Perkant sklypą nuosavam namui 10 ar 15 tūkst. eurų mažesnė kaina atrodo kaip sutaupyti papildomi pinigai statyboms. Tačiau statytojų praktika Vilniaus bei Kauno rajonuose rodo, kad neretai šios sumos neužtenka net darbams, kuriuos reikės atlikti iki statybų pradžios. Privažiavimas, grunto keitimas, tinklų atvedimas ir vandens nuvedimas gali kainuoti daugiau, nei pavyko nusiderėti, o dalis šių išlaidų paaiškėja jau įsigijus žemę.
Individualių namų statybos procesų valdymo platformos „Plote.lt“ plėtros vadovė Diana Kliukovska sako, kad sklypo dokumentai gali būti tvarkingi, gyvenamoji statyba leidžiama, tačiau pasirinktam namui statyti vis tiek gali prireikti gerokai didesnio biudžeto, nei pirkėjas tikėjosi, rašoma pranešime spaudai.
„Žmogus išsiaiškina, kad namą statyti galima, ir nusiramina. Vis dėlto dar reikia suprasti, kokį namą, kurioje sklypo vietoje ir kokiomis sąlygomis. Jei dėl grunto reikės brangesnių pamatų, dėl reljefo – atraminių sienučių, o dėl tinklų aukščio – nuotekų siurblinės, visa tai bus to paties namo kainos dalis. Šiuos dalykus verta suskaičiuoti dar prieš perkant, tačiau stebėtinai dažnai tai nėra padaroma“, – sako D. Kliukovska.
Kiek iš tiesų kainuos „tik pasikelti sklypą“
Pasak ekspertės, vienas iš sunkiau pastebimų dalykų renkantis žemę – kaip viena sklypo savybė lemia kelis papildomus darbus.
Pavyzdžiui, pardavėjas paaiškina, kad sklypas yra žemesnis už kelią, todėl reikės atsivežti grunto. Pirkėjas pasidomi jo kaina ir mano jau įvertinęs būsimas išlaidas. Tačiau dar reikės nuspręsti, kokiame aukštyje stovės namas, kaip bus įrengtas įvažiavimas, sutvarkyti aukščių skirtumai ties sklypo ribomis ir kur nutekės lietaus vanduo. Gali prireikti grunto tankinimo, šlaitų formavimo, atraminių sienučių ar papildomų vandens surinkimo sprendinių“, – teigia D. Kliukovska.
Todėl prieš skaičiuojant, kiek kainuos atvežti žemių, projektuotojo reikėtų paprašyti įvertinti visą sklypo sutvarkymą. Ypač svarbu išsiaiškinti, ar numatytas sprendimas nesukels kitų darbų, kurių pirminiame pasiūlyme nėra.
„Kiekvienas rangovas gali būti teisingai suskaičiavęs savo dalį, tačiau pirkėjui iki visos sumos dar trūks kelių ar keliolikos tūkstančių eurų. Vienas įvertino grunto atvežimą, kitas – vamzdžių paklojimą, bet atraminės sienutės ar išardytos dangos atkūrimo neįtraukė nė vienas. Priklausomai nuo ilgio ir aukščio, vien sienutei gali prireikti papildomų 5-10 tūkst. eurų, o dangoms atkurti – dar 2–4 tūkstančių. Jei už sklypą mokėjote 10 tūkst. eurų mažiau, tokie darbai gali sunaudoti visą sutaupytą sumą, nors paties namo statyba dar net neprasidėjo“, – sako specialistė.
Komunikacijas reikia tikrinti pagal būsimą namą
Tai, jog skelbime įrašyta, kad „elektra yra“, neatsako, ar jos pakaks planuojamam šildymui, maisto ruošimui, elektromobilio įkrovimui ir kitiems poreikiams, pastebi ekspertė. Tam reikia žinoti leistinąją naudoti galią, o jei jos per mažai – išsiaiškinti didinimo sąlygas ir kainą.
„Jeigu iki sklypo ribos dar nėra atvesta elektra, galima preliminariai įsivertinti atvedimo kainą ESO skaičiuoklėje pagal sklypo adresą, arba paprašyti pardavėjo užsakyti elektros prisijungimo sąlygas nurodant jums reikalingą galingumą. Taip pat verta numatyti papildomą biudžetą elektros atvedimui nuo elektros dėžutės iki namo, nes šios išlaidos nepatenka į operatoriui mokamą sumą. Panašiai reikėtų vertinti ir netoliese esančius miesto vandentiekio bei nuotekų tinklus. Svarbus jų savininkas, tiksli prisijungimo vieta, naudojimosi sąlygos ir būsima vamzdžių trasa“, – aiškina D. Kliukovska.
Jei tinklai privatūs, būtina išsiaiškinti prisijungimo mokestį. Jei iki jų reikės kirsti svetimą sklypą ar kelią – kokiu pagrindu bus galima atlikti darbus ir kas apmokės dangos atkūrimą.
„Pasakymas, kad komunikacijos įskaičiuotos į kainą, turėtų virsti konkrečiu darbų sąrašu. Ar bus atvesta atšaka iki sklypo ribos, ar įrengti tinklai iki namo? Kas mokės už projektavimą, įrangą ir kasimo darbus? Kuo aiškesni atsakymai prieš sandorį, tuo mažiau vietos skirtingai suprasti susitarimą vėliau“, – pataria ekspertė.
