Socialinės infrastruktūros sukūrimas arba plėtra galėtų pasitarnauti mezgant dialogą tarp gyventojų ir statytojų, tačiau neretai lėšos socialinei infrastruktūrai atsiranda NT plėtotojų sutaupymų eilutėje. Iki šiol tik nuo statytojų geranoriškumo arba savivaldybės uolumo priklausė, kokių „patogumų“ sulauks naujakuriai. Žadama, kad priėmus šiuo metu kaipsyk svarstomą Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymą turėtų nebelikti frazės „statau, kur noriu, o infrastruktūra – kada nors“.

[su_box title=”forumas / 1″ box_color=”#00817d” title_color=”#ffffff” radius=”0″ class=”dotdotdot”]

Su NT plėtotojais Klaipėdos miesto savivaldybė pasirašo infrastruktūros plėtojimo sutartis, kuriose numatoma, kokiu būdu statytojai galėtų prisidėti prie infrastruktūros sukūrimo ar plėtros. Aišku, tai nėra kažkas tokio, kas taptų nepakeliama našta vystytojams, dažniausiai statytojų įsipareigojimai susiję su patogumų šalia jo vystomo objekto sukūrimu.

Jei, pavyzdžiui, deriname prekybos centrų projektus, prašome, kad automobilių stovėjimo aikštelėse būtų įrengtos elektromobilių įkrovos stotelės. Su vystytojais visuomet susėdame ir kalbamės, įvertiname jų projektą, aplinkines teritorijas ir problemas, kurios dėl įvairių priežasčių nebuvo sprendžiamos ir kurias būtų galima išspręsti, galbūt net prisidedant savivaldybei.

Vystytojai prisideda noriai, bent jau pastaruoju metu geranoriškumo netrūksta, todėl nejaučiame jokios įtampos. Prieš krizę yra buvę atvejų, kuomet buvo pasirašomos nerealios sutartys, tapdavusios nepakeliama našta NT vystytojams. Dabar tokių dalykų nėra, stengiamės racionaliai įvertinti infrastruktūros poreikį, dažnai tai, kas sukuriama, sukuria pridėtinę vertę pačiam statytojui.

Tokius visuomeninius objektus kaip darželiai, mokyklos, baseinai stato pati savivaldybė. Pavyzdžiui, praėjusiais metais buvo užbaigtos vieno darželių priestato statybos, šįmet pradėsime statyti mokyklą.

Klaipėdoje didelės problemos dėl ugdymo įstaigų trūkumo neturime. Tiesa, pastaruoju metu pastebima gyventojų migracija iš pietinės miesto dalies į šiaurinę. Prieš kurį laiką pietinė miesto dalis buvo naujai išvystyta, dabar pagrindiniai NT projektai vystomi šiaurinėje miesto dalyje. Reaguodami į tai, mes šiaurinėje miesto dalyje ir statysime progimnaziją. Ją atidarius yra tikimybė, kad pietinėje miesto dalyje kažkurią iš ugdymo įstaigų galėtume uždaryti, o pastatą parduoti NT vystytojams.

[/su_box] [su_box title=”forumas / 2″ box_color=”#00817d” title_color=”#ffffff” radius=”0″ class=”dotdotdot”]

Sostinėje visi NT plėtotojai savivaldybei teikia paramą socialinės ir inžinerinės infrastruktūros plėtrai. Parama šiuo metu sudaro 4,35 euro už kvadratinį metrą statomo ploto. Kiekvienas statytojas šią sumą įtraukia į statybų sąmatą, o vėliau – ir į būsto kainą.

Savivaldybė pagal šiuo metu galiojančią tvarką įsipareigoja įrengti trūkstamą infrastruktūrą. Logiška, kad surinktos lėšos turėtų būti panaudotos statytojo vystomoje teritorijoje (kvartale) ar seniūnijoje. Pavyzdžiui, Pilaitėje ar Pilaitės mikrorajono prieigose, kad šio rajono gyventojai pajustų realią naudą.

Kol kas savivaldybė pati sprendžia, kur investuoti surinktas lėšas. Žinoma, tie 4,35 euro už kvadratinį metrą ploto yra labai maža suma. Dar prieš dešimtmetį skaičiuota, kad norint įrengti reikiamą inžinerinę, socialinę infrastruktūrą naujai vystomame kvartale reikėtų sumokėti apie 150 eurų už kiekvieną kvadratinį metrą būsimo pastato ploto. Tokia suma šiuo metu nereali, juolab kad nėra aiškaus teisinio reglamentavimo, kaip tos lėšos būtų panaudojamos.

