Bendrovės „Vesta Consulting“ direktorius, tvariosios plėtros konsultantas ir BREEAM licencijuotasis vertintojas Evaldas SAVICKIS pripažįsta – nekilnojamojo turto projektus plėtojančios lietuviško kapitalo kompanijos dar tik pradeda suvokti naudą, kurią gali gauti savo projektuose įdiegdamos pasaulyje plačiausiai naudojamus tvarių pastatų vertinimo standartus BREEAM ir LEED. Šių standartų dėka sukuriamas vertes su E. Savickiu aptarėme plačiau.

Dar prieš metus apie planus siekti BREEAM sertifikato girdėjome bene tik iš verslo centro „Quadrum“ statytojų. Šiemet apie šį sertifikatą ar bent jau apie tvarios statybos ambicijas kalba ne vienas verslo centrų plėtotojas. Kas lėmė tas pozityvias permainas?

Permainas ir lėmė tai, kad BREEAM (angl. Building Research Establishment Environmental Assessment Method) pradėjo kalbėti tokios kompanijos kaip „Schage Real Estate“ arba „Vastint“ – tarptautinės NT vystymo kompanijos. Šios didelę patirtį Vakarų Europoje turinčios kompanijos ateidamos į Lietuvą statyti geros kokybės verslo centrų atsinešė gerąją tarptautinių standartų – BREEAM arba LEED – diegimo praktiką. Kartu su pirmais dviem užsienio kompanijų pavyzdžiais turėjome ir vieną lietuvišką. Tiesa, tai ne NT vystytojas, o nuotekų valymo įrenginių gamykla „August ir Ko“, kurios savininkai norėjo turėti ne tik gerą produktą, bet ir pagal aukščiausius standartus sertifikuotą gamyklą.

Taigi tos trys kompanijos ir davė pirmą impulsą. Kai jos pradėjo komunikuoti savo planus, pozicionuoti save kaip žaliausių, tvariausių pastatų statytojus, rodyti išskirtinumus, kurie yra vertingi nuomininkui, tai natūralu, kad konkurencija pastūmėjo ir lietuviško kapitalo NT plėtotojų kompanijas, tokias kaip „MG Valda“, „MMM projektai“, „Hanner“ (pastaroji įmonė šią strategiją labiau nukreipė į Latviją) pradėti domėtis BREEAM ir LEED. Bet pirmi žingsniai buvo daugiau rinkodariniai, paviršutiniški, galvojant, kad sertifikatų ženkliukas automatiškai duos daug naudos įvaizdžio formavimui, pritrauks nuomininkų ir t. t.

Šiandien gi vystytojai jau supranta, kad siekdami šių standartų ir atitinkamos naudos, nebūdami pirmi ir net penkti ar šešti, bet norėdami išsiskirti, jie turi daryti savo projektus tikrai gerai ir kokybiškai. Tad kompanijos pradėjo gilintis, kokius iš tiesų privalumus teikia aplinkos vertinimo standartai, pradėjo gilintis į vertinimo kriterijus, metodikas, rinktis naudingesnes strategijas.

Tokie NT plėtotojai kaip kompanija „E.L.L. Lietuva“, statanti verslo centrą „Narbuto 5“, koncentruojasi į patalpų mikroklimatą, nes pozicionuoja projektą kaip verslo namus. Jie nuomininkus tikisi pritraukti sukurdami itin komfortiškas sąlygas. Šiame projekte daug dėmesio skirta akustikai, triukšmo lygį patalpose ir iš lauko mažinantiems sprendimams, kokybiškam apšvietimui, patalpų išdėstymui ir t. t.

„MMM projektų“ vystomame verslo centro „Saltoniškių 7“ projekte (ten įsikurs „Danske bank“) BREEAM metodologijos taikymas buvo vienas svarbiausių elementų pritraukiant nuomininką. Skandinavų valdomoms kompanijoms yra svarbu, kaip projektuojama, kaip statoma, kokios technologijos pasirenkamos, kokios yra darbuotojų produktyvumą lemiančios komforto sąlygos, kokios eksploatacinės išlaidos ir koks poveikis aplinkai. Užsienio kompanijos žino, kad vykdant projektą pagal BREEAM metodologiją reikalaujama ne tik pasiekti konkrečių kokybinių rodiklių, bet ir atlikti tam tikras procedūras, analizes, galimybių studijas, be kurių pastatas negaus sertifikato.

Tad kuriai NT sandorio pusei tarptautinių tvarios statybos standartų diegimas duoda didesnę naudą?

