtumas būtų 100 procentų.  

Nors apie šį pakeitimą jau kalbama bent pusmetį ir jis įsigalios tik 2024 m. sausio 1 d., tačiau kaip jau minėjome, statybos yra ilgas, tęstinis procesas. Dėl to ir šis pakeitimas paveiks šiuo metu projektuojamas, vykdomas ar nespėtas užbaigti statybas. Įstatymų leidėjas, susidūręs su įžūliais piktnaudžiavimo atvejais (pvz. „Gelvonų terasos“ statybų atvejis) nutarė eiti radikaliausiu keliu. Vietoj procedūrų su konkrečiais, galimai teisės aktus pažeidusiais asmenimis ar įmonėmis, buvo priimtas sprendimas įpareigoti visus NT vystytojus registruoti 100 proc. objekto baigtumą ir tik tada leisti sudaryti notarinę patalpų (pvz., buto) pirkimo-pardavimo sutartį.

Viešojoje erdvėje tokiu sprendimu piktinosi ne tik NT vystytojai, kuriems tai lems papildomus laiko bei finansinius kaštus, bet ir potencialūs būtų pirkėjai. Pastarieji nuogąstauja, kad pasiūloje bus tik visiškai įrengti būstai su nudažytomis sienomis, suklijuotomis plytelėmis, sumontuota buitine technika. Nors tokie reikalavimai neretai vadinami absurdiškais, tačiau jeigu statinio statybos projekte bus nurodoma, kad patalpų apdaila atliekama pilna apimtimi, rangovas privalės ne tik paruošti patalpą galutinei apdailai, bet ir ją atlikti.  

Siekiant išvengti tokių situacijų tenka skirti papildomai laiko bei lėšų statybos projekto peržiūrai, komunikacijai su projektuotoju, šiam aiškiai nurodant, kad 100 proc. baigtumu bus laikomas patalpos galutinis paruošimas apdailai (pvz., sienų gruntavimas prieš dažymą), o ne pats galutinės apdailos procesas (pvz., dažymas). Taip pat svarbu paminėti, kad nauji pakeitimai nenaikina galimybės sudaryti preliminarius susitarimus su pardavėjais, tačiau galutinis sandoris bus galimas tik NT objekte įregistravus 100 proc. baigtumą. 

Tai – tik keli teisiniai aspektai, darantys įtaką vystomiems NT projektams, todėl visais atvejais siūlome vadovautis ne tik nusistovėjusia verslo praktika ar ekonomistų prognozėmis, bet ir analizuoti įstatyminę bazę, potencialius teisės aktų projektus bei, esant poreikiui, kreiptis konsultacijai.