Taigi, NT plėtotojų įmoka nėra didelė, bet savivaldybė neįsipareigoja konkrečioje teritorijoje įrengti reikiamos infrastruktūros. Kas vyksta? Savivaldybė statytojus įpareigoja prie socialinės ar inžinerinės infrastruktūros greta vystomų objektų sukūrimo prisidėti papildomai, nereglamentuojant jokiomis tvarkomis, t. y. individualaus skaičiavimo būdu. Pavyzdžiui, siūlo skirti patalpas darželiui, dalį patalpų, kurios buvo numatytos komercinei veiklai, perduoti savivaldybei, įrengti socialinį būstą, įrengti arba pagerinti esamus susisiekimo ar kitus inžinerinius tinklus ir pan.

Vilniuje galioja tokia tvarka, Kauno miesto savivaldybė kiekvienu atveju sprendžia individualiai, Klaipėda ir mažesni miestai tokios paramos socialinės ir inžinerinės infrastruktūros plėtrai taip pat neturi. Savivaldybės infrastruktūrą kuria pačios arba paprašo statytojų prisidėti. Vilniuje lėšos renkamos kaip parama, savanoriškas prisidėjimas, bet praktiškai tai yra prievartinis mokestis, kurio nemokant stringa statybų leidimų išdavimas. Ši parama – pilkoji zona, kurios neturėtų būti.

Statytojai, ilgesnį laiką vystydami konkrečią teritoriją, stengiasi klientams pasiūlyti patrauklią kvartalo viziją ir ją įgyvendinti – įrengti didesnę vaikų žaidimų aikštelę, darželį, galbūt netgi jį administruoti. NT plėtotojai potencialius pirkėjus ar komercinio turto nuomininkus informuoja, kad socialinę infrastruktūrą kurs savo lėšomis, o investicijos bus įskaičiuotos į parduodamo turto kainą.

Sostinės savivaldybė neskuba nieko keisti, tačiau pokyčių žada Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas. Šio įstatymo koncepcija buvo pradėta rengti dar 2009-aisiais, nesyk svarstyta, keista, visgi tikimasi, kad šįmet įstatymas bus priimtas šios kadencijos Seimo. Įstatyme bus įtvirtintos nuostatos, kad bus sukurtas miesto infrastruktūros fondas, kuriame būtų kaupiamos vystytojų, savivaldybės, galimai ir Europos Sąjungos lėšos, o tokio fondo lėšomis infrastruktūra būtų kuriama toje teritorijoje, kurioje vyksta statybos.

Savivaldybėse galbūt skirtųsi įmokos, priklausomai nuo turto vertės ar statybų kainų, bet principas būtų bendras – vietos savivalda įgautų įrankį kaupti lėšas ir jas panaudoti tikslingai. Dabar turto vystytojai patys įrengia ir administruoja infrastruktūrą arba neatlygintinai ją perduoda miestui.

Jei sostinėje darželių labai stinga, tai situacija su mokyklomis sudėtingesnė ir visoje Lietuvoje. Tą lemia ir demografinė situacija bei gyventojų migracijos ypatumai. Kyla klausimas, ar verta statyti monofunkcinę mokyklą, nes, pasikeitus gyventojų sudėčiai, sumažėjus vaikų, natūraliai atsirastų poreikis turėti dienos ar pramogų centrą, vyresnių žmonių užimtumo centrą ar pan. Taigi, statomi visuomeniniai pastatai turėtų būti daugiafunkciai. Pasaulinė praktika tokia pati, taigi, ir pas mus turėtų būti statomi objektai, kurie tarnautų kaip darželis, mokykla, vėliau užimtumo centras, bendradarbystės erdvės ir pan.

[/su_box] [su_box title=”forumas / 3″ box_color=”#00817d” title_color=”#ffffff” radius=”0″ class=”dotdotdot”]

Socialinė infrastruktūra gyvenamuosiuose rajonuose labai svarbi. Jei veikia darželis, mokykla ar kitas visuomeninis objektas, ta teritorija bus kur kas patrauklesnė. Ypač, kai kalbame apie didesnius gyvenamuosius rajonus, į kuriuos keliasi šeimos – juose darželių, mokyklų poreikis labai didelis.

