2016 metų birželio 30 dieną Seimas priėmė Statybos įstatymo pakeitimus, kurie įsigalios jau 2017 metų sausio 1-ąją. Įstatymo priėmimas vyko svarstant kiekvieną straipsnį atskirai, diskusijų nebuvo, įstatymo priėmimas truko tik valandą laiko.
Kuomet dar 2015 metais Aplinkos ministerija pateikė Statybos įstatymo pakeitimo projektą, siūlomi pakeitimai sukėlė daug diskusijų. Buvo žadama, kad bus sumažinta administracinė našta verslui, sumažintas institucijų, kurios dalyvauja išduodant statybą leidžiančius dokumentus, skaičius, bus sutrumpinti statybą leidžiančių dokumentų terminai.
Be redakcinio pobūdžio ir kitų neesminių pakeitimų, galima būtų išskirti pagrindinius 11 pakeitimų:
– garantinio laikotarpio garantiją teiks ne tik projektuotojas, rangovas ir techninis prižiūrėtojas, tačiau ir statinio projekto ekspertizės rangovas. Tikimasi, kad šis pakeitimas užtikrins tai, kad statinių projektų ekspertizės bus atliekamos šiek tiek atsakingiau;
– įvesta rangovo prievolė pateikti užsakovui dokumentą, kuriuo trejų metų laikotarpiui būtų pateikiamas garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymo užtikrinimas, ne mažesne nei 5 proc. verte nuo statinio statybos vertės. Tai pakankamai lengvai pritaikoma nuostata, jei statinys yra statomas vieno generalinio rangovo generalinės rangos būdu, tačiau pati įstatymo formuluotė yra ydinga, nepritaikyta galimiems kitiems statybos modeliams, pvz., jei samdomi keli rangovai ir dalis darbų atliekama mišriu būdu. Nuo kokios vertės ir kokie rangovai turi pateikti garantijas tokiu atveju? Juk būtų visiškai nelogiška, kad objekte dirbant keliolikai rangovų, kiekvienas iš jų pateiktų po garantiją visai statinio statybos vertei. Tikėtina, kad iš tokių rangovų bus reikalaujama pateikti užtikrinimus nuo savo atliktų darbų vertės, tačiau įstatymas reikalauja pateikti garantiją nuo visos statinio vertės. Tokios neišbaigtos nuostatos tik dar kartą įrodo, kad įstatymo projektas nebuvo pakankamai išdiskutuotas. Tikėtina, kad šį ir kitus netikslumus bus bandoma spręsti poįstatyminiu lygmeniu, detalizuojant įstatymo nuostatas statybos techniniuose reglamentuose. Tačiau gali atsitikti ir taip, kad dar net neįsigaliojusį įstatymą jau bus bandoma taisyti.
– Atsirado nauja sąvoka – Nekilnojamojo turto vystytojas. Tai asmuo, kuris formuoja sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda. Atitinkamai ir vystytojas turi pateikti analogišką užtikrinimą kaip ir rangovas statinio (jo dalies) įgijėjui dėl garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymo. Įstatyme pateikta vystytojo sąvoka nėra visiškai aiški. Pagal dabartinę formuluotę prie vystytojų nebūtų priskiriami asmenys, kurie įsigyja jau suformuotus sklypus, bet juose stato daugiabučius ir parduoda juos butų pirkėjams. Tad tikėtina, kad dalis nekilnojamojo turto vystytojų bandys įrodinėti, kad jie negali būti laikomi vystytojais Statybos įstatymo prasme ir jiems neatsiranda prievolė pateikti minėto užtikrinimo.
Todėl nereikia nustebti, jei įstatymo atitinkamos nuostatos netrukus bus taisomos, o iki tol, kol įstatymas bus pataisytas, reikės laukti teismų išaiškinimų, kas vis tik yra laikytinas vystytoju, o ko vystytoju laikyti negalima. Vertinant teismų praktikos tendencijas, tikėtina, kad teismai gins statinių ir patalpų pirkėjus, ir vystytojais gali būti pradėtas laikyti platus asmenų ratas, tai yra asmenys, kurie užsako statybas, kas ir atitiktų faktinę situaciją.
– Prie statinio architektūros įvedama abstrakti vertinamojo pobūdžio kategorija, reikalaujanti, kad statinio architektūra turi būti tokia, kad architektūriniai sprendiniai sudarytų darnią, bendrą visumą. Vadovaujantis šia nuostata bet kurio statinio projektas gali būti atmetamas ir nederinamas. Tokios nuostatos atsiradimas įstatyme nesiderina su pliuralistinės ir demokratinės visuomenės pamatinėmis vertybėmis. Galbūt ką nors ir įtikino tai, kad minėta nuostata padės užtikrinti architektūros kokybę, tačiau labiau tikėtina, jog ši nuostata gali būti naudojama pridengti atsakingam specialistui neįtikusių projektų atmetimą.
