Lietuvoje lyderiaujančios pastatų eksploatacijos paslaugas teikiančios įmonės geriausius šios srities specialistus tiesiog graibsto. Neretai pažymima, kad šių specialistų mūsų šalyje vis dar trūksta, o statybos sektoriui profesionalus ruošiančios šalies aukštosios mokyklos sulaukia kritikos, jog ne visuomet spėja žengti koja kojon su sparčiai tobulėjančiomis technologijomis.
Apie didelį potencialą turinčios srities subtilybes pasakoja SBA verslo grupei priklausančios bendrovės „Urban Inventors“ eksploatacijos vadovas Virgilijus Byla.
Kokias funkcijas atlieka pastatų eksploatacijos specialistas?
Mano, kaip eksploatacijos vadovo, pagrindinės užduotys yra organizuoti efektyvią ir sklandžią verslo centrų sistemų priežiūrą ir aptarnaujančių įmonių darbus (inžinerinių sistemų valdymo bendrovių, valymo įmonių, apsaugos kompanijų ir kt.). Taip pat užtikrinti sklandų biurų pastatų ir patalpų funkcionavimą, kad pastatai, aplinkos infrastruktūra, inventorius, įranga, inžineriniai tinklai, darbo priemonės būtų tinkamai naudojami, laikantis visų statybos techninių ir norminių reikalavimų. O jei trumpiau – tai pastato naudos nuomininkams didinimas ir išlaikymo išlaidų mažinimas.
Esu atsakingas iš viso už šešis biurų pastatus, kurių bendras plotas sudaro 55 000 kv. metrų. Vilniuje tai „Green Hall“ verslo slėnyje esantys 3 verslo centrai „Green Hall 1“, „Green Hall 2“ „Green Hall 3“, taip pat Kaune šalia Vienybės a. esančio verslo centro BLC du pastatai ir Neries pakrantėje įsikūręs „Kauno dokas“. Visus šiuos verslo centrus plėtoja SBA bendrovės „Urban Inventors“ ir „Capitalica Asset Management“.
Kaip, Jūsų akimis, Lietuvoje keičiasi požiūris į pastatų eksploataciją? Kokią problematiką įžvelgiate? Ar manote, kad pastatų eksploatacija taps vis aktualesnė?
Pastaraisiais metais komercinio nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje sparčiai augo ir tebeauga. Nekilnojamojo turto objektų konstrukciniai sprendimai, inžinerinės sistemos ir įranga tapo tokie sudėtingi, kad reikalauja itin profesionalios priežiūros ir nemažų investicijų. Todėl pastatų ūkio valdymas tampa atskira veiklos sritimi, kuri užtikrina tinkamą biuro patalpų įrengimą, eksploataciją, pritaikymą nuomininko poreikiams ir sukuria komfortiškas sąlygas darbuotojams. Pastatų priežiūros sistemoms tobulėjant ir tampant vis labiau išmanesnėmis, augant žmonių poreikiams, keliami didesni reikalavimai ir pastatų priežiūrai. Ji tampa daugiafunkciu pastato valdymu, apimančiu įvairias veiklas. Sujungiamos paslaugos, susijusios su pastato priežiūra ir komfortiškų sąlygų užtikrinimu čia dirbančiam žmogui. Taip siekiama pagerinti darbo aplinką ir padidinti darbuotojų veiklos efektyvumą, jų produktyvumą.
Kokią naudą BMS teikia pastato valdytojui ir juo besinaudojantiems žmonėms?
Pastatų valdymo sistemos BMS sprendiniai apima energijos išteklių, energijos paskirstymo, liftų, šildymo, vėdinimo, gaisro, įeigos, pastato valdymo ir kitą kontrolę. Pastatų eksploatacijos sistemos, efektyvus energijos naudojimas šiais laikais valdomas išmaniaisiais kontrolės metodais. Tinkamai sureguliuota pastatų valdymo sistema leidžia ne tik gerokai sumažinti energijos sunaudojimą ir generavimo nuostolius, bet ir užtikrinti didesnį komfortą mūsų nuomininkams, kurie norimą mikroklimatą gali užsitikrinti atskirose patalpose – susitikimų kambariuose, kabinetuose: temperatūrą, oro drėgnumą, oro kokybę ir apšvietimą. Naudodamiesi BMS galime stebėti, analizuoti ir reguliuoti visų sistemų darbo parametrus pagal poreikį nuotoliniu būdu 24 val. per parą. Pavyzdžiui, jei biure dirbama įprastas darbo valandas, išėjus žmonėms temperatūra automatiškai sumažinama, nebereikia tokio intensyvaus vėsinimo ar šildymo, taupoma elektra. Prieš prasidedant darbo dienai, automatinės sistemos užtikrina, kad atėjęs į darbą žmogus biure iškart jaustųsi komfortiškai.