Faktas, kad kiekvienas statomas verslo centras yra komercinis objektas, ir vystytojas iš jo tikisi gauti kuo didžiausią grąžą. Taigi jiems labai svarbu efektyviai išnaudoti verslo centro statybai numatytą biudžetą. BREEAM kaip tik ir siūlo tokį rezultatą užtikrinti galinčius įrankius – nuoseklias procedūras: numato ciklo išlaidų analizę, kad būtų įvertintos visos alternatyvos renkantis statybines medžiagas, taip pat – inžinerines sistemas nuo 30 iki 50 metų trukmės eksploataciniu laikotarpiu, atlikti rimtas galimybių studijas ir tada pasirinkti pačius racionaliausius sprendinius. Visiems tiems darbams, žinoma, reikia laiko, lėšų ir žmogiškųjų resursų, bet tai duoda didžiulę finansinę naudą.

Žinoti, kad projektas bus vykdomas vadovaujantis BREEAM metodologija, labai svarbu užsienio investuotojams, kurie galbūt nepažįsta Lietuvos rinkos, statybų praktikos ir nacionalinių statybų reglamentų – tai yra būdas apsaugoti savo investicijas, garantija, kad pinigai bus panaudoti maksimaliai efektyviai. Kartu tai tam tikrų kokybės standartų garantija ir potencialiems nuomininkams.

Papildoma motyvacija ryžtis diegti BREEAM – didžiulė šiandienė verslo centrų konkurencija. Jau vien Vilniuje yra daug gerų, įspūdingų objektų. Nuomininkai šiandien irgi išmanūs. Dalyvaudami derybose, atstovaudami NT plėtotojams derybose su nuomininkais, su kolegomis matome, kad nuomininkai tikrai ateina pasiruošę, su savais reikalavimais, kartais net labai specifiniais. Pavyzdžiui, tvirtai žinodami, kad jiems reikia drėkinimo sistemos ir kokio efektyvumo ji turi būti, teiraudamiesi įvairiausių detalių, tarkime, kodėl tokie, o ne kitokie langai…

Ir jei nebūtų taikomas BREEAM, vystytojai tiesiog neturėtų argumentų. Šiuo atveju jie iškart gali pagrįsti kiekvieną sprendinį, paruošti būna visi atsakymai. Ir pačiam plėtotojui labai lengva save pozicionuoti, analizės jam parodo, kokios yra stipriausios projekto pusės: ar geriausiai suplanuotos erdvės, daugiausia dienos šviesos, ar geriausia aplinkinė infrastruktūra (viešasis susisiekimas ir kt.).

Vystytojui yra svarbu, kad investicijos į pastato sprendinius būtų efektyvios ir pagrįstos. Viename iš BREEAM sertifikuojamų pastatų buvo sprendžiamas klausimas dėl skirtingų orientacijų fasadų langų stiklų saulės energijos pralaidumo savybių. Buvo numatyta visuose fasaduose, išskyrus šiaurinius, įdiegti langus su saulės kontrolės dangomis (turinčiomis žemus g faktorius, kurie apibūdina, kiek saulės energijos praleidžia stiklas). Mūsų atlikta pastato analizė leido įvertinti, kiek laiko per metus kiekvienas fasadas gauna tiesioginės saulės spindulių. Buvo nustatyta, kad dėl aplinkinių pastatų sukuriamų šešėlių tam tikri fasadai gauna saulės arba vėlai vakare (po 19 valandos) arba visai negauna vasaros laikotarpiu, todėl stiklų su geresnėmis saulės kontrolės savybėmis įdiegimas neatneštų apčiuopiamos naudos eksploatavimo metu, tačiau pirminės investicijos kaštai būtų žymiai didesni.

Labai svarbu išvengti perteklinių investicijų – vien dėl „pliusiukų“.

Norisi priminti, kad BREEAM yra savanoriškas standartas, pasirenkamas vystytojo valia, bet kai jau vystytojas nusprendžia jo siekti, tenka taikytis su labai daug taisyklių, kad būtų pasiektas nusimatytas įvertinimo lygis. BREEAM turi penkis įvertinimo lygius: Pass, Good, Very good, Excellent ir Outstanding. Nelengva pasiekti net ir Good – tam reikia padaryti daugiau, nei reikalauja STR ar higienos normos. Bet Lietuvoje minimaliu siektinu įvertinimo lygiu jau tapo įprasta rinktis Very good. Ir tai yra didžiulis iššūkis. BREEAM tikrai įsigali Lietuvoje. Kol kas – Vilniaus mieste, bet jau svarstoma apie tai ir Kaune, ir Klaipėdoje.

Ar dažnas atvejis, kai verslo centrų statytojai iš pradžių užsisako išankstinį BREEAM vertinimą projektui, o po to nusprendžia, kad jis jiems nereikalingas? Ir dėl kokių priežasčių taip nutinka?

Mano praktikoje buvo tik viena įmonė iš bene 10 objektų, kuri atsisakė tos minties po pirminio įvertinimo. Bet ir tai turbūt buvo ne dėl BREEAM specifikos, o dėl to, kad projektui buvo numatytas per mažas biudžetas, be to, tai buvo architektūriniais sprendiniais sudėtingas pastatas.

