Prasidėjus 2024 metams įsigaliojo vienas svarbiausių Statybos įstatymo pakeitimų, susijusių su naujų būstų įsigijimu bei gyvenamųjų pastatų statybos užbaigimu. Nuo 2024 m. sausio 1 dienos naują būstą bus galima įsigyti tik visiškai baigtame statyti pastate. Tačiau ką tiksliai tai reiškia ir ką turėtų žinoti tiek naują būstą įsigyti besiruošiantys pirkėjai, tiek NT vystytojai?
Svarbiausius Statybų įstatymo pakeitimų akcentus, kurie aktualūs pirkėjams ir pardavėjams, aiškina advokatų kontoros GLIMSTEDT teisininkas, advokato padėjėjas Justas Sadaunykas.
100 proc. pastato baigtumas nereiškia būsto įrengimo „iki raktų“
Pagal Statybos įstatymą pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą. Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas. Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą. Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos projektą, pastato baigtumas yra 100 proc.
Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan. Kaip minėta, svarbų vaidmenį turi pastato projektas, kadangi šiuo metu galiojantys teisės aktai nenustato privalomų reikalavimų pastato projekte numatyti iki galo atliktų būsto apdailos darbų. Kitaip tariant, pastatas galės būti laikomas užbaigtu 100 proc. ir neatlikus kai kurių įrengimo (apdailos) darbų kiekvienuose butuose atskirai, jei tokie darbai nebus numatyti pagal teisės aktų reikalavimus parengtame pastato projekte.
Naujojo būsto pirkėjams nevertėtų nerimauti dėl to, jog jie norėdami įgyvendinti individualų interjero dizaino projektą bus privesti perdažyti sienas, keisti išklijuotas plyteles, grindų dangą ir pan. Jei pastato projekte tokie apdailos darbai nebus numatyti, būstai ir toliau galės būti parduodami su vadinamąja daline apdaila, o pirkėjai tikrai galės įgyvendinti savo svajonių interjero projektą be papildomų sunkumų. Todėl renkantis naująjį būstą, ypač ankstyvojoje NT projekto stadijoje, rekomenduojama atidžiau susipažinti su pastato projektu ir jame nustatytu įrengimo (apdailos) lygiu atskiruose butuose ar bent jau šios informacijos pasiklausti vystytojo.
Visiško baigtumo reikalavimas taikomas ne visiems naujiems būstams
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas bus taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpoms (butams), esantiems trijų ar daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, taip pat gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose, akcentuojama įmonės pranešime spaudai. Be to, minėtos nuostatos bus taikomos ne tik šių objektų naujai statybai, tačiau ir rekonstrukcijai. Taigi Statybos įstatymo pakeitimai didžiąja dalimi palies naujų daugiabučių bei butų juose pirkėjus ir vystytojus.
100 proc. pastato baigtumo reikalavimas nebus privalomas vieno ar dviejų butų gyvenamiesiems pastatams, t. y. dažnai jaunų šeimų pamėgtiems vieno ar dviejų butų (sublokuotiems) gyvenamiesiems namams. Tačiau minėtas reikalavimas nebus privalomas tik tuo atveju, jei statytojas ar kiti susiję asmenys nebus sudarę savivaldybės infrastruktūros plėtros sutarties.
Be to, aptariamas reikalavimas taip pat nebus taikomas negyvenamosios paskirties patalpoms – vis labiau populiarėjantiems loftams, kūrybinėms dirbtuvėms, poilsio ar viešbučių paskirties pastatams (patalpoms).
Preliminariosios sutartys ir toliau galės būti sudaromos, tačiau atsiranda papildomų rizikų
Ne mažiau svarbus aspektas yra tai, jog reikalavimas pirkti ir parduoti gyvenamąsias patalpas (butus) 100 proc. baigtame statyti pastate bus taikomas tik notariniams sandoriams, t. y. pagrindinėms pirkimo–pardavimo sutartims. Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos. Todėl, kaip praktikoje buvo įprasta, pirkėjai ir toliau galės rinktis sau patinkantį būstą iš vystytojų siūlomų NT projektų bei sudaryti preliminariąsias sutartis ankstyvojoje NT projekto stadijoje (neužbaigus statybos), tačiau būtina įsivertinti papildomai atsirandančias rizikas.
Natūralu, jog pirkėjai siekia kuo greičiau įsirengti naująjį būstą ir mėgautis naujaisiais savo namais, todėl įrengimo darbus neretai pradeda iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo. Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą. Vystytojui tapus nemokiam (bankrutavus), kilus ginčų dėl statybą leidžiančio dokumento ar net jį panaikinus, atsiradus galimiems teritorijų planavimo reikalavimų pažeidimams ar kitoms kliūtims užbaigti statybą, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu pagal preliminariąją sutartį, tačiau ir patirtomis išlaidomis būstui įsirengti, kadangi pirkėjas jau būtų patyręs nemenkas išlaidas, tačiau nuosavybės teisės į būstą dar nebūtų įgijęs.
Įstatymų leidėjas, priėmęs aptariamą Statybos įstatymo pakeitimą, siekė didesnės būsto pirkėjų apsaugos ir, tikėtina, daugiau atsakomybės iš NT vystytojų. Tačiau abejotina, ar pastato 100 proc. baigtumo reikalavimas iš esmės prisidės prie didesnės pirkėjų apsaugos. Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc. pastato baigtumo po preliminariosios sutarties sudarymo.