– Įtvirtinamas draudimas projekto ekspertizę pavesti organizuoti projektuotojui. Tai sveikintinas pakeitimas, nes susiklosčiusi praktika buvo ydinga – ekspertizės paskirtis įvertinti parengtą projektą ir projektą ekspertuojantis asmuo privalo veikti bešališkai, negali būti veikiamas statinio projektuotojo.
– Specialieji paveldosaugos ir saugomų teritorijų reikalavimai statinio projektavimui bus išduodami per savivaldybę, kuri taip pat išduos ir specialiuosius architektūros reikalavimus statinio projektavimui. Kilusius ginčus dėl tokių reikalavimų (ne)išdavimo spręs speciali savivaldybėje sudaryta komisija, kuri klausimo svarstymą, jei tam būtų poreikis, galės perduoti aplinkos ir kultūros ministrų sudarytai komisijai. Jau keletą metų buvo diskutuojama dėl tokios komisijos įsteigimo tikslingumo. Tai turėtų sumažinti ginčų, perkeliamų į teismus, skaičių, taip pat turėtų užtikrinti spartesnį specialiųjų reikalavimų projektavimui išdavimą.
Kita vertus, labai daug priklauso nuo tokios komisijos sudėties, jos darbo principų. Tokia komisija gali Lietuvą gražinti į „blokiukų“ laikus, kai leidžiami tik vieno standarto ar tipo statiniai, arba tikrai, pagaliau bus sumažinta ginčų dėl statinių architektūros, ypatingai kalbant apie statinių statybą „jautriose“ teritorijose – kultūros paveldo vietovėse (pvz., Vilniaus senamiestis), saugomose teritorijose (pvz.,Verkių, Pavilnių regioniniai parkai, Trakų istorinis nacionalinis parkas ir pan.), kur dažnai kyla ginčų dėl to, kokia architektūra yra tinkama tokiose vietose.
– Statytojui suvaržoma teisė pasirinkti paslaugų teikėją (inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų savininką ar naudotoją). Pasirinkimo galimybė egzistuos tik tuo atveju, jei tik tokia galimybė bus numatyta teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose.
– Įvedamas prisijungimo sąlygų ir išduotų reikalavimų galiojimo terminas – 5 metai. Primintina, kad iki 2010 metų reformos projektavimo sąlygų sąvado terminas buvo 3 metai, o šį terminą panaikinus kiekvienas prisijungimo sąlygas išduodantis subjektas nustatydavo savo terminą išduodamoms sąlygoms.
– Buvo sumažintas institucijų ratas, kurios tikrina statinio projektą.
• Statinių projektų nebetikrins:
· Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentas prie Vidaus reikalų ministerijos;
· Lietuvos Respublikos valstybinė darbo inspekcija;
· Lietuvos Respublikos valstybinė maisto ir veterinarijos tarnyba;
· Muitinės departamentas prie Finansų ministerijos;
· Lietuvos kelių policijos tarnyba;
· Valstybės sienos apsaugos tarnyba prie Vidaus reikalų ministerijos;
·Regionų aplinkos apsaugos departamentą keičia Aplinkos apsaugos agentūra.
• Ir toliau statinių projektus tikrins:
· savivaldybės administracija;
· saugomų teritorijų direkcijos;
· Kultūros paveldo departamentas prie Kultūros ministerijos;
· Nacionalinis visuomenės sveikatos centras prie Sveikatos apsaugos ministerijos;
· Radiacinės saugos centras;
· Valstybinė geležinkelio inspekcija prie Susisiekimo ministerijos;
· Neįgaliųjų reikalų departamentas prie Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos ar jo įgaliota institucija;
· Valstybinė energetikos inspekcija prie Energetikos ministerijos;
· inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų, prie kurių prijungiami sklypo inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, savininkai, valdytojai ar naudotojai
– Sutrumpinti statybą leidžiančių dokumentų išdavimo terminai, pavyzdžiui, naują statybą leidžiančio dokumento išdavimo terminas sutrumpėjo dvigubai – iki 20 darbo dienų;
– Padidintos baudos už savavališką statybą ir kitus Statybos įstatyme numatytų įsipareigojimų pažeidimus.
Apie autorių
Dr. Evaldas Klimas buvo Lietuvoje pirmasis ir iki šiol vienintelis teisės mokslų daktaras, apgynęs disertaciją statybos teisės srityje. Taip pat E. Klimas yra advokatų kontoros „Valiūnas ir partneriai Ellex“ asocijuotas partneris, advokatas, atsakingas už nekilnojamojo turto vystymo praktiką. E. Klimas aktyviai dalyvauja nekilnojamojo turto plėtrą reglamentuojančių teisės aktų rengimo procesuose, yra darbo grupių narys. Taip pat veda įvairius mokymus, seminarus ir konferencijas teritorijų planavimo, statybos teisės temomis. Mokslinių interesų ir atliekamų tyrimų sritis – statybos proceso norminis reglamentavimas, FIDIC modelinės sutartys, viešojo intereso apsauga, teritorijų planavimo procesas.