Bet didelė dalis užsakovų, atlikę BREEAM išankstinį vertinimą, realiai apsiskaičiuoja, kokios galimybės yra gauti tam tikro lygio BREEAM sertifikatą, taip pat – ar pakankami tam tikslui pasiekti priešprojektiniai pasiūlymai. Dažniausiai jie pakankami pačiam žemiausiam lygiui ir tai dar pridėjus papildomai atlikti būtinų darbų. Ta analizė parodo, kad reikia padaryti daugiau: parinkti kitokias inžinerines sistemas, kitokius langus, papildomus sprendinius, tarkime, automatines žaliuzes. Mūsų įmonės „Vesta Consulting“ specialistai nėra tik auditoriai, mes esame ir konsultantai, padedame susiskaičiuoti, kokias procedūras siekiant BREEAM reikės atlikti, įvertinti, ar dėl to nenukentės statybų terminas, aptariame kitas rizikas, investicijų dydį, žodžiu, patariame, kaip pastatyti gerą žaliąjį pastatą.

Kokio tipo statinių statytojai yra dažniausi jūsų klientai?

Kaip ir visame pasaulyje, Lietuvoje didžiausią naudą mato verslo centrų statytojai. Antroje vietoje yra prekybos centrai. Tos dvi kategorijos dominuoja, joms dažniausiai taikomas BREEAM arba LEED standartas. Kaip ir minėjau, šie standartai leidžia lengviau pritraukti nuomininką, be to, sertifikatas iškelia objekto vertę, jis likvidesnis, parduoti jį galima brangiau.

Jūsų vadovaujama Lietuvos žaliųjų pastatų taryba sukūrė nacionalinį pastatų tvarumo ir vertinimo standartą. Esate sakęs, kad norite pasiūlyti pigesnę, bet ne prastesnę alternatyvą tiems statytojams, kurie atsisako ambicijos dėl per didelės vertinimo procedūros kainos. Kokia dabar šio projekto stadija?

Ne visi statytojai gali sau leisti integruoti į objektą populiariausius vertinimo standartus. Gal tik 5–7 didžiausi Lietuvos NT plėtotojai šiuo metu gali juos diegti ir susigrąžinti tas investicijas. Bet daugybė vystytojų, kurie irgi stato biurus, prekybos centrus, gyvenamosios paskirties pastatus, negali sau leisti tokių brangių standartų. Mes nusprendėme pasinaudoti tokių valstybių kaip Ispanija, Italija, Australija, Švedija, Japonija praktika – jie turi nacionalinius standartus, kur kokybiniai rodikliai labai aukšti, bet vertinimo metodikos, procedūros yra paprastesnės: nereikia taip išsamiai įrodyti kiekvieno pasirinkimo, daryti galimybių studijų, užtenka paprastesnių brėžinių, ir pan. Kuriant jas atsižvelgiama į konkrečios šalies savitumą, geografinę padėtį, klimato sąlygas, statybų praktiką, galiojančius reglamentus.

Lietuvoje kol kas yra tik energinio efektyvumo sertifikatas, kuris leidžia palyginti kelis pastatus tarpusavyje, bet tai – tik vienu aspektu (energiniu naudingumu). Lyginant su BREEAM, tai yra tik viena iš devynių sudedamųjų dalių. Nes tokie pat svarbūs yra pastato viduje sveiką ir komfortišką aplinką kuriantys sprendiniai, vandentvarka, medžiagos, atliekų tvarkymas ir tarša, ekologija, projekto valdymas ir kiti aspektai.

Mūsų nuomone, potencialiam buto pirkėjui irgi svarbu žinoti ne tik laukiančias energijos sąnaudas, bet ir kitus nuolatiniam gyvenimui svarbius sprendinius: ar užtikrinamas nuolatinis šviežio oro tiekimas į patalpas, ar namo atitvaros užtikrina aukštą akustinį komfortą viduje, ar numatyta patogi atliekų rūšiavimo infrastruktūra, ar geras susisiekimas su miesto socialiniais objektais, ar užtikrinta saugi prieiga teritorijoje, ar numatytos elektrinių transporto priemonių elektros krovimo stotelės, galiausiai – kokia statinio eksploatacinė tarša, ir daugiau kriterijų.

Bet kad jį būtų galima taikyti plačiai, jis turi būti paprastesnis naudoti, taip pat pigesnis. Skaičiuojama, kad pastato įvertinimo procedūra – vertinant projektavimo, statybos dalis – bei konsultacijos galėtų kainuoti apie 4 500 eurų – maždaug dešimt kartų mažiau nei tarptautinių standartų.

Per vasarą mes savo parengtą standartą testavome, optimizavome ir dabar pradėjome pirmojo objekto vertinimą. Tikiuosi, kad spalio mėnesį jau bus nustatytas įvertinimo lygis, ir statinys – gamykla – gaus sertifikatą.