Kalbant apie NT vystytojų indėlį, yra skirtumas tarp Lietuvos ir Vakarų šalių, nes Lietuvoje socialinė infrastruktūra atsilieka. Vilniuje trūksta darželių, baseinų, atsiranda tik pavienių vystytojų, kurie įrengia reikiamą infrastruktūrą. Pavyzdžiui, Kaune buvusios apleistos Žemųjų Šančių kareivinės virto gyvenamuoju kvartalu, kuriame buvo įrengta mokykla ir darželis. Kadangi Vilniuje darželių labai trūksta, būtų realu, jei juos įrengtų vystytojai.

Sostinėje, Balsiuose, atsiradusi mokykla absoliučiai pakeitė šio rajono veidą. Jis gavo centrą, suburiantį bendruomenę.

Jei kalbėtume apie užsienio šalių, pavyzdžiui, Olandijos ir Švedijos, pavyzdžius, čia socialinė infrastruktūra įrengiama visuomet, bet tuo rūpinasi miesto valdžia. Jeigu statomas naujas kvartalas, išsyk įrengiamas darželis, mokykla, bendruomenės namai. Senesniuose kvartaluose – senjorų namai. Olandijoje, Roterdame, baseinų yra praktiškai kiekviename kvartale, tačiau tą taip pat užtikrina miesto valdžia.

[/su_box] [su_box title=”forumas / 4″ box_color=”#00817d” title_color=”#ffffff” radius=”0″ class=”dotdotdot”]

Kai kuriose savivaldybėse socialinės ir inžinerinės infrastruktūros plėtros mokestis renkamas arba kaip parama, arba dar kita forma. Iš NT vystytojų surinktas lėšas savivaldybės turėtų nukreipti socialinei infrastruktūrai kurti ar plėsti, tačiau kol kas tokia rinkliava nėra reglamentuota įstatymų.

Dėl šios priežasties buvo parengtas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymo projektas, kuriame be inžinerinės infrastruktūros kalbama ir apie socialinę infrastruktūrą. Tiesa, kol kas nėra pasirinktas konkretus modelis, kaip infrastruktūros mokestis būtų renkamas.

Kol kas savivaldybės gali remtis teritorijų planavimo dokumentais, kuriuose numatyta tam tikra socialinė infrastruktūra. Šiuo metu svarbiau, kas turėtų numatytą socialinę infrastruktūrą įgyvendinti. Ar savivaldybės tam pajėgios? Reikia turėti omenyje, kad savivaldybėse padėtis skirtinga. Vienose socialinės ar inžinerinės infrastruktūros pakanka, kitose jos yra mažiau, tad reikalingos investicijos skiriasi.

Pasaulyje yra sukurta mechanizmų, kurių mes dar netaikome, bet galbūt artimiausiu metu pradėsime taikyti. Vienas jų – galimybė naujos plėtros teritorijose didinti užstatymo intensyvumą su sąlyga, kad naujame pastate dalis patalpų būtų skirta socialinei infrastruktūrai – mokyklai, darželiui ar bibliotekai. Tokiu būdu naujuose, geros kokybės pastatuose būtų įrengtos patalpos, reikalingos bendruomenėms. Antra, tos patalpos būtų išskaidytos po visą miestą, nesukoncentruotos vienoje vietoje.

Tokia praktika paplitusi JAV. Manau, kad mes ir Lietuvoje pamėginsime įtvirtinti panašų modelį. Kol kas dar stinga diskusijų, tačiau šių metų pirmąjį pusmetį jau atsakysime, ar Lietuvoje įmanoma pritaikyti panašų mechanizmą, ar ne. Manau, kad surasime instrumentų ir galimybių. Toks mechanizmas būtų aktualus toms savivaldybėms, kuriose vyksta plėtra. Jei savivaldybėje niekas nestatoma, vystytojai nesirenka to miesto, ji jokios naudos iš to neturės.

Šiuo metu naujai vystomuose kvartaluose stinga ne tik socialinės infrastruktūros, bet ir viešųjų erdvių. Savivaldybių surenkamų lėšų nepakanka, taigi, jos koncentruojamos vienoje vietoje. Vystytojas, sumokėjęs įmoką plėtojamame rajone ar prisidėjęs prie infrastruktūros, nebūtinai gaus pridėtinę vertę. Tos lėšos gali būti panaudotos visai kitur – kitame rajone.

