Pastaruoju metu daug diskutuojama apie tai, kaip paskatinti daugiabučių namų renovaciją – ne tik pastatų atnaujinimą, bet ir ryžtingesnį sprendimą: nugriauti senus daugiabučius ir vietoj jų statyti naujus. Natūralu, kad tokiu atveju daugiausia dėmesio skiriama finansiniams klausimams – kas finansuos statybas ir koks ekonominis interesas galėtų paskatinti vystytojus investuoti į tokius projektus. Vienas siūlomų sprendimų – galimybė padidinti užstatymo intensyvumą, pavyzdžiui, pristatant papildomus aukštus.
Atrodytų, kad valstybė tokiu atveju padeda bent tuo, kad nereikalauja papildomų įmokų už galimybę statyti valstybinėje žemėje, tačiau ar taip yra iš tiesų?
Kviečiame skaityti specialų redakcijos numerį, skirtą renovacijai.
Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnį, valstybinės žemės nuomininkas (o absoliuti dauguma seniau statytų gyvenamųjų namų valstybine žeme naudojasi žemės nuomos sutarties pagrindu) privalo sumokėti papildomą įmoką valstybei už galimybę statyti ir (ar) rekonstruoti statinius valstybinėje žemėje. Pavyzdžiui, statybos ar rekonstrukcijos metu didinant statinio bendrą plotą nuo 20 iki 30 procentų, reikia sumokėti sumą, lygią 30 procentų vidutinės valstybinės žemės sklypo ar jo dalies rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka. Jeigu kartu didėja ir bendras sklypo užstatymo plotas, už papildomai užstatomą plotą taip pat skaičiuojama papildoma įmoka, tačiau bendra abiejų įmokų suma negali viršyti 75 procentų nuomojamo žemės sklypo vertės.
Kalbant apie daugiabučių renovaciją, valstybė šią problemą įvertino – to paties Žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalis nustato, kad atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas, kai atnaujinami (modernizuojami) pastatai pagal Lietuvos Respublikos valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymą, tačiau privačios iniciatyvos galimybės atnaujinant pastatus liko neįvertintos.
Tarkime, jeigu senos statybos daugiabutis namas yra patrauklioje vietoje ir vieno ar dviejų papildomų aukštų pristatymas leistų išspręsti namo perstatymo kaštų finansavimo problemą, vis tiek reikėtų susimokėti įmoką už statybas valstybinėje žemėje, jei nebūtų siekiama paramos pagal minėtą įstatymą.
Daugiabučių namų senesnėse miestų dalyse pirmieji aukštai paprastai būna skirti komercinei veiklai. Natūralu, kad komercinės patalpos dažniau remontuojamos ir rekonstruojamos, o per tai naudos gauna ir visas pastatas, nes jis tokiu būdu bent iš dalies atnaujinamas, tačiau ir tokiais atvejais šiuo metu galiojantis Žemės įstatymas nenumato išimčių dėl įmokos apskaičiavimo pastatų atnaujinimo valstybiniuose žemės sklypuose, jeigu nėra siekiama paramos pagal minėtą įstatymą.
Net jei nusprendžiama tokią įmoką valstybei sumokėti, labai tikėtina, kad bus susidurta su kita problema, su kuria šiandien susiduria nekilnojamojo turto, esančio valstybinėje žemėje, savininkai.
Pagal dabartinį Žemės įstatymo aiškinimą, jei rekonstrukciją nori atlikti vienos pastato dalies, esančios valstybinėje žemėje, savininkas, nepaisant to, kad jis turi atskirą valstybinės žemės nuomos sutartį savo pastato dalies eksploatacijai, įmoka valstybei skaičiuojama nuo viso žemės sklypo vertės. Tai apima ir tą žemės sklypo dalį, dėl kurios valstybinės žemės nuomos sutartis yra sudarę kitų statinio dalių savininkai. Daugiabučių renovacijos atveju ši situacija, kai įmoka valstybei skaičiuojama ne nuo valstybinės žemės nuomininko išsinuomotos žemės sklypo dalies, o nuo viso sklypo vertės, gali tapti rimta kliūtimi, nes ypač didžiuosiuose Lietuvos miestuose dažnai sklypai daugiabučiams namams formuojami bendrai keliems pastatams, o patys namai neretai architektūriškai sujungti.
Norom nenorom kyla retorinis klausimas – ar yra skatinama daugiabučių renovacija, ar visgi skatinamas kreipimasis dėl valstybės paramos daugiabučių renovacijai?
Yra atliekamos įvairios studijos ieškant finansavimo šaltinių daugiabučių namų renovacijai skatinti, tačiau tose situacijose, kur galėtų pasireikšti privati iniciatyva, ji ribojama papildomais mokesčiais. Siekiant užtikrinti privačios iniciatyvos galimybes atnaujinant pastatus įmokų už statybas valstybinėje žemėje nustatanti tvarka turėtų būti pakeista, o išimtis dėl įmokos netaikymo turėtų galioti ne tik tais atvejais, kai daugiabučiai namai renovuojami taikant valstybės paramą, bet ir tais atvejais, kai yra atliekami pastatų atnaujinimo darbai privačia iniciatyva.