Namas telpa, bet ar tilps visa kita?
Ji taip pat primena, kad dar prieš perkant sklypą vertėtų su architektu parengti preliminarią jo užstatymo schemą. Tam nereikia užsakyti viso namo projekto, bet reikia gana aiškiai žinoti savo poreikius: pageidaujamą plotą, aukštų skaičių, ar bus garažas, kokios terasos norima ir kiek automobilių reikės pastatyti.
„Schemoje turėtų atsirasti ir vietiniai vandens tiekimo bei nuotekų tvarkymo įrenginiai, jei jų reikės. Tuomet aiškiai matysite, kiek erdvės lieka kiemui, į kurią pusę galima orientuoti pagrindinius langus, kur bus terasa ir ar ji neatsidurs prie pat įvažiavimo. Mažas ar siauras sklypas gali atrodyti pakankamas, kol jame nėra pastatų, tačiau pritaikius užstatymo reikalavimus, apsaugos zonas ir kitus apribojimus, pasirinkimo kartais lieka gerokai mažiau, nei pirkėjas įsivaizdavo“, – sako D. Kliukovska.
Šiame etape naudingiausia kartu vertinti sklypą, namo projektą ir turimą sumą.
„Įprastai su klientais aptarę bendrą namo biudžetą, vertiname, kiek jo pareikalaus pasirinktas sklypas ir jo sąlygos. Kartais paaiškėja, kad verta ieškoti toliau, nes žemei ir jos paruošimui išleidus daugiau, pačiam namui liktų per mažai. Kai vėliau organizuoji ir projektavimą, ir statybas, šiuos klausimus turi kelti iš karto“, – pasakoja specialistė.
Maža to, pasak ekspertės, perkant sklypą besikuriančiame kvartale, kainą reikėtų vertinti kartu su būsimos infrastruktūros įsipareigojimais. Svarbu žinoti, kas įrengs kelią, apšvietimą ir bendrus tinklus, iki kada tai padarys ir kokia išlaidų dalis teks jums.
„Svarbus skirtumas – ar suma jau nustatyta, ar savininkai turės prisidėti pagal būsimą darbų sąmatą. Pažadas, kad kelias bus sutvarkytas kvartalui užsipildžius, neleidžia planuoti, kokiomis sąlygomis vyks paties pirkėjo statybos. Reikėtų patikrinti ir visą privažiavimą iki viešosios gatvės: atskirų atkarpų nuosavybę, teisę jomis naudotis, nustatytų servitutų turinį. Teisė važiuoti savaime neatsako į klausimą, ar tuo pačiu maršrutu bus galima tiesti tinklus“, – teigia D. Kliukovska.
Statybos rangovo, pasak jos, verta paklausti, ar keliu pravažiuos sunkiasvorė technika, ar bus kur iškrauti medžiagas, ar reikės laikino įvažiavimo. Jei po statybų teks atkurti kelią, šios išlaidos taip pat turėtų atsirasti skaičiavime. Savivaldybėje reikėtų pasitikslinti infrastruktūros plėtros įmoką: pardavėjui mokama suma už kvartalo infrastruktūrą savaime nereiškia, kad su būsima statyba susiję mokėjimai savivaldybei jau padengti.
Palyginkite tą patį projektą dviejuose sklypuose
Norint suprasti, kuris sklypas finansiškai palankesnis, abiem reikėtų atlikti preliminarų skaičiavimą pagal tokio paties dydžio ir panašios konstrukcijos namą. Taip pat numatyti vienodus komunikacijų poreikius bei aplinkos sutvarkymo apimtį.
„Prie kiekvieno sklypo kainos pridedamos būtent dėl jo sąlygų atsirandančios išlaidos. Tam reikės specialistų išvadų: grunto tyrimus turėtų įvertinti konstruktorius, tinklų ir reljefo sprendinius – projektuotojai. Didesniems papildomiems darbams verta gauti preliminarius pasiūlymus, pasitikslinant neįtrauktus darbus ir PVM. Pavyzdžiui, jei sklypas kainuoja 15 tūkst. eurų pigiau, tačiau jo paruošimui bei papildomiems techniniams sprendimams reikėtų 23 tūkst. eurų daugiau nei kitame, visas projektas būtų 8 tūkst. eurų brangesnis.
Kol neturite kainos, sąmatoje nereikėtų rašyti nulio. Pasižymėkite, kad išlaidos dar neįvertintos, ir gaukite atsakymą. Kitaip vienas sklypas atrodo pigesnis vien todėl, kad apie jį dar mažiau žinote“, – sako ekspertė.
Pasak D. Kliukovskos, papildomi darbai nebūtinai yra priežastis atsisakyti sklypo. Kai žinoma visa informacija, preliminari kaina ir įgyvendinimo sąlygos, galima perskaičiuoti biudžetą ir derėtis su pardavėju.
„Prieš mokėdamas avansą pirkėjas turėtų žinoti, kokie klausimai dar liko neatsakyti ir kas nutiks, jei atsakymai jam netiks. Nusipirkus sklypą, pardavėjo pažadus teks įgyvendinti jau savo lėšomis ir laiku. Todėl susitarimas viską išsiaiškinti po sandorio pirkėjui paprastai yra pats nepalankiausias“, – sako D. Kliukovska.