Savivaldybių plėtros įstatymas galios visai Lietuvai. Tiesa, pačioms savivaldybėms bus leista pasirinkti, ar jos nori turėti kompensacinį mechanizmą, ar ne. Jei NT vystytojai ar patys kvartalo gyventojai įrengia infrastruktūrą, pavyzdžiui, nutiesia kelią, tinklus, kol kas patirtų nuostolių jiems niekas nekompensuoja. Įstatymo tikslas – kompensuoti išlaidas infrastruktūrai. Tam, kad būtų galima jas atlyginti, būtina turėti finansinį mechanizmą, kad iš tų, kurie prisijungia prie sukurtos infrastruktūros, būtų įmanoma surinkti lėšų ir jas grąžinti pirmajam, investavusiam į infrastruktūrą.

Savivaldybės skaičiuos, kiek sulaukia NT plėtotojų, kiek kvadratinių metrų ploto pastatoma, taigi, ar savivaldybei naudinga turėti tokį mechanizmą, ar ne. Vilniaus, Kauno, Klaipėdos savivaldybėms toks mechanizmas turėtų būti patrauklus, kitos savivaldybės svarstytų.

Kuomet kalbame apie verslą, pirmojo vystytojo patiriamos išlaidos infrastruktūrai sukuria nelygiavertes sąlygas, lygiai tas pats ir su gyventojais. Jei gyventojai savo kvartale kažką sutvarko, tačiau išlaidos jiems nekompensuojamos, turime situaciją, kai žmonės laukia, kuris bus pirmas. Kad tokios situacijos nebūtų, Savivaldybių plėtros įstatyme sukuriamas mechanizmas – jei prisidėjai, gausi ir grąžos.

[/su_box] [su_box title=”forumas / 5″ box_color=”#00817d” title_color=”#ffffff” radius=”0″ class=”dotdotdot”]

Socialinė infrastruktūra yra pagrindas tiek senuose gyvenamuosiuose rajonuose, tiek kuriant naujus. Teritorijų planavimo dokumentuose socialinė infrastruktūra – vienas esminių reikalavimų. Minimas Perkūnkiemio rajonas sukurtas ir apgyvendintas pažadais, juolab kad butai buvo perkami iš projektų. Taip 10 metų ir sulaukė šis rajonas, tikėdamasis sutvarkytų gatvių ir socialinės infrastruktūros plėtros, valstybinių darželių ir mokyklų statybų, bendrų erdvių, skverų įrengimo. Taip pat, kol bus įgyvendinti gyventojų lūkesčiai ir vystytojų pažadai, ištaisytos šiurkščios teritorijų planavimo klaidos.

Šiam rajonui stinga visų pagrindinių objektų, būtinų urbanizuotose didelio intensyvumo teritorijose – juk Perkūnkiemis didžiausią užstatymo intensyvumo rodiklį turintis kvartalas Vilniuje. Čia būtinai reikia bendrų erdvių (sporto aikštynų su žaliosiomis, poilsio zonomis), darželių, mokyklos.

Statytojų ir savivaldybės pasiteisinimus jau mintinai žinome. Statytojai aiškina, kad viskas suprojektuota ir pastatyta laikantis statybos techninių reglamentų reikalavimų ir kitų normų. Savivaldybės institucijos aiškina, kad negali sumažinti užstatymo intensyvumo rodiklio, o pinigų socialinei infrastruktūrai įrengti bandys ieškoti, bet neaišku, ar ras. Didžiausia problema, kad institucijos dažniausiai net nebando išgirsti, įsigilinti, o ką jau kalbėti apie padarytų klaidų pripažinimą ir jų ištaisymą. Čia didelė bėda. Pradžioje reikia noro pradėti veikti ir ieškoti galimų sprendimų. Patogiausia pasakyti, kad tai neįmanoma arba daug kainuos. Mes vis dar tikime ir imsimės tolesnių veiksmų. Suprantame, kad čia vyksta žaidimas, kas pirmasis pavargs. Tai tikrai būsime ne mes.

Kokias problemas rajone programuoja socialinės infrastruktūros nebuvimas? Jas geriausiai apibūdintų Vilniaus m. vyriausiojo architekto pasakyta frazė, kad nieko nedarant ateityje Perkūnkiemyje susiformuos getas – lengvai pažeidžiamų, socialiai silpnesnių žmonių rajonas, kurio problemų sprendimas kainuos daugiau nei socialinės infrastruktūros įrengimas kvartale dabar.

[/su_box]

Straipsnis paskelbtas žurnale „Statyba ir architektūra“, 2017 / 6.