Perkamas nekilnojamasis turtas (NT), sumokami avansai tiems, kurie NT neva parduoda, o vėliau paaiškėja, kad pardavėjui NT nepriklauso arba jį pardavinėjo neįgaliotas asmuo. Tai, deja, neretai pasitaikanti, o pastaruoju metu, net padažnėjusi situacija, kurios iš tikrųjų galima išvengti atlikus perkamo NT teisinį patikrinimą (auditą). Kas yra NT teisinis patikrinimas? Kada jis yra naudingas ir ar visada privalomas?
NT teisinis auditas – tiek verslams, tiek privatiems asmenims, prieš įsigyjant NT svarbus procesas. Jo metu renkama, tikrinama ir vertinama informacija apie tam tikrą NT, siekiant nustatyti jo teisinį ir faktinį statusą bei plėtros galimybes. Taip pat įvertinti pardavėjo pageidaujamos kainos pagrįstumą, apsispręsti dėl to, ar tokį turtą verta įsigyti. Ir, žinoma, įsitikinti, kad projektas atitinka teritorijų planavimo, statybos ir aplinkosaugos reikalavimus.
Iš praktikos galiu pasakyti, kad prieš sudarydami sandorius, dažniausiai teisinį įsigyjamo turto patikrinimą atlieka verslo subjektai. Na, o nuo sandorio apimties, greičio ar jau paties verslo susipažinimo su parduodamu objektu, priklauso ir patikrinimo apimtis.
Visgi, perkamo turto patikrinimą atlikti ne ką mažiau svarbu ir savo reikmėms perkamo NT įsigijime. Ne tik perkant iš statytojų, vystytojų, tačiau ir iš fizinių asmenų.
Privaloma ar rekomenduojama?
Kalbant apie bet kokį NT įsigijimo sandorį, teisinis patikrinimas nėra privalomas. Įsivertinti perkamą turtą, ar šis atitinka lūkesčius, ar neturi teisinių, techninių bei kitų trūkumų, kurie galėtų daryti įtaką pirkėjo apsisprendimui, yra paties pirkėjo teisė.
Iš esmės, pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo-pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui sutartį atitinkančią prekę. Nors sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja (CK 6.334 str.), tačiau šiam reglamentavimui yra ir išimčių, t.y. pardavėjas neatsako pirkėjui už trūkumus, jeigu jis juos atskleidė, taip pat, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą savo reikmėms ar verslo vystymui, pirkėjo teisė patikrinti turtą yra numatyta CK 6.328 straipsnyje. Jame nustatoma, kad jeigu šalys nesusitarė kitaip, pirkėjas nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo turi teisę prieš mokėdamas ar prieš priimdamas daiktus juos patikrinti bet kokioje vietoje, bet kokiu laiku ar metodu, kurie atitinka protingumo kriterijus.
Patikrinimo apimtis priklauso nuo objekto ir tikslo, kuriam yra perkama
Atliekant teisinį NT patikrinimą nesiekiama išanalizuoti absoliučiai visko. Svarbu kryptingas ir į tikslą nukreiptas rizikų vertinimas.
Jeigu turtas perkamas vystymui, tai be įprastinių dalykų, tokių kaip įsitikinimo, ar pardavėjas yra turto savininkas, ar turtas nėra apribotas, yra tikrinami teritorijų planavimo dokumentai, analizuojama ar bus įmanoma pastatyti tokį turtą, kokio siekiama ir pan.
Įprastai tokiame patikrinime dalyvauja ir projektuotojai, ekspertai, atliekantys techninį auditą, ir kiti asmenys pagal kompetenciją.
Tuo tarpu, jeigu perkamas objektas su nuomininkais, be aukščiau paminėtų vertinama ir pati nuomos sutartis. Tik vienais atvejais – sutarčių nutraukimo sąlygos, o kitais – sutarties galiojimas, nuomininko finansinė padėtis.
Atvejų su nukentėjusiais netrūksta, rizikuojama laiku ir pinigais
Mano praktikoje atliekant teisinį auditą yra buvę tokių atvejų, kai jau pavėluotai, sutartyje, kuri1 klientas kilus problemoms atsiuntė, patikrinus nurodytą NT unikalų numerį, paaiškėjo, kad jis nepriklauso pardavėjui. Buvo ir toks atvejis, kai brokeriai nurodė, ką sklype buvo galima statyti tiesiog paskaičiuodami bendrojo plano rodiklius, tačiau paaiškėjo, kad to padaryti beveik neįmanoma ir galima statyti du kartus mažesnį pastatą, nes teritorijai galiojo detalusis planas.
Taip pat, yra tekę turėti ir kelis įdomius atvejus su baudžiamosios teisės elementais, dar labiau iliustruojančius, kad net paprastą turtą perkant reikia teisinio audito.
Vienu atveju, pirkėjai sumokėjo nemažus avansus bendrovei, kuri pardavinėjo ne sau priklausantį turtą. Iš esmės ji tarsi to ir neslėpė, tačiau patikino, jog turi sandorius su turto savininku dėl butų perleidimo atsiskaitant už atliekamus darbus. Kitu atveju, nekilnojamojo turto brokeris pardavinėjo areštuotą turtą patrauklioje vietoje, pridėdavo nekilnojamojo turto registro išrašą dėl turto nuosavybės, kuriame buvo ”panaikintas” įregistruoto arešto įrašas ir dėl turto perleidimo sudarė preliminariąsias sutartis su daugeliu asmenų, susirinkdamas avansus. Kitas žinomas atvejis, jau iš kolegų praktikos, kai tarpininkas pardavinėjo savo klientų konkretų būstą, jiems net nesikreipus, ir gaudavo avansus iš potencialių pirkėjų.
Abiem atvejais šiuo metu vyksta ikiteisminis tyrimas.
Priminsiu, kad NT teisinis auditas nėra privalomas, bet tokiu atveju neatliekant perkamo turto patikrinimo rizikuojama ir savo lėšomis ir papildomu sugaištu laiku sprendžiant problemas ar ginčus su pardavėju. Jeigu verslo subjektai patys yra linkę prisiimti daugiau rizikos, nors jos būtų galima išvengti ar bent jau žinoti aktualias aplinkybes anksčiau ir priimti sprendimą derėtis dėl sandorio sąlygų žinant konkrečias problemas, o gal ir atsisakyti sudaryti sutartį, Tai paprasti būsto pirkėjai nepasitikrinę perkamo turto teisinio statuso, iš esmės rizikuoja galbūt asmeniškai labai reikšminga suma, o gal net ir viso gyvenimo santaupomis.
Nors ir ne viską objektyviai įmanoma patikrinti ir įvertinti, tačiau daugeliu atvejų, atliekant bent jau didžiausių rizikų patikrinimą, įsigyjant NT visada galima išvengti teisminių ginčų ar nuostolių.