Ar Lietuvoje juntamas pastatų eksploatacijos specialistų trūkumas?
Geri specialistai graibstomi ir nesvarbu, kokios srities jie būtų, – ar eksploatacijos ekspertas, ar programuotojas, ar finansininkas. Pastaraisiais metais Lietuvoje ypač suaktyvėjo biurų rinka: statoma daugybė verslo centrų, juose kuriasi itin aukštus reikalavimus keliančios tarptautinės kompanijos, paslaugų centrai. Kai kurios, kaip ir Lietuvos IT bendrovės, dirba nepertraukiamai 24 val. per parą, todėl būtina užtikrinti saugų ir nuolatinį interneto ryšį, biuro sistemų veiklą visą parą. Tinkama pastato priežiūra užtikrina jame dirbančių nuomininkų pasitenkinimą ir efektyvų darbą be trikdžių, todėl profesionalus eksploatacijos specialistas verslo centre yra aukso vertės.
Ką manote apie šių specialistų parengimą Lietuvos aukštosiose mokyklose? Kur Jūs pats išmokote šio darbo subtilybių?
Man neteko girdėti, kad šalies aukštosiose mokyklose būtų rengiami konkrečiai pastatų priežiūros specialistai. Padrikai žinių apie pastatų priežiūrą, matyt, gauna inžinerinių specialybių studentai. Tačiau sparčiai augant biurų, kitų komercinių pastatų rinkai, taip pat gyvenamajai statybai, apie tokių specialistų rengimą vertėtų rimtai pagalvoti, nes pastatų priežiūros sistemos tampa sudėtingesnės ir jas prižiūrėti jau seniai nebeužtenka vien tik ūkvedžio. Reikia nuolat kelti kvalifikaciją ir domėtis naujausiomis technologijomis, kurios įdiegiamos moderniuose verslo centruose.
Pavyzdžiui, šešiuose mano prižiūrimuose verslo centrų pastatuose naudojamos skirtingos sistemos, kurias reikia gana gerai išmanyti. Tarkime, „Green Hall“ verslo slėnyje naudojama geoterminė energija, „Kauno dokas“ vienintelis Lietuvoje verslo centras, vėsinamas upės vandeniu. Kuo naujesnis pastatas, tuo naudojamos technologijos modernesnės ir su jomis reikia mokėti dirbti bei išnaudoti visas jų suteikiamas galimybes, kad nuomininkai biurų pastate jaustųsi komfortiškai.
Mano paties išsilavinimas yra pedagoginis, tačiau pastatų priežiūros žinių ir subtilybių įgijau per praktiką ir patirtį, taip pat keldamas kvalifikaciją įvairiuose kursuose.
Ko pastatų statytojai ir valdytojai galėtų pasimokyti iš gerųjų pavyzdžių užsienyje?
Pastatų ūkio valdymo sistemos ir įranga, ypač jei kalbame apie A klasės verslo centrus, Lietuvoje ir užsienyje jau nesiskiria. O kai kurių plėtotojų Lietuvoje naudojamos technologijos yra itin pažangios ir dar retai naudojamos eksploatuojant verslo centrus užsienyje. Jei tarptautinė kompanija svarsto galimybes įkurti naują padalinį ir renkasi iš kelių šalių, vienas pagrindinių argumentų yra būsimas biuras. Todėl mes Lietuvoje konkuruojame ne tik tarpusavyje, bet ir su užsienio plėtotojais. O tai, kad tarptautinės kompanijos kuriasi Lietuvoje, rodo, jog turime ko pamokyti ir užsieniečius.
Kiek turi išmanyti pastatų valdytojas?
Aš turiu išmanyti pakankamai, kad galėčiau pasiekti geriausius pastato eksploatacijos rezultatus, sukurti tinkamiausias sąlygas darbui prižiūrimuose biuruose, greitai identifikuoti problemas, rasti galimus sprendimo būdus. Tačiau iki mažiausių smulkmenų ir subtilybių sistemų darbą vis dėlto geriausiai išmano jas diegiančios bendrovės. Todėl daugumai darbų atlikti kviečiame jų specialistus. Tai susiję ir su įrangos garantine priežiūra, ir su tinkamu naudojimu.
[su_note note_color=”#fbfbf9″ radius=”6″]Straipsnis paskelbtas žurnale „SA.lt“ (Statyba ir architektūra) | 2020 spalis
Norite žurnalo tiesiai į namus ar biurą?
[/su_note] [prenumerata mailpoet_form_id=”7″ bg_color=”#b1cbd9″ image_url=”https://sa.lt/wp-content/uploads/2022/01/kranas.png” intro_text=”Svarbiausios” white_text=”statybų, NT, inžinerijos” outro_text=”naujienos – nepraleiskite!”